要役地とは？承役地との違いと売却時の注意点を解説

自宅マンションや戸建ての売却を進めようと登記簿謄本を取り寄せたところ、「地役権」という欄に隣地の名前が記載されていた、という方がいます。この場合、自分の土地は民法280条に定められた地役権によって利益を受ける「要役地（ようえきち）」にあたります。要役地は売却そのものを禁止されているわけではありませんが、買主に地役権の内容を正しく伝える義務があります。本記事では、要役地と承役地（しょうえきち）の違い、登記簿での確認方法、売却時に注意すべき点を解説します。

要役地とは｜不動産の地役権における土地の役割

地役権は、民法280条に基づき、ある土地の利用価値を高めるために他人の土地を利用できる権利です。自分の土地から公道に出るために隣の土地を通行する、水道管やガス管を隣地の下に通す、といった場面で設定されます。この権利関係の中で、利益を受ける側の土地が要役地と呼ばれます。

地役権の基本的な仕組み

地役権は「要役地」と「承役地」という2つの土地の間に成立します。要役地は地役権によって利益を受ける土地で、承役地は利用される側の土地です。地役権は土地そのものに付着する権利のため、所有者が変わっても原則として引き継がれます。マンションを売却して新しい買主に所有権が移っても、地役権はそのまま存続するのが基本です。

要役地と承役地の位置関係

通行を目的とした地役権の場合、要役地は道路に直接面していない土地であることが多く、承役地を通らなければ公道に出られないケースがよく見られます。ただし、周囲を他人の土地に囲まれた土地の所有者に認められる囲繞地（いにょうち）通行権とは別の制度で、地役権は当事者間の契約や時効取得によって成立する点が異なります。

承役地との違い｜要役地と承役地、2つの土地の関係

要役地と承役地は、同じ地役権の中で立場が正反対の土地です。どちらの立場にあるかによって、売却時に買主へ伝えるべき内容が変わります。

項目	要役地	承役地
立場	地役権の利益を受ける土地	地役権の負担を負う土地
登記記録	要役地として記載されることがある	地役権設定の登記が入る
売却時の説明	通行などの権利があることを伝える	利用が制限されることを伝える

自分の土地が要役地なのか承役地なのか、あるいは一方の土地に対しては要役地で、別の土地に対しては承役地になっているのかは、登記事項証明書に記載された地役権の内容で確認します。要役地であれば表題部に、承役地であれば権利部（乙区）に、それぞれ地役権に関する内容が記録されます。

登記簿で確認する要役地の調べ方

要役地かどうかを確かめるには、法務局で登記事項証明書を取得し、表題部の地役権に関する記載を確認します。要役地の登記記録には、承役地の不動産番号や地役権の目的などが記載されているのが基本です。あわせて、承役地側に備え付けられた地役権図面があれば、通行できる範囲を具体的に把握できます。

地役権図面は法務局に常に備え付けられているわけではなく、図面が存在しない場合は、過去に取り交わした契約書や協定書で範囲を確認する必要があります。古い地役権ほど書面が手元に残っていないこともあるため、隣地の所有者に当時の経緯を確認しておくと、売却時の説明がスムーズになります。

買主への説明義務｜要役地の売却で伝えるべきこと

要役地を売却する際は、その土地が持つ地役権の内容を買主に正しく伝える義務があります。説明を怠ると、引き渡し後にトラブルへ発展する可能性があるため、重要事項説明と売買契約書の両方で明確にしておく必要があります。

重要事項説明での地役権の記載

宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では、売却する土地に地役権が設定されている場合、その権利の種類や範囲、承役地の所在を買主に説明します。要役地の場合は「どの土地に対してどのような利益を持っているか」を、承役地の場合は「どのような制限を受けているか」を具体的に示します。

売買契約書に残す取り決め

売買契約書にも、地役権の存在と内容を明記しておきます。地役権の範囲や目的があいまいなまま引き渡すと、買主が後から通行できる範囲を巡って承役地の所有者と揉めることもあるため、現地での範囲確認を契約前に済ませておくと安心です。

売れにくさの理由と対策｜要役地の不動産売却

要役地であること自体は、通行などの利益を持つ側の土地なので、買主にとって大きなマイナスにはなりにくいといえます。一方で、権利関係が複雑に見えると、買主が購入の判断を先送りにすることがあります。地役権の内容が古い書面にしか残っていない場合や、承役地の所有者との関係があいまいな場合は、特にこの傾向が強くなります。

対策としては、登記事項証明書や地役権図面、過去の契約書をあらかじめ揃えておき、不動産会社を通じて買主に提示できる状態にしておくことが挙げられます。承役地の所有者と連絡が取れる状態にしておけば、買主からの質問にもその場で答えやすくなります。

価格への影響と売却相場｜要役地のケース

2026年9月時点で、要役地であること自体が売却価格を大きく下げる要因とは限りません。ただし、権利関係の確認に時間がかかる分、査定の段階で売却相場よりやや低い金額が示されることもあります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の目安を把握しておくことが基本です。

売却相場の目安だけを早く知りたい段階では匿名査定を使う方法もありますが、地役権のような個別の権利関係は匿名査定では反映されにくい点に注意が必要です。匿名査定の特徴は匿名査定のデメリットと注意点で解説しています。

不動産会社選びと売却の流れ｜要役地を手放す手順

不動産会社を選ぶ際は、地役権付き土地の取引実績があるか、登記簿や地役権図面を読み解いた経験があるかを確認します。AI査定や匿名査定は手軽ですが、地役権のような個別の権利関係までは反映しきれないため、匿名査定・AI査定の精度の限界も踏まえたうえで、最終的には訪問査定を依頼するのが実務的です。

要役地の不動産売却は、転勤に伴う住み替えだけでなく、離婚に伴う財産分与をきっかけに進むこともあります。その場合は離婚で査定書が必要になるときの取り方も参考にしながら、地役権の内容を同時に確認しておくとよいでしょう。

要役地の売却を進める際は、次のような順番で手続きを整理すると、重要事項説明や契約書の準備で慌てずに済みます。

この流れのとおり、登記簿の確認から引き渡しまで、要役地ならではの確認作業が間に挟まる点を押さえておくと、通常の土地売却より準備にかかる時間を見込みやすくなります。

よくある質問

要役地と承役地、どちらも自分の土地という場合はありますか？

あります。1つの土地が、ある隣地に対しては要役地であり、別の隣地に対しては承役地になっているケースも珍しくありません。登記事項証明書で地役権の相手方をそれぞれ確認することが必要です。

地役権は登記しないと効力がありませんか？

当事者間では登記がなくても地役権の効力は生じます。ただし、土地の所有者が変わった際に新しい所有者へその権利を主張するには、登記をしておく必要があります。

要役地であることを理由に売却を断られることはありますか？

要役地であること自体を理由に断られることは多くありませんが、権利関係の説明があいまいだと、買主が購入の判断を先送りにすることがあります。

地役権の内容を変更・解除することはできますか？

承役地の所有者との合意があれば、地役権の範囲の変更や解除も可能です。変更する場合は、合意内容を書面に残し、必要に応じて登記の内容も更新します。

要役地の売却で測量は必要ですか？

地役権の範囲を明確にするため、境界確定測量や地役権図面の確認を不動産会社や買主から求められることがあります。古い図面しかない場合は早めに準備しておくと安心です。

要役地とは何かを理解して売却を進めるために

要役地とは、民法280条に基づく地役権によって利益を受ける土地のことで、承役地との関係や権利の範囲を正しく把握しておくことが売却の出発点になります。登記事項証明書で地役権の内容を確認し、重要事項説明や売買契約書で買主に伝えれば、権利関係を理由に売却が大きく滞ることは避けやすくなります。ぜひ本記事の内容を参考に、登記簿で権利関係を確認したうえで、要役地の売却を進めてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法第280条（地役権の内容）」
• 法務省「登記事項証明書の取得について」
• 国土交通省「宅地建物取引業法における重要事項説明制度」
• e-Gov法令検索「不動産登記規則第159条」