遺言書の効力とは？不動産相続で知るべき注意点

実家の仏壇の引き出しや金庫から、父が書いたとみられる自筆の便箋が見つかっても、そのまま相続登記や不動産の売却の手続きを進めることはできません。民法968条が定める日付・署名・押印などの要件を1つでも欠くと、自筆証書遺言は無効になります。

遺言書が有効であれば、不動産の名義変更は遺産分割協議を経ずに進められますが、無効であれば法定相続分に基づいて相続人全員で話し合う必要があります。自筆証書遺言は家庭裁判所の検認（けんにん、遺言書の形式を確認する手続き）を受けたかどうかも、名義変更の手続きに直結します。

本記事では、自筆証書遺言と公正証書遺言の効力の違い、遺言書と異なる分け方を望むときの対応、不動産の名義変更までの手順を2026年9月時点の制度に基づいて解説します。

遺言書の効力とは｜不動産を相続するときに知っておきたい基本

遺言書には民法が定める種類があり、実務でよく使われるのは自筆証書遺言と公正証書遺言の2つです。有効な遺言書があれば、遺言者が指定したとおりに不動産を含む財産を分けられ、相続人全員による遺産分割協議を経ずに名義変更へ進めます。一方、形式に不備があれば効力そのものが認められません。

自筆証書遺言の効力

自筆証書遺言は、本文の全文を自書し、日付・署名・押印がある場合に効力を持ちます（民法968条）。2019年1月の改正により、財産目録はパソコン作成や金融機関の通帳の写しでもよくなりましたが、その場合は各ページに署名と押印が必要です。法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していれば、家庭裁判所の検認は不要になります。

公正証書遺言の効力

公正証書遺言は、公証人が証人2人の立ち会いのもとで作成します（民法969条）。原本は公証役場に保管され、形式の不備による無効が起きにくく、検認も不要です。不動産の名義変更をスムーズに進めたい場合、公正証書遺言の方が実務上の手戻りは少なくなります。

遺言書が無効になるケースと不動産相続への影響

日付の記載がない、押印がない、2人以上が共同で作成した遺言書（共同遺言は民法で禁止）などは、形式の不備として無効になります。遺言作成時に遺言者の意思能力がなかったと判断される場合や、筆跡が本人のものと確認できず偽造の疑いがある場合も同様です。遺言書が無効と判断されると、不動産は法定相続分に基づいて相続人全員で遺産分割協議を行い、合意内容に署名・捺印したうえで名義変更を進めます。

自筆証書遺言が見つかったら�｜家庭裁判所の検認と不動産の名義変更

実家で自筆証書遺言が見つかった場合、開封せずに家庭裁判所へ持参して検認を申し立てる必要があります。保管制度を利用していない自筆証書遺言を勝手に開封すると、5万円以下の過料の対象になる場合があります（民法1005条）。

家庭裁判所での検認手続き

検認は、相続開始を知った相続人が申立てを行い、他の相続人にも通知したうえで、裁判官が遺言書の状態や内容を確認する手続きです。有効性そのものを保証するものではなく、形式を確認する手続きにとどまります。申立てから検認済証明書の交付までは、1〜2か月ほどかかるのが一般的です。

検認を終えてからの名義変更

検認済証明書が付いた遺言書と、戸籍謄本などの必要書類をそろえて法務局に相続登記を申請します。相続登記の具体的な手続きは相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続きで解説しています。

遺言書の内容と異なる相続を望むとき｜遺産分割協議でできること

兄弟の誰かが遺言書どおりの分け方に納得できないとき、相続人全員の合意があれば、遺産分割協議によって遺言内容と異なる分け方に変更できます。遺言執行者が指定されている場合は、その同意も必要です。遺言書が特定の兄弟に実家を単独で相続させる内容になっている場合、他の兄弟には遺留分（いりゅうぶん、法定相続人に保障された最低限の取り分）が認められており、遺留分を侵害された相続人は遺留分侵害額請求によって金銭での清算を求められます（民法1046条）。

話し合いがまとまらず相続自体を望まない相続人がいる場合、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄をした実家がどうなるかは相続放棄した家はどうなる？売却できるのかで解説しています。

公正証書遺言と自筆証書遺言が両方見つかった場合の優先順位

父の遺言書が公正証書と自筆証書の両方で見つかるケースもあります。この場合、作成形式の違いで優劣が決まるわけではなく、作成日付が新しい方の内容が優先されます（民法1023条）。前の遺言と後の遺言で内容が抵触する部分だけが後の遺言に置き換わり、抵触しない部分はどちらも有効に残ります。日付が同じ場合や前後関係が判断できない場合は、専門家への相談が必要です。

遺言書に基づく不動産の名義変更（相続登記）の手順

遺言書の効力が確認できたら、不動産の名義変更として相続登記を法務局に申請します。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2、164条）。過料は刑事罰である罰金とは異なり、行政上のペナルティであるため前科がつくことはありません。

次の図は、遺言書の有無を確認してから相続登記までの大まかな流れです。

検認から相続登記まで手を付けずに放置すると、期限が過ぎてから慌てて準備することになります。図のとおり、遺言書の種類を確認した時点で次の動き方が決まる点を押さえておいてください。

実家を空き家のまま放置するリスクと遺言書の効力確認を急ぐ理由

実家を空き家のまま放置すると、固定資産税の負担が続くうえ、老朽化が進むと特定空家に指定されるおそれもあります。遺言書の効力確認が終わらなければ相続登記も進まず、不動産の売却にも進めません。遺言書の確認と相続登記を終えたあとに実家の売却を検討する場合、全体の流れは相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点で解説しています。不動産売却を具体的に考え始める段階では、匿名査定でおおよその相場を把握しておく方法もあり、匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しています。

よくある質問

遺言書が見つかったら、まず何をすればいいですか？

自筆証書遺言は開封せずに家庭裁判所へ持参して検認を申し立てます。保管制度を利用していない状態で勝手に開封すると、5万円以下の過料の対象になる場合があります。公正証書遺言であれば検認は不要で、公証役場に原本があるかを確認します。

遺言書に書かれた相続分が納得できない場合、変更できますか？

相続人全員の同意があれば、遺産分割協議によって遺言内容と異なる分け方に変更できます。ただし遺言執行者が指定されている場合は、別途その同意も必要です。

遺留分を侵害する遺言書は無効になりますか？

遺留分を侵害していても遺言書そのものは無効になりません。侵害された相続人は遺留分侵害額請求を行い、金銭で清算する形になります。

法務局の自筆証書遺言書保管制度を使うとどう変わりますか？

保管された遺言書は家庭裁判所の検認が不要になり、相続開始後すぐに不動産の名義変更手続きに進めます。原本の改ざんや紛失のリスクも避けられます。

遺言書の効力に疑問がある場合、誰に相談すればいいですか？

遺言の有効性の判断や遺留分の計算には専門的な知識が必要なため、弁護士や司法書士、家庭裁判所の窓口に相談することをおすすめします。

遺言書の効力を確認してから進める不動産相続の手続き

遺言書の効力は、自筆証書遺言か公正証書遺言かという形式の違いだけでなく、検認の有無、作成日付の前後関係、遺留分の侵害といった複数の条件で左右されます。効力が確認できれば不動産の名義変更へ進み、疑問が残る場合は専門家に相談してから手続きを進める判断になります。ぜひ本記事の遺言書の効力に関する確認ポイントを参考に、実家の相続登記や売却の手続きを進めてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法」
• 法務省「法務局における自筆証書遺言書保管制度について」
• 法務局「相続登記の申請が義務化されました」
• 民法第1005条（過料）