不動産買取の注意点とは？契約前に確認すべきポイントと対策を解説

不動産会社に買取を申し込むと、仲介で想定していた金額より低い査定が提示され、契約書には契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）を免除する特約が並んでいることがあります。買取は不動産会社自身が買主になる取引のため、売却代金から仲介手数料は差し引かれませんが、価格は仲介より低めに設定されやすく、契約不適合責任の範囲や手付金の扱いを契約前に確認しておく必要があります。本記事では、不動産買取で起きやすい注意点と、契約前に確認すべきポイントや対策を解説します。

不動産買取とは｜仲介との違いから見る注意点

「不動産買取」という言葉を聞いたことがあっても、仲介との違いを正確に説明できる方は多くありません。まず仕組みの違いを押さえておくと、契約前に確認すべき注意点も見えやすくなります。

買取の仕組み

不動産買取は、不動産会社が自ら買主となって物件を購入する取引です。売主は不動産会社と直接、売買契約を結びます。不動産会社は買い取った物件にリフォームや再建築などを施したうえで、次の買主に再販して利益を得る仕組みです。

仲介との違いが注意点になる理由

仲介は、不動産会社が売主と買主の間に立ち、売買契約の成立を手助けする媒介契約（ばいかいけいやく）にもとづく取引です。買主を探す期間が必要になるため、契約まで時間がかかることがあります。一方、買取は不動産会社が買主になるため、買主を探す期間が不要で、契約から引き渡しまでを短い期間で進められる場合があります。

• 買主：仲介は一般の個人、買取は不動産会社
• 仲介手数料：仲介はかかる、買取はかからない
• 契約不適合責任：仲介は特約で限定することが多く、買取は免除する特約が一般的

不動産会社は再販後の利益や経費を見込んで買取価格を決めるため、仲介より低めの価格になりやすい点が、買取を選ぶ前に理解しておきたい注意点です。

マンション価格はなぜ不動産買取で仲介より低くなるのか

契約を検討する前に、なぜ買取価格が仲介より低くなりやすいのかを理解しておくと、提示された金額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

不動産会社は買い取ったマンションにリフォーム費用や登記費用をかけ、再販売までの保有コストを負担したうえで次の買主に販売します。これらの費用や利益を見込んで買取価格が決まるため、仲介で売るときの想定価格より低めの金額が提示される傾向があります。

提示された買取価格が売却相場からどれくらい離れているかを確かめるには、契約前に売却相場を把握しておくことが欠かせません。複数の不動産会社から営業電話を受けずに相場観をつかみたい場合は匿名査定という方法もあり、メリットと注意点は匿名査定のデメリットと注意点で解説しています。また、匿名査定と一括査定のどちらを選ぶべきか迷う場合は、匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

契約前に確認したい不動産買取注意点

買取価格そのものだけでなく、契約書に書かれた条件を事前に確認しておかないと、引き渡し後に想定外の負担を背負うことがあります。

契約不適合責任を免除する特約の内容

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、売買の対象物が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです（民法第562条以下）。個人が不動産を売却する仲介取引でも、契約不適合責任を一定期間に限定したり免除したりする特約を付けることがあります。買取でも同様に、不動産会社が買主としてこの責任を免除する特約を契約書に盛り込むことが一般的です。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引不動産会社が自ら売主となる売買契約について、契約不適合責任を民法の規定より買主に不利にする特約を原則として禁止しています（宅地建物取引業法第40条、2025年12月時点）。ただし、この規定は宅建不動産会社が「売主」となる取引に適用されるものです。買取では不動産会社が「買主」となるため、この規定は適用されず、個人である売主の契約不適合責任を免除する特約も有効になり得ます。免除の範囲や期間が契約書にどう書かれているかを、署名前に確認しておく必要があります。

手付金と契約解除の条件

買取契約でも、契約時に手付金を受け取り、引き渡しまでの間に解除できる条件を定めることがあります。手付解除ができる期限や、期限を過ぎてから解除した場合の違約金の額は契約書ごとに異なるため、署名前に条文を確認しておく必要があります。

不動産会社に不動産買取を依頼するときの注意点

買取価格や契約条件は不動産会社によって差があるため、1社の提示額だけで契約を決めるのはリスクがあります。

複数の不動産会社に買取査定を依頼し、提示された価格と契約条件を比べることが基本です。依頼先を選ぶときは、宅地建物取引業の免許番号と、宅地建物取引業の免許を更新した回数、行政処分歴の有無を確認しておくと、取引の安全性を判断する材料になります。

査定結果は売却の判断材料になるだけでなく、別の場面で必要になることもあります。たとえば離婚にともなう財産分与で不動産の査定書が必要になる場合があり、取得方法や注意点は離婚で不動産の査定書が必要なときの取り方と注意点で解説しています。

契約後に多い不動産買取トラブルと対策

買取では短期間で契約が進む分、確認が不足したまま署名してしまうトラブルが起きやすくなります。

• 当初の査定額から契約直前に減額を提示される
• 引き渡し時期が希望と合わず、仮住まいの手配が間に合わない
• 契約後に気が変わっても一方的に解除できない

宅地建物取引業法上のクーリングオフ（第37条の2）は、宅建不動産会社が自ら売主となる取引に適用される制度で、買取のように宅建不動産会社が買主となる契約には適用されません。契約後に気が変わっても一方的に解除できないため、署名前に査定額の根拠を書面で確認し、引き渡し時期を契約書に明記しておく必要があります。

向いている物件・向かないケース｜不動産買取の判断基準

すべての物件が買取に向いているわけではなく、物件の状態によって仲介との向き不向きが分かれます。

再建築不可の土地や、老朽化が進んだ戸建て、入居者がいる収益物件などは、一般の買主がローンの審査を通しにくかったり、修繕の負担を敬遠されたりするため、仲介より買取のほうが現実的な選択肢になりやすい物件です。一方、好立地のマンションや築浅の戸建ては、仲介で時間をかけて売却したほうが、買取より高い価格で売れる可能性があります。

査定から契約までの流れ｜不動産買取の手順

不動産買取は仲介より手順が少なく、契約までの流れを事前に把握しておくと、どの段階で何を確認すべきか整理しやすくなります。

売却相場把握から引き渡しまでの流れを見ると、価格と契約条件を確認できる段階が複数回あることが分かります。

よくある質問

不動産買取は必ず仲介より早く現金化できますか？

不動産会社が買主になるため、買主を探す期間が不要になり、仲介より短期間で契約から引き渡しまで進むことが多くなっています。ただし、物件の権利関係や書類の準備状況によっては時間がかかる場合もあり、不動産会社に具体的な見込み期間を確認しておくと安心です。

買取価格に交渉の余地はありますか？

不動産会社が提示する買取価格は、再販にかかる費用や利益を踏まえた金額のため、交渉できる幅は仲介より小さくなる傾向があります。複数社の査定を比較すると、提示額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

買取でも仲介手数料はかかりますか？

買取は不動産会社が買主になる取引のため、仲介手数料はかかりません。ただし、登記費用や印紙税など、売主として負担する費用は別途発生します。

査定を申し込んだら、その会社で必ず売却しなければなりませんか？

不動産の査定を受けただけでは契約は成立せず、提示された価格や条件に納得できなければ断ることができます。複数社に査定を依頼してから、契約する不動産会社を選んでも問題ありません。

契約不適合責任を免除する特約があると、売主はどんな場合も責任を問われませんか？

免除特約があっても、売主が物件の不具合を知りながら黙っていた場合などは、責任を問われることがあります。特約の範囲と、自分が把握している物件の状態を契約前に照らし合わせておく必要があります。

不動産買取注意点を踏まえて契約前に確認を

不動産買取は、不動産会社が直接買主になることで仲介より短期間での売却が見込める一方、買取価格は仲介より低めになりやすく、契約不適合責任を免除する特約や手付解除の条件など、契約書の内容を事前に確認しておく必要があります。不動産の査定を受けた段階では契約は成立しておらず、提示された条件に納得できなければ断ることもできます。ぜひ本記事の不動産買取注意点を参考に、複数の不動産会社を比較しながら契約前の確認を進めてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解説」