築40年の家の価値と相場｜資産価値はどこまで下がる？

築40年を超えた実家の固定資産税納税通知書を見ると、建物の評価額欄が1万円に満たない金額になっていることがあります。木造住宅の法定耐用年数は22年（財務省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」）と定められており、築40年はその耐用年数をすでに大きく超えた状態です。

不動産の査定では、建物の価格は原価法で算出され、法定耐用年数を超えると評価額はゼロに近づきますが、土地の価格は別に残るため、一戸建て全体の売却相場は立地や土地の広さによって大きく変わります。2026年9月時点の制度と公的データをもとに説明します。

本記事では、一戸建ての築40年・築45年の売却相場の目安、価格が決まる仕組み、営業電話を受けずに自分で家の価値を調べる方法を解説します。

築40年の家の価値はどこまで下がる？資産価値の考え方

築40年の家の価値は、建物と土地を分けて考える必要があります。建物は原価法で評価され、新築時の建築費から経過年数分の減価を差し引いて算出されます。木造住宅の法定耐用年数は22年のため、築40年はすでに耐用年数の2倍近くに達しており、税務上・査定上のどちらでも建物の評価額はゼロに近い水準まで下がります。

ただし建物評価がゼロに近づいても、不動産全体の価値がゼロになるわけではありません。土地の価格は経過年数と関係なく、周辺の取引価格をもとに決まるため、立地条件が良ければ一戸建て全体の売却相場はそれなりの水準を保ちます。

市区町村が定める固定資産税評価額も、新築時からの経過年数に応じて段階的に下がり、一定の年数を超えるとそれ以上は下がらない仕組みになっています（総務省「固定資産評価基準」）。このため、築40年でも固定資産税の建物分がゼロになることはなく、わずかな評価額が残り続けます。

一戸建ての築40年・築45年の売却相場｜取引価格の目安

一戸建ての築40年・築45年の売却相場は、立地・土地の広さ・建物の構造によって数百万円から数千万円まで幅が大きく、全国一律の目安を示すことはできません。実際の取引価格を確かめるには、国土交通省の「土地総合情報システム」で近隣の成約事例を確認するのが確実です。

建物の構造によって評価が下げ止まるタイミングも異なります。木造の法定耐用年数は22年、軽量鉄骨造は骨格材の肉厚により19年または27年と定められており、いずれも築40年・築45年の時点ですでに耐用年数を大きく超えていますが、鉄筋コンクリート造（RC）は耐用年数47年のため、築40年でもまだ耐用年数の範囲内です。

構造	法定耐用年数	築40年時点の状態
木造	22年	耐用年数を超過
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下）	19年	耐用年数を超過
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）	27年	耐用年数を超過
重量鉄骨造	34年	耐用年数を超過
鉄筋コンクリート造（RC）	47年	耐用年数の範囲内

出典：財務省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」をもとに作成

マンションのように区分所有の建物でも、構造上は鉄筋コンクリート造が多いため評価の下がり方は異なります。マンションの場合の評価の違いは、築古マンションの査定と相場｜築40年でも価値が下げ止まる理由で解説しています。

土地と建物の評価はどう決まる？築40年の戸建て価格の仕組み

土地の評価方法（取引事例比較法）

土地の価格は、周辺で実際に取引された似た条件の土地の価格と比較する「取引事例比較法」で算出されます。路線価や公示地価も参考にされ、経過年数による減価はありません。築40年の家が建つ土地でも、立地条件が良ければ更地と変わらない水準の価格が付くことがあります。

建物の評価方法（原価法と減価償却）

建物の価格は、同じ建物を今建てた場合の費用（再調達原価）から、経過年数分の減価を差し引く「原価法」で算出されます。法定耐用年数を超えた建物は、構造的な価値よりも「古家付き土地」として扱われやすく、査定書でも建物価格を1円程度の名目価格で記載することがあります。

匿名で築40年の家の価値を調べる方法｜営業電話を避ける

不動産ポータルサイトの成約事例の見方

国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構のレインズマーケットインフォメーションでは、近隣の似た条件の成約価格を氏名や電話番号を入力せずに確認できます。築年数・土地面積・最寄り駅からの距離が近い事例を複数集めると、おおまかな水準をつかみやすくなります。

固定資産税評価額からの概算

毎年届く固定資産税の納税通知書に記載された土地の評価額は、公示地価のおおむね70%程度に設定されているとされ、これを割り戻すと時価のおおまかな目安がつかめます。建物の評価額はすでに下げ止まっている水準のため、土地の評価額を中心に見るのが現実的です。

匿名査定の使い方

氏名や電話番号を入力せずに概算額を確認できる匿名査定サービスも増えています。営業電話を受けたくない段階で売却相場だけ知りたい場合は、この方法が向いています。匿名査定と、複数の不動産会社へ一度に申し込む一括査定の違いは、匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています。

立地・耐震基準・リフォーム履歴で変わる築40年の家の価値

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には新耐震基準が適用されています（国土交通省）。築40年の家であれば1986年前後の建築が多く新耐震基準に該当しやすい一方、築45年になると1981年の改正前後にまたがるため、建築確認済証の日付を確認することが欠かせません。新耐震基準に該当しない建物は、査定額や買主の住宅ローン審査に影響することがあります。

最寄り駅からの距離や接道状況も価格差に直結します。幅員4m未満の道路にしか接していない土地は再建築に制限がかかることがあり、同じ地域でも評価が下がりやすくなります。水回りの交換や屋根・外壁の修繕といったリフォーム履歴が残っていれば、建物評価がほぼゼロの状態でも査定でプラスに働くことがあります。

売却したときの税金と諸費用｜築40年の家で手元に残る金額

築40年の家を売却すると、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得として、譲渡益に対して20.315%の税率がかかります（国税庁）。購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算するため、古い家ほど譲渡益が大きく算定され、税負担が重くなりやすい点に注意が必要です。仲介手数料は、売買価格が800万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限になります（800万円以下の場合は特例で上限30万円＋消費税）。

解体費用や測量費用がかかる場合は、さらに手元に残る金額が減ります。次の図は、一戸建てを3000万円で売却した場合の概算例です。

取得費が分かる書類があるかどうかで、税金の割合は大きく変わります。

古家付き土地・更地・建て替え｜築40年の家の売却方法

築40年の家を手放す場合、古家付き土地のまま売却する方法と、解体して更地にしてから売却する方法があります。古家付き土地のまま売却すれば解体費用がかからず、買主が自分の計画に合わせて解体時期を選べますが、建物の老朽化によって買主が見つかりにくくなることもあります。更地にすれば買主の選択肢は広がりますが、解体費用は数十万円から200万円程度かかることがあり、売却までの期間が延びる可能性もあります。

売却以外に、建て替えて自分で住み続ける、賃貸に出すといった選択肢も残っています。一戸建て売却全体の流れや必要な費用、税金の基本は、不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツで解説しています。

よくある質問

築40年の家に建物の評価はまったくないのでしょうか。

固定資産税評価額はゼロにならず、総務省の固定資産評価基準に基づく下げ止まりの水準で残ります。ただし不動産会社の査定では建物価格をほぼゼロとして、土地の価格を中心に算出されることが多くあります。

築45年と築40年で売却相場に大きな差はありますか。

建物評価はどちらもほぼゼロに近い水準のため、差が出るのは主に土地の価格と耐震基準の違いです。築45年は1981年の新耐震基準改正の前後にまたがる可能性があるため、建築確認済証の日付を確認することが大切です。

匿名査定で出た金額をそのまま信じていいですか。

匿名査定はネット上の売却相場データをもとにした概算であり、建物の状態や接道状況などは反映されません。実際の売却価格を知るには訪問査定を受ける必要があります。

古い家は解体してから売却したほうが高く売れますか。

一概には言えません。解体費用をかけて更地にすると買主の選択肢が広がる一方、古家付き土地のまま売却すれば解体費用がかからず、買主が自分の予算で解体計画を立てられる利点があります。

築40年の家を売ると税金はどのくらいかかりますか。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得であれば、譲渡益に対して20.315%の税率がかかります（国税庁）。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。

築40年の家の価値と売却相場を踏まえた判断のポイント

築40年の家は、建物単体の評価が原価法によってほぼゼロに近づく一方、土地の価格は経過年数と無関係に残り続けます。売却相場は立地・土地の広さ・耐震基準・リフォーム履歴によって大きく変わるため、まずは公的データや匿名査定で現状の目安をつかみ、必要に応じて訪問査定で精度を上げていく進め方が現実的です。ぜひ本記事の築40年の家の価値と売却相場の目安を参考に、匿名査定や公的データを使って自分の家の状態を確かめてみてください。

出典

• 財務省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
• 国税庁「土地建物を売ったときの税金（譲渡所得の計算）」
• 総務省「固定資産評価基準」
• 国土交通省「新耐震基準に関する資料」
• 国土交通省「土地総合情報システム」
• 財務省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一（建物）
• 国土交通省「宅地建物取引業者の報酬額に関する告示」（令和6年国土交通省告示第949号）
• 国税庁タックスアンサー No.3208「土地や建物を売ったとき」