世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却

天井にうっすら茶色いシミが浮いている。

雨の日になると、押し入れの奥からかすかにカビのにおいがする。

「この家、雨漏りしているのに売れるんだろうか」「直してからでないと、買い手に失礼なのでは」——そう思いながら、どこにも相談できずにいる方は少なくありません。

結論から言えば、雨漏りのある家が売れないということはありません。

世田谷区のように住宅需要が厚いエリアでは、建物の傷みよりも土地の価値が価格を支える場面が多く、修繕せずに売る選択肢も現実的に成り立ちます。

ただし、雨漏りを黙って売ることだけは避けなければなりません。

ここを間違えると、売った後に思わぬ責任を問われることがあります。

この記事では、雨漏りのある家を世田谷区で売るときの考え方を、公的な取引データと制度をもとに整理します。

修繕してから売るべきか・そのまま売るべきかの判断軸、告知義務と契約不適合責任の扱い、価格への影響の見方、そして売り方の選択肢まで、順を追って説明します。

世田谷区で雨漏りする家は売れるのか

雨漏りしている家でも売却は可能です。

日本の不動産取引では、建物に不具合があること自体が売買を妨げるわけではなく、その不具合を買主に正しく伝えたうえで、価格や契約条件に反映させる形で取引が成立します。

実際、リフォーム前提で中古住宅を探す個人や、買い取って再販する事業者は一定数存在します。

特に世田谷区の場合、住宅地としての土地の需要が強く、建物が古かったり傷んでいたりしても「土地として買いたい」というニーズが働きます。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約データ（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）では、土地（宅地）の価格の中央値が約9,200万円、参考㎡単価が約80.0万円/㎡となっています。

建物の状態がどうであれ、その敷地には相応の評価がつくということです。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

「雨漏りする家を売りに出すなんて恥ずかしい」と感じる方もいますが、築年数が経てば屋根や外壁は劣化していきます。

雨漏りは管理不足の証というより、建物が年月を重ねた結果として起きる現象です。

負い目を感じる必要のあるものではありません。

むしろ、放置して構造材の腐食やシロアリ被害が進むほうが、売却時の評価には響きます。

とはいえ、正直に書いておくと、雨漏りが価格に影響しないわけではありません。

買主から見れば修繕費という追加コストが発生するため、その分を差し引いた金額を提示されるのが通常です。

「売れるかどうか」ではなく「どう伝え、どう価格に織り込むか」が実務上の論点になります。

雨漏りを隠して売却するとどうなる？告知義務と契約不適合責任

ここが最も重要な部分です。

雨漏りを知りながら買主に伝えずに売却した場合、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

民法上、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、買主は修補や代金の減額、損害賠償、場合によっては契約解除を請求できます。

個人間の売買では特約によって契約不適合責任を一定範囲で免除することもできますが、売主が不具合を知っていながら告げなかった場合は、その免責特約が働かないとされています。

つまり「黙っていれば安く済む」どころか、後から修繕費以上の負担が生じるリスクを抱えることになります。

加えて、宅地建物取引業法では、宅建業者が取引の相手方に対して重要な事実を故意に告げないことを禁じています。

仲介する不動産会社にも、雨漏りの事実は正確に伝える必要があります。

会社に隠しても、売主自身のリスクが増えるだけです。

告知書（物件状況報告書）で伝えるべきこと

売買の際には、売主が「告知書（物件状況報告書）」を作成し、建物の状態を申告するのが一般的です。

雨漏りについては、次の点を具体的に書いておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

• 雨漏りが発生している箇所（2階北側の天井、サッシまわり など）
• いつ頃から発生しているか、現在も継続しているか
• 過去に修繕したことがあるか、その時期と内容
• シロアリ被害・カビ・腐食など、関連して把握している事象

「はっきりした原因はわからない」という状態でも構いません。

分からないことは分からないと書き、知っている事実は漏らさず書く。

この姿勢が売主を守ります。

修繕してから売るか、雨漏りのまま売るかの判断基準

「直してから売ったほうが高く売れるのでは」という疑問はよく聞かれます。

答えは物件によって分かれます。

判断の軸は、修繕費が売却価格の上昇分を上回るかどうかです。

修繕してから売ったほうがよいケース

比較的築年数が浅く、建物そのものに住宅としての価値が残っている場合です。

雨漏りの原因が屋根材の一部や防水シートの劣化など限定的で、費用を抑えて着実に止められる見込みがあるなら、修繕して「不具合のない家」として売り出すほうが買主層は広がります。

内覧時の印象も違います。

修繕せずに売ったほうが合理的なケース

築年数が経過し、買主が建物を解体して建て替える、あるいは大規模なリフォームを前提に購入する可能性が高い場合です。

この場合、売主が屋根を直しても、その工事はいずれ壊される部分にかかっているため、価格にはほとんど反映されません。

世田谷区のように土地の評価が価格の中心を占めるエリアでは、この判断になる物件は珍しくありません。

また、原因が特定できず調査から始めなければならないケースや、雨漏りが複数箇所に及ぶケースでは、修繕費が読めません。

想定外の追加工事で費用が膨らむリスクを売主が抱えるより、現況のまま条件を明示して売るほうが安全なこともあります。

築年数が理由で迷っている方は、築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？もあわせてご覧ください。

迷ったときは、修繕業者の見積もりと、不動産会社による「修繕した場合／しない場合」双方の査定額を並べて比べるのが確実です。

感覚ではなく、金額の差で判断してください。

雨漏りは世田谷区の売却価格にどう影響するか

価格への影響は、建物の評価がどれだけ価格に含まれているかで変わります。

世田谷区の一戸建て（土地建物）の価格の中央値は約8,900万円、面積の中央値は約100㎡です（2021〜2025年／不動産情報ライブラリ）。

一方、土地（宅地）は中央値が約9,200万円、㎡単価が約80.0万円/㎡。

この関係からも、区内の戸建て価格の大きな部分を敷地が支えていることが読み取れます。

建物の割合が小さい物件ほど、雨漏りが最終的な成約価格に与える影響は相対的に小さくなります。

逆に、築浅で建物評価が大きい物件では、雨漏りによる減額幅も大きくなりやすいと考えられます。

市場全体の動きも押さえておきましょう。

世田谷区の中古マンションの価格の中央値は、2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移しています。

区内の不動産価格が全体として底堅く推移してきた期間であり、建物に不具合がある物件でも買い手を探しやすい環境にあると言えます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

なお、上記はいずれも区全体の中央値です。

世田谷区は成城・二子玉川・下北沢・三軒茶屋・用賀・千歳船橋など、駅や学区によって水準が大きく異なるエリアの集合体です。

同じ「雨漏りのある戸建て」でも、駅からの距離、前面道路の幅員、敷地形状、用途地域によって評価は変わります。

ご自身の物件の位置づけは、個別の査定で確認してください。

雨漏りのある家を売る3つの方法とメリット・デメリット

1. 現況のまま仲介で売却する

雨漏りの状況を告知書に明記し、契約不適合責任の範囲を特約で調整したうえで、現況渡しで売り出す方法です。

修繕費を持ち出さずに済み、市場価格に近い水準を狙える可能性があります。

一方で、買主が見つかるまでに時間がかかることがあり、内覧時に不安を持たれやすい点は否めません。

原因や修繕見積もりの資料を用意しておくと、買主の判断材料になります。

2. 古家付き土地として売却する

建物の価値を評価に含めず、土地として売り出す方法です。

買主は建て替え前提で検討するため、雨漏りは大きなマイナス材料になりにくくなります。

世田谷区のように土地需要が厚いエリアでは現実的な選択肢です。

ただし、解体費を買主が負担する分、価格交渉が入ることは想定しておく必要があります。

旧耐震の家の売却を検討している方にも近い考え方が当てはまります。

3. 不動産会社に買取してもらう

不動産会社が直接買い主となる方法です。

現況のまま引き取ってもらえ、引き渡しまでの期間が短く、広告を出さずに進められるため近隣に知られにくいという利点があります。

契約不適合責任を免除する形で契約できるケースもあります。

ただし、正直に書けば、買取価格は仲介で売れる金額より低くなるのが一般的です。

「早さ・確実さ・知られにくさ」と「価格」は完全には両立しません。

何を優先するかを先に決めておくと、判断がぶれません。

住宅ローンの残債がある場合は、売却価格が残債を下回らないかの確認が先になります。

該当する方は住宅ローンが払えないときの売却やオーバーローンでも売れるかを参照してください。

雨漏りの家を売る前にやっておきたい準備

売却の話を進める前に、手元で整えておくと交渉が楽になるものがあります。

特別な費用がかからないものから始めてください。

雨漏り箇所の写真と記録

シミの範囲、いつ雨のときに漏るか、天井・壁・サッシまわりなど場所ごとに撮影しておく

過去の修繕履歴

屋根の葺き替え、外壁塗装、防水工事などの契約書・領収書・保証書

修繕見積もり

業者に原因調査と概算見積もりを依頼しておくと、買主との価格交渉で根拠を示せる

• 建物の図面・確認済証・検査済証：建て替え検討の買主にとって重要な資料になる
• 境界の状況：確定測量図の有無、隣地との境界標の確認

また、雨漏りが長期間続いている家では、室内に荷物が残ったままカビが広がっているケースもあります。

片付けが追いつかない場合でも、そのまま売る方法はあります。

片付けずに売る方法で整理しています。

空き家として遠方から管理している方は遠方から実家を売却する方法、離婚に伴う売却を検討中の方は離婚に伴う自宅売却もあわせてご確認ください。

なお、雨漏りが建物内部の腐食や過去の事故と結びついているのではと不安な場合、告知の範囲について迷うこともあります。

心理的瑕疵の扱いは別の論点になるため、告知義務と価格の考え方を参考にしてください。

雨漏りする家の売却に関するよくある質問

世田谷区で雨漏りする家を売るときに押さえるポイント

雨漏りのある家でも、世田谷区では売却の道は開けています。

区内の一戸建ての価格の中央値は約8,900万円、土地（宅地）は約9,200万円（2021〜2025年／不動産情報ライブラリ）で、価格の多くを敷地が支える構造にあるためです。

建物の傷みだけで「売れない」と決めつける必要はありません。

一方で、雨漏りを黙って売ることは避けてください。

告知書に事実を記載し、契約条件で調整する。

これが売主自身を守る最も確実な方法です。

そのうえで、修繕してから売るか、現況のまま売るか、古家付き土地として売るか、買取を使うかは、修繕見積もりと査定額を並べて金額で判断するのが合理的です。

次の一歩としては、雨漏り箇所の写真と修繕履歴を手元にまとめたうえで、物件の所在地・面積・築年数を伝えて机上の査定を取ってみることをおすすめします。

訪問を伴わない形でも、おおよその水準は把握できます。

あわせて、築40年・50年の古い家の売却、旧耐震の家の売却、遠方からの実家売却もご確認ください。

参考・出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 民法（e-Gov法令検索）（契約不適合責任）
• 国税庁（不動産の譲渡所得・路線価に関する情報）
• 世田谷区公式ホームページ（住宅・空き家に関する制度）