相場の調べ方2026年10月30日

不動産鑑定の費用は30万円前後？相場と依頼が必要なケースを解説

不動産売却のカギ編集部

不動産を売却しようとして検索すると、不動産鑑定士への依頼費用として「30万円前後」という数字が並び、本当にその金額を払う必要があるのか迷う場面が出てきます。不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産の価格を算定したもので、依頼費用は一般的に20万円から40万円程度、相続や訴訟にかかわる案件では50万円を超えることもあります。

不動産鑑定を実際に依頼する必要があるのは、共有名義の親族間で価格の合意ができない場合や、相続税評価を時価で見直す場合、裁判所や調停に提出する資料が必要な場合など、公的な根拠が求められる場面に限られます。マンションや戸建ての売却価格を知りたいだけなら、不動産会社による無料の査定で十分なケースがほとんどです。

本記事では不動産鑑定の費用相場と内訳、依頼が必要になるケース、確定申告での使い方を解説します。

この記事はこんな方に向いています

売却の意思は固まったものの、鑑定を依頼すべきか判断できず30万円前後という費用に踏み出せない50歳の方
共有名義の親族間で不動産の価値を巡り意見が割れ、公的な鑑定を依頼する必要性を検討している方
確定申告で使う評価額の根拠を明確にしたいが、鑑定費用が高すぎないか事前に相場を確認したい方

不動産鑑定とは｜不動産鑑定士が行う評価と鑑定評価書の役割

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく国家資格者で、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に沿って不動産の価格を算定し、鑑定評価書という形で結論を示します。不動産会社が無料で作成する査定書が「この価格で売れそうだ」という市場予測にとどまるのに対し、鑑定評価書は不動産鑑定士が現地調査・資料収集・価格算定のプロセスを経て作成する公的な根拠資料であり、裁判所や税務署など第三者に対して価格の根拠として提出できる点が大きく異なります。

この違いがあるため、鑑定評価書には不動産鑑定士の押印と評価の基準となった時点が明記され、依頼費用にも相応の専門性が反映されます。単に売却価格の目安を知りたい段階であれば、無料査定と鑑定評価書のどちらが自分の状況に合うのかを最初に見極める必要があります。

鑑定評価書は裁判所や税務署にも提出できる公的資料です。目的があいまいなまま依頼すると費用が無駄になるので注意してください。

費用はいくら？不動産鑑定にかかる売却相場30万円前後の内訳

不動産鑑定士への依頼費用は、物件の種類や規模、調査の難易度、依頼の目的によって幅があります。一般的な目安として20万円から40万円程度に収まることが多く、依頼先や対象不動産によって前後します。

鑑定評価書の作成費用を左右する要素

費用を左右する主な要素は、対象不動産の種類（マンション・戸建て・土地・事業用地）、面積の大きさ、権利関係の複雑さ、現地調査に必要な時間、そして依頼目的が売却検討か訴訟・税務目的かという点です。共有名義の不動産や境界が不明確な土地、権利関係が複雑な物件では、資料収集と現地調査に時間がかかり、費用も上がる傾向があります。

物件タイプ別に見る不動産鑑定士費用の目安

マンション一室や戸建てなど比較的単純な物件であれば20万円から30万円程度、土地の鑑定も同程度の水準が目安です。事業用地や大規模な土地になると50万円から100万円を超える場合もあり、相続税評価や訴訟・調停に使う鑑定評価書は、算定の精度と提出先への説明責任が求められるため30万円から60万円程度になることが多いとされています。

依頼費用の内訳を大まかに見ると、鑑定評価の本体報酬が最も大きな割合を占め、現地調査や資料収集の費用、報告書作成に関わる諸費用が加わります。次の図は、依頼費用30万円を想定した場合の配分イメージです。

鑑定業務の本体報酬約60%

現地調査・資料収集費

報告書作成・諸費用

※依頼費用30万円の一般的な配分イメージ（2026年9月時点の目安）

本体報酬が費用全体の半分以上を占め、現地調査や報告書作成にかかる実費が残りを占めるという構造になっており、物件が複雑になるほど調査費の割合が増えやすいと分かります。

費用は物件の種類や調査の難易度で変わるため、依頼前に複数の不動産鑑定士から見積もりを取ることをおすすめします。

依頼が必要になる主なケース｜不動産鑑定士への相談場面

不動産鑑定士費用を払って依頼する場面は限られています。日常的な売却検討では不動産会社の無料査定で足りることが多く、鑑定評価書が必要になるのは、価格の根拠を第三者に示す必要がある場面です。

共有名義の不動産を分けるときの価格の争い

親族間で共有している不動産を売却して代金を分ける換価分割（かんかぶんかつ）や、1人が不動産を取得して他の共有者に金銭を渡す代償分割（だいしょうぶんかつ）を検討する際、共有者ごとに希望する評価額が食い違うことがあります。このような場合、不動産鑑定士による鑑定評価書を用いることで、特定の共有者の主観に依らない価格を共有者全員で確認できます。相続で不動産の価値をめぐって意見が分かれる場合の査定書の使い方は、相続で不動産の査定書が必要なときの取り方でも解説しています。

相続税評価や訴訟・調停で時価を示す場面

相続税の算定には国税庁の路線価や固定資産税評価額を用いるのが原則ですが、実際の時価がこれらの評価額と大きく異なると判断される場合、不動産鑑定評価書を用いて個別に時価を主張することがあります。また、裁判所での遺産分割調停や訴訟で不動産の価格が争点になったときも、裁判所に提出する資料として鑑定評価書が求められることがあります。

共有名義のもめごとでは、鑑定評価書が第三者としての根拠になります。感情的な対立が続く前に検討してみてください。

無料のマンション・土地の査定と有料の不動産鑑定の違い

不動産会社が行うマンションや土地の査定は、過去の取引事例や周辺の取引価格の売却相場をもとに、売却した場合の想定価格を示すものです。費用はかからず、売却を検討し始めた段階で最初に利用する手段として適しています。地域によっては無料で査定書を入手できる窓口もあり、東京都内の物件を例にした取り方は東京都で不動産査定書を無料で入手する方法で解説しています。

一方、不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、法的な位置づけを持つ資料として税務署や裁判所に提出できる点が最大の違いです。売却価格の目安を知るだけであれば無料査定で十分ですが、相続・訴訟・共有名義の分割など、第三者に対して価格の根拠を示す必要がある場面では、有料でも不動産鑑定士への依頼が選択肢になります。

無料査定はあくまで売却価格の目安です。裁判所や税務署への提出資料が必要な場面では不動産鑑定士への依頼に切り替えてください。

不動産売却の確定申告で鑑定評価書を使う場面

不動産売却後に行う確定申告では、譲渡所得の計算に実際の売買契約書に記載された売却価格を用いるのが基本であり、通常は鑑定評価書を用意する必要はありません。確定申告で使う税金や費用の全体像については不動産売却にかかる税金と費用の全体像で解説しています。

ただし、相続で取得した古い不動産で取得費が分からない場合や、親族間での売買など著しく低い価格での譲渡（低額譲渡）に当たらないかを税務署に確認される場合には、不動産鑑定士による鑑定評価書を根拠資料として用意するケースがあります。このような個別事情が絡む申告は、税理士に早い段階で相談し、鑑定評価書の必要性を含めて判断してもらうことが実務上の進め方になります。

確定申告で鑑定評価書が必要になるかは個別の状況で判断が分かれるため、税理士にも早めに相談しておくと安心です。

不動産会社と不動産鑑定士、依頼先の選び方

売却価格の目安を知りたいだけなら不動産会社への無料査定の依頼、価格の根拠を第三者に示す必要があるなら不動産鑑定士への依頼という使い分けが基本になります。不動産鑑定士への依頼先を選ぶ際は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の名簿などで資格と所属を確認でき、マンション・戸建て・土地・事業用地のうち、対象の不動産タイプを過去に扱った実績があるかどうかも確認材料になります。

依頼する前に、鑑定を必要とする目的（相続税評価・訴訟提出用・共有名義の分割協議など）を明確に伝えたうえで見積もりを取ると、費用の見込みが立てやすくなります。

依頼先を選ぶときは、対象不動産のタイプを過去に扱った実績があるかどうかも確認してみてください。

費用を抑えるために確認したい不動産鑑定士への依頼ポイント

正式な鑑定評価書を必ずしも必要としない場面では、簡易な意見書や価格調査報告書で代替できる場合があり、費用を抑えられる可能性があります。ただし裁判所や税務署への提出が前提の場面では、略式の意見書では受け付けられないこともあるため、提出先に正式な鑑定評価書が必要かどうかを先に確認しておく必要があります。

複数の不動産鑑定士に同じ依頼目的を伝えて見積もりを比較することも、費用の相場観をつかみ、納得感を持って依頼先を決めるための確実な方法です。

簡易な意見書で足りる場面に正式な鑑定評価書を依頼すると費用がかさむため、目的を先に伝えて見積もりを取ってください。

よくある質問

不動産鑑定の費用は誰が払うのですか？

依頼した本人が負担するのが原則です。共有名義の不動産について複数の当事者が合意のうえで依頼する場合は、共有者間で費用を分担して払うことも少なくありません。

不動産鑑定士費用を安くする方法はありますか？

正式な鑑定評価書までは不要な場面では、簡易な意見書や価格調査報告書で済ませられる場合があり、費用を抑えられる可能性があります。提出先が正式な鑑定評価書を求めているかどうかを先に確認してください。

鑑定評価書に有効期限はありますか？

鑑定評価書には評価の基準となった時点（価格時点）が明記されており、法律上の有効期限は定められていません。ただし時間が経つと市場価格が変動するため、提出先によっては再度の鑑定を求められることがあります。

無料のマンション・土地の査定と不動産鑑定、どちらを先に依頼すべきですか？

売却価格の目安を知りたい段階では、まず不動産会社の無料査定で十分です。共有名義での争いや相続税評価、訴訟提出用など公的な根拠が必要になった時点で、不動産鑑定士への依頼を検討してください。

鑑定を依頼してから評価書が出るまでどのくらいかかりますか？

物件の種類や調査の難易度によって異なりますが、一般的には依頼から2週間から4週間程度で鑑定評価書が納品されることが多いとされています。相続や訴訟など期限が迫る案件では、依頼前に不動産鑑定士へ納期を確認しておくことが大切です。

不動産鑑定の費用と依頼の判断をまとめて確認

不動産鑑定士への依頼費用は一般的に20万円から40万円程度、相続や訴訟にかかわる複雑な案件では50万円を超えることもあります。売却価格の目安を知りたいだけなら不動産会社の無料査定で足り、共有名義の価格の争いや相続税評価、裁判所提出用の資料が必要な場面で初めて不動産鑑定士への依頼を検討することになります。ぜひ本記事の費用相場と依頼が必要なケースを参考に、目的に合った依頼先を選んでください。