家の査定でどこを見る？査定士がチェックする項目

家の査定を申し込むと、訪問した査定士が建物の劣化状況や土地の形状、周辺の環境を一つずつ確認します。査定額は公益財団法人不動産流通推進センターが作成する「価格査定マニュアル」の基準に沿って算出されることが多く、見た目の印象だけで決まるわけではありません。

査定士が重点的に見るのは、建物の構造や築年数、外壁・屋根・水回りの劣化状況、リフォームの履歴、そして土地の形状や接道状況、周辺の生活インフラです。これらの項目は査定書に記録され、複数の不動産会社を比べる際の基準にもなります。

本記事では、家の査定で査定士がどこを見るのか、複数社の比べ方、個人情報の扱いと断り方までを解説します。

家の査定でどこを見るのか｜査定士が確認する基本項目

家の査定で査定士が確認する範囲は、建物・土地・周辺環境の3つに大きく分かれます。公益財団法人不動産流通推進センターが作成する「価格査定マニュアル」では、この3区分ごとに加点・減点の基準が示されており、多くの不動産会社がこの考え方を参考にして査定額を算出しています。

建物の査定では、構造や築年数、劣化の程度、リフォームの履歴が確認され、土地の査定では形状や方位、接道状況、地盤の状態が見られます。周辺環境は、駅やスーパーまでの距離、学校区、近隣の嫌悪施設の有無などが評価の対象になり、建物そのものが新しくても、周辺環境によって査定額が下がるケースもあります。

査定額は、これらの項目をもとにした減点方式と、近隣の成約価格を参考にする取引事例比較法を組み合わせて算出されることが一般的です。

区分	主なチェック項目
建物	構造・築年数・劣化状況・リフォーム履歴・設備
土地	形状・方位・接道状況・地盤
周辺環境	交通アクセス・生活インフラ・近隣施設

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」（2026年9月時点）をもとに作成

内部状態の確認ポイント｜劣化・リフォーム履歴で見る家の査定

外壁・屋根・水回りの劣化状況

査定士が建物内部で特に時間をかけて確認するのは、外壁のひび割れや屋根の劣化、雨漏りの痕跡、キッチン・浴室・トイレといった水回りの設備の状態です。これらは修繕費用の見込みに直結し、査定額の減点要素として扱われます。築18年前後の住宅では、給排水管の劣化やシロアリの被害の有無も確認の対象になります。

リフォームと設備交換の履歴

過去にリフォームした箇所や、給湯器・エアコンなどの設備を交換した時期は、査定額を上げる材料になります。リフォーム時の契約書や保証書が残っていれば提示すると、査定士がより正確に状態を判断できます。逆に、築年数が古いまま一度もリフォームしていない住宅は、将来の改修費用を見込んで査定額が抑えられる傾向があります。

土地と周辺環境でチェックされる項目｜家の査定に関わる土地の評価

土地の形状・方位・接道状況

土地の査定では、形状が整形地か不整形地か、方位が南向きかどうか、道路に接する幅（接道状況）が確認されます。建築基準法では道路に2m以上接していない土地は建築に制約を受けることがあり、この条件が査定額に影響します。

周辺環境と生活インフラ

駅やバス停までの距離、スーパーや学校までの近さ、近隣の工場や墓地などの有無も家の査定の対象です。同じ建物でも、周辺環境の違いで査定額に差が出ることがあります。

訪問査定と匿名査定の違い｜家の査定の使い分け方

家の査定には、個人情報を入力せずに概算の金額を把握できる匿名査定と、査定士が実際に訪問して建物・土地を確認する訪問査定があります。匿名査定は住所や築年数などの情報だけで売却相場のレンジを知る方法で、営業電話を受けたくない段階に向いています。一方、訪問査定は現地を見て算出するため、より精度の高い金額が分かりますが、氏名や連絡先の入力が必要です。

匿名査定と一括査定の使い分けについては、匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

家の査定を初めて依頼する場合、次のような順番で進めると、営業電話に振り回されずに売却相場をつかめます。

売却相場の把握から契約までを段階に分けて進めると、どの段階で個人情報を渡すかを自分で選べます。

複数の不動産会社の査定を比べるときの視点

複数の不動産会社に査定を依頼すると、同じ家でも査定額に差が出ます。売却相場より極端に高い査定額を提示する不動産会社は、媒介契約を取るための営業目的である可能性があり、その後の値下げ交渉で苦労するケースも少なくありません。

査定額は、売却できる金額を保証するものではなく、不動産会社が「この価格なら売れそうだ」と見積もった参考値です。実際に売り出す金額は、査定額をもとに売主と不動産会社が相談して決めます。査定額と売出価格の違いは、売出価格とは？家の査定額との違いと決め方で解説しています。

比べる際は、査定額の根拠（建物・土地・周辺環境のどの項目をどう評価したか）を説明してもらい、根拠が薄い場合は再確認することが大切です。

査定で渡す個人情報の範囲｜家の査定での扱われ方

匿名査定では、住所や築年数、面積などの情報だけで概算額が分かり、氏名や電話番号の入力は不要です。訪問査定を依頼する場合は、氏名・電話番号・メールアドレス・物件の所在地を不動産会社に伝える必要があります。

不動産会社は、個人情報保護法に基づき、査定依頼で取得した個人情報を査定目的以外に無断で使うことはできません。不動産の査定を依頼した段階で、複数の不動産会社から営業の電話が来ることもありますが、これは個人情報の不適切な利用ではなく、媒介契約を取るための通常の営業活動です。

営業電話を防ぐ、家の査定の断り方

不動産の査定を依頼したあと、提示された金額や対応に納得できなければ、その場で断ってかまいません。電話やメールで「他社に依頼することに決めました」「今回は依頼を見送ります」と明確に伝えると、不動産会社側も対応を切り替えやすくなります。

断ったあとも営業電話が続く場合の対応は、営業電話なしで家の査定をする方法で解説しています。

よくある質問

査定士は必ず家の中に入りますか？

訪問査定では、建物内部の劣化状況や設備を確認するため室内に入ることが一般的ですが、外観だけの簡易な確認で済ませる不動産会社もあります。事前に確認範囲を聞いておくと当日の流れが分かります。

査定額と実際に売れる価格は同じですか？

査定額は不動産会社が見積もった参考値であり、実際の売買価格は買主との交渉や市場の動きによって変わります。査定額どおりに売れるとは限りません。

匿名査定だけで売却の判断はできますか？

匿名査定で分かるのは概算のレンジのため、正確な金額を知るには訪問査定が必要です。まず匿名査定で売却相場の感覚をつかみ、候補の不動産会社に絞って訪問査定を依頼する流れが無理のない進め方です。

訪問査定を受けると必ず媒介契約を結ばないといけませんか？

訪問査定を受けたあとに媒介契約を結ぶ義務はありません。金額や対応に納得できなければ、依頼を見送ることができます。

査定を依頼する不動産会社はどう選べばいいですか？

査定額の根拠を具体的に説明できるか、宅地建物取引業の宅地建物取引業の免許の有無や過去の行政処分歴を確認できるかが目安になります。金額の高さだけで選ばないことが大切です。

家の査定でどこを見るかを把握して、訪問査定に備えましょう

家の査定では、建物の劣化状況やリフォームの履歴、土地の形状や接道状況、周辺環境という3つの区分が確認され、これらの項目は「価格査定マニュアル」の基準に沿って加点・減点されます。査定額は不動産会社の見積もりであり、実際の売却価格を保証するものではないため、複数社の査定額を比べ、根拠を確認する姿勢が欠かせません。匿名査定で売却相場の感覚をつかみ、候補を絞ったうえで訪問査定に進めば、個人情報の提供範囲も必要最小限に抑えられます。ぜひ本記事の確認項目を参考に、落ち着いて家の査定に進んでください。

出典

• 公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」
• 個人情報保護委員会「個人情報の保護に関する法律」
• e-Gov法令検索「建築基準法」