世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用

「世田谷区の家が思っていたより高く売れそうだけれど、税金でごっそり持っていかれるのではないか」——売却を考え始めた方から、いちばん多く挙がる不安のひとつです。

価格の大きいエリアだからこそ、手数料や税金の桁も気になるところだと思います。

結論から整理すると、売却でかかるお金は「①仲介手数料などの実費」と「②譲渡所得税・住民税」の二階建てです。

①は価格が決まればほぼ機械的に計算でき、②は売った価格ではなく利益（譲渡所得）に対してかかるため、特例が使えるかどうかで金額が大きく変わります。

この違いを知らないまま概算すると、実際より高く見積もって不安になりがちです。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認できる世田谷区の実際の成約価格をもとに、仲介手数料・印紙税・登録免許税といった費用の目安、譲渡所得税の計算の型、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例、そして手元に残る金額の考え方までを順に整理します。

三軒茶屋・二子玉川・成城・千歳烏山など区内でも価格帯は幅がありますが、計算の型は共通です。

世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用の全体像

まず、世田谷区でどれくらいの価格帯の取引が行われているかを押さえておくと、費用の桁感がつかみやすくなります。

以下は成約価格ベースの中央値です。

売り出し価格（広告に出ている価格）ではなく実際に取引が成立した価格で、かつ平均ではなく中央値を使っています。

平均値は極端に高額な一部の取引に引っ張られやすく、中央値のほうが「よくある取引」の実感に近いためです。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

この価格帯に対して、売主が負担する主な項目をまとめると次のようになります。

金額の欄は制度上の税率・上限で決まるものだけを記載し、業者見積りで変わるものは「見積り」としています。

項目	金額・税率の目安	支払うタイミング
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税（価格400万円超の場合の上限）	売買契約時と引渡時に分けて支払うのが一般的
印紙税（売買契約書）	1,000万円超5,000万円以下は1万円／5,000万円超1億円以下は3万円（軽減措置適用時）	売買契約時
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円	引渡・決済時
司法書士報酬（抹消登記・住所変更登記など）	見積り	引渡・決済時
住宅ローンの繰上返済手数料	金融機関ごとに異なる	引渡・決済時
譲渡所得税・復興特別所得税・住民税	長期譲渡（所有5年超）20.315%／短期譲渡（5年以下）39.63%	翌年の確定申告時（住民税は翌年度に課税）
測量・境界確定、解体、残置物処分、クリーニング等	必要に応じて見積り	実施時

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置」「登録免許税の税額表」、国土交通省「宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額」をもとに作成。

制度は改正されることがあるため、実行時点の最新情報をご確認ください。

ポイントは、①の実費は価格が決まればほぼ確定する一方、②の税金は「売れた金額」ではなく「買ったときより増えた分」にかかるという点です。

買った価格が分かっていて、かつ居住用として住んでいた家であれば、税金がゼロになるケースも珍しくありません。

世田谷区の不動産売却で最も大きい費用は仲介手数料

売主の負担でいちばん金額が大きくなるのが仲介手数料です。

宅地建物取引業法に基づく報酬額の上限は、売買価格が400万円を超える場合、「価格×3%＋6万円＋消費税」。

これは上限であり、法律で固定された金額ではありません。

世田谷区の中央値をあてはめると、次のような桁になります。

• 中古マンション（約5,600万円）：5,600万円×3%＋6万円＝174万円、消費税を加えて約191万円
• 一戸建て（約8,900万円）：8,900万円×3%＋6万円＝273万円、消費税を加えて約300万円
• 土地（約9,200万円）：9,200万円×3%＋6万円＝282万円、消費税を加えて約310万円

金額としては大きいですが、この手数料には広告・内見対応・契約書類の作成・買主のローン審査対応などが含まれます。

世田谷区のように取引が多いエリアでは、価格の付け方と売り出しのタイミングで結果が変わりやすく、手数料の多寡だけで判断すると手取りで不利になることもあります。

手数料の内訳や支払い時期は世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で詳しく整理しています。

なお、仲介手数料は後述する譲渡所得の計算で「譲渡費用」として差し引ける支出です。

つまり払って終わりではなく、税金の計算上はマイナス要素として効いてきます。

世田谷区で不動産を売るときの印紙税・登録免許税・消費税

手数料以外の実費は、金額こそ小さいものの見落としやすい項目です。

印紙税

売買契約書に貼る収入印紙の代金です。

不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置が設けられており、記載金額1,000万円超5,000万円以下で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円。

世田谷区の一戸建て・土地の中央値（約8,900万円・約9,200万円）であれば3万円の区分に入ります。

契約書を売主・買主それぞれ1通ずつ作る場合は、各自が自分の分を負担するのが一般的です。

登録免許税と司法書士報酬

住宅ローンが残っている物件を売る場合、決済時に抵当権抹消登記を行います。

登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物があれば2個分。

マンションでも敷地権の数によって変わります。

加えて司法書士報酬が必要です。

所有者の住所・氏名が登記簿と一致していない場合は、住所変更登記なども併せて行います。

消費税

個人が自宅として使っていた不動産を売る場合、建物部分の売却代金に消費税はかかりません（事業として反復継続して行う場合を除く）。

ただし、仲介手数料・司法書士報酬といったサービスの対価には消費税がかかります。

ここを混同して「建物に消費税がかかる」と心配される方が少なくありませんが、通常の居住用売却では非課税です。

その他、物件次第で発生する費用

世田谷区は第一種低層住居専用地域が広く、成城や深沢のような区画の整った住宅地から、下北沢・三軒茶屋周辺の細街路に面した狭小地まで幅があります。

境界標が見当たらない土地、幅員4m未満で建築基準法42条2項道路に接しセットバックが必要な土地、私道の持分が絡む土地では、確定測量や私道所有者との調整が前提になることがあります。

古家付きの土地では解体するか現況で売るかの判断も必要です。

これらは金額が物件ごとに大きく異なるため、見積りを取って比較するのが確実です。

建物の状態が心配な場合は雨漏りする家は売れる？修繕せず売却、築年数が古い場合は築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？も参考にしてください。

世田谷区で家を売ると譲渡所得税はいくら？計算方法と税率

税金でいちばん金額が動くのが譲渡所得税・住民税です。

計算の順序は決まっています。

譲渡所得 ＝ 売った価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は買ったときの価格に購入時の仲介手数料や登記費用などを加え、建物については保有期間に応じた減価償却相当額を差し引いた金額です。

譲渡費用は売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが該当します。

ここで出た譲渡所得に税率を掛けます。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	合計税率
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
軽減税率の特例（居住用・所有10年超）	10年超（課税譲渡所得6,000万円以下の部分）	14.21%

出典：国税庁「土地や建物を売ったときの税金」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をもとに作成。

適用には要件があります。

所有期間の判定は「売った年の1月1日時点」で行うため、購入からちょうど5年前後の物件は年をまたぐかどうかで税率が倍近く変わります。

ここは売却時期を決める前に確認しておきたい点です。

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

主な要件は、自分が居住していた家屋とその敷地であること、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、親子や夫婦など特別の関係にある人への売却でないこと、前年・前々年に同じ特例を受けていないことなどです。

世田谷区の中古マンションの中央値は約5,600万円ですが、購入価格が分かっていてこの控除が使えれば、税額がゼロになるケースもあります。

取得費が分からないときの落とし穴

相続した家や、購入から数十年が経ち契約書が見つからない場合、取得費を「売った価格の5%」として計算する概算取得費の方法が認められています。

ただしこれは実際の購入価格より大幅に低くなることが多く、結果として譲渡所得が膨らみます。

売買契約書・領収証・住宅ローンの金銭消費貸借契約書・当時のパンフレットなど、購入額を裏づける資料は捨てずに探しておくことが重要です。

計算の詳細は世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算で解説しています。

世田谷区の相場から手取りを試算する（マンション売却の例）

実際の数字で計算の型を確認します。

以下は世田谷区の中古マンションの成約価格の推移です。

近年は上昇が続いており、購入時より高く売れる（＝譲渡所得が出る）ケースが増えていることが読み取れます。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

中央値の約5,600万円で売れたと仮定し、所有5年超・取得費が分からないため概算取得費（5%＝280万円）を使い、譲渡費用は仲介手数料の約191万円とした場合の試算です。

あくまで計算の型を示すための単純化した例で、実際は取得費・減価償却・その他費用で変わります。

• 譲渡所得：5,600万円 −（280万円＋191万円）＝ 5,129万円

マイホームで3,000万円特別控除が使える場合

課税対象は2,129万円 → 20.315%で約432万円

特例が使えない場合

課税対象は5,129万円 → 20.315%で約1,042万円

差は約610万円。

取得費が証明でき、特例の要件を満たせるかどうかが、手取りに最も大きく影響することが分かります。

実費（仲介手数料・印紙税・登記費用など）と税金を売却価格から引いた金額が、最終的に手元に残るお金です。

手取りの計算手順は世田谷区でマンション売却、手元に残る金額はでも整理しています。

世田谷区の売却で税金・費用を払い過ぎないための注意点

制度を知らずに損をしやすいポイントを整理します。

特例は確定申告をしないと使えない

3,000万円特別控除も軽減税率の特例も、売った翌年の確定申告（原則2月16日〜3月15日）で申告して初めて適用されます。

「控除で税額ゼロだから申告不要」と考えて手続きをしないと、特例が適用されないまま課税される可能性があります。

手順は世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方を参照してください。

損が出たときも申告する価値がある

バブル期以降に購入した物件などでは、売却価格が取得費を下回ることもあります。

マイホームの譲渡で損失が出た場合、要件を満たせば他の所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せる特例があります。

詳しくは世田谷区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したらで解説しています。

相続した空き家は別の特例と補助制度を確認する

被相続人が居住していた家屋を相続して売る場合、要件を満たせば譲渡所得から一定額を控除できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除」の対象になることがあります。

耐震基準への適合や取壊しなど条件が細かいため、解体を決める前に確認したほうが安全です。

区の制度と合わせて世田谷区の空き家売却で使える補助金・控除をご覧ください。

住民税は翌年度に来る

譲渡所得にかかる住民税は、売った翌年度に課税されます。

所得税を納めた後に住民税の通知が届くため、資金を使い切ってしまうと納税時に慌てることになります。

売却代金の一部は納税用に残しておく前提で計画を立てるのが安全です。

売却の事情を周囲に知られたくない場合

世田谷区でも、住み替えや相続を理由に売る際に「近所や親族に知られたくない」と考える方は少なくありません。

広告の範囲や販売方法は調整できる余地があるため、費用の相談と一緒に希望を伝えておくと進め方を組み立てやすくなります。

世田谷区のエリア・物件タイプで費用が変わるポイント

費用の項目自体は区内どこでも同じですが、金額の出方には地域差があります。

マンション中心のエリア（三軒茶屋・二子玉川・下北沢・経堂周辺など）は、測量や解体が不要なため実費が読みやすい反面、価格が中央値の約5,600万円前後を上回ることも下回ることもあり、仲介手数料の金額が動きます。

管理費・修繕積立金の精算や、リフォーム履歴の資料整備が実務上の論点になります。

戸建て・土地が中心のエリア（成城・深沢・上用賀・千歳烏山・上町周辺など）では、境界確定測量、越境物（塀・樹木・軒先）の処理、私道の通行・掘削承諾の取得といった作業が費用として乗ることがあります。

土地の中央値は約9,200万円と価格が大きいため、隣地との境界が曖昧なまま進めると引渡し直前に問題が出やすく、早い段階での確認が費用面でも有利に働きます。

古家付きの土地では、解体して更地で売るか、現況のまま売るかで負担が変わります。

解体費を売主が負担すれば譲渡費用に計上できますが、支出は先に発生します。

買主が建て替え前提であれば現況渡しが選ばれることもあり、どちらが手取りで有利かは物件ごとの判断です。

世田谷区の売却費用・税金に関するよくある質問

世田谷区の不動産売却で押さえるべき税金・費用のポイント

世田谷区の成約価格の中央値は中古マンションで約5,600万円、一戸建てで約8,900万円、土地で約9,200万円（2021〜2025年・18,253件）。

この価格帯では仲介手数料の上限が約191万〜310万円となり、実費の中心を占めます。

一方で税金は売却価格ではなく利益にかかるため、取得費を証明できるか、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を使えるかで金額が大きく変わります。

先ほどの試算では、特例が使える場合と使えない場合で約610万円の差が出ました。

次の一歩としておすすめしたいのは、①購入時の売買契約書・登記費用の領収証を探す、②抵当権が残っているか登記事項証明書で確認する、③自分の物件に近い条件の成約事例で価格帯を把握する、の3点です。

この3つが揃えば、手取りの見通しはかなり具体的になります。

訪問なしの机上査定でも価格帯の目安は把握できますので、周囲に知られずに情報だけ先に集めたい場合はその方法から始めても問題ありません。

あわせて、譲渡所得税の計算、手元に残る金額の考え方、売却後の確定申告のやり方もご確認ください。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」