老後資金で世田谷区の持ち家を売る｜リースバック

「年金だけでは、この先の暮らしが少し心もとない。

手元にまとまったお金があれば安心なのだけれど、長年住んだこの家を出て行くのは気が進まない」——世田谷区で持ち家をお持ちの方から、こうした声を聞くことは少なくありません。

老後資金のために家を売ることは、後ろめたい選択ではありません。

持ち家は、住まいであると同時に、ご自身が長年かけて築いた資産です。

その資産を暮らしのために使うのは、ごく自然な判断です。

そして「売る」と「住み続ける」は、二者択一ではありません。

リースバック（自宅を売却し、その後は賃貸として住み続ける方法）という選択肢もあります。

この記事では、国土交通省の公的データにもとづく世田谷区の売却相場を示したうえで、リースバックの仕組み、メリットとデメリット、通常売却・住み替え・リバースモーゲージとの違い、契約前に確認しておきたい点までを順に整理します。

読み終えたときに「自分の場合はどの選び方が近いか」の見当がつくことを目指します。

世田谷区で老後資金のために持ち家を売るのは、珍しい選択ではありません

持ち家を売る理由として、老後の生活資金や医療・介護費用の備えを挙げる方は少なくありません。

特に世田谷区のように住宅地としての評価が高いエリアでは、住まいそのものが家計に対して大きな比重を占めます。

固定資産税や修繕費、庭木の手入れなど、維持にかかる負担も年々重くなっていきます。

それでも「家を売る」と決めきれない背景には、経済的な計算だけでは割り切れない気持ちがあります。

子どもを育てた家、配偶者と過ごした家、親から受け継いだ土地。

成城や奥沢、用賀のような戸建て中心の地域では、二世代・三世代にわたって同じ場所に暮らしてきたご家庭もあります。

そこを自分の代で手放すことに、申し訳なさを感じる方もいます。

ただ、家を維持するために生活を切り詰めたり、必要な医療や介護を我慢したりするのは、本来の順序が逆になっているとも言えます。

住まいは暮らしを支えるためのものです。

売却も、リースバックも、住み替えも、いずれも「暮らしを整えるための手段」であって、失敗の証ではありません。

また、ご近所や親戚に知られたくないという気持ちも自然なものです。

世田谷区は町会活動が活発な地域も多く、売却看板や広告掲載から話が広がることを心配される方もいます。

売り方によっては、広告の出し方を調整したり、看板を出さずに進めたりすることも検討できます。

まずは「情報だけ集める」段階から始めて構いません。

リースバックとは｜世田谷区の家に住み続けながら売る仕組み

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、その買主と賃貸借契約を結んで、そのまま同じ家に住み続ける方法です。

所有者は買主に移りますが、住む人は変わりません。

売買代金は原則としてまとまった額で受け取れるため、老後資金や医療費、住宅ローンの残債の返済などに充てることができます。

手順としては、①査定・条件提示（売却価格と家賃の提示）→②売買契約と賃貸借契約の締結→③決済・所有権移転→④賃借人として居住継続、という流れが一般的です。

引っ越しを伴わないため、住所や生活環境が変わらず、周囲に知られにくいという性質もあります。

注意しておきたいのは、リースバックは「売却」であり、その後は「賃貸」だという点です。

売った時点で所有権はなくなり、以後は毎月の家賃が発生します。

固定資産税の負担はなくなる一方で、家賃という新しい固定費が生まれる。

この入れ替わりを、老後の収支の中でどう見るかが判断の中心になります。

住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済できれば利用できる可能性があります。

残債が売却価格を上回る状態（オーバーローン）では手続きが複雑になるため、オーバーローンでも世田谷区の家は売れる？任意売却や、住宅ローンが払えない…世田谷区で家を売り完済もあわせて確認してみてください。

世田谷区の不動産売却相場｜老後資金はいくら見込めるか

まず、ご自宅がどのくらいの価格帯にあるのかを把握しておくことが出発点になります。

以下は、実際に取引が成立した価格（成約価格）をもとにした世田谷区の中央値です。

広告に出ている売り出し価格ではなく成約ベースであること、また平均値ではなく中央値（極端に高い・低い取引に引っ張られにくい値）である点が、手取りを考えるうえでの目安として現実的です。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

価格の動きも見ておきます。

世田谷区の中古マンションの中央値は、2021年から2025年にかけて上昇傾向で推移してきました。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

ただし、これはあくまで世田谷区全体の中央値です。

同じ区内でも、二子玉川・成城学園前・下北沢・三軒茶屋のように駅力の高い地域と、バス便が中心となる地域では水準が異なります。

人気の学区に含まれるかどうか、前面道路の幅員、敷地の形状、接道条件によっても評価は変わります。

また、建物が古い場合や不具合がある場合の考え方は、築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？、世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却、世田谷区の旧耐震の家を売却するには｜地震対策もあわせてご覧ください。

そしてリースバックの場合、売却価格はこうした市場での成約相場より低めに設定されるのが一般的です。

買主は賃貸として運用し、将来の再売却まで見込んで価格を決めるためです。

「住み続けられる」ことの対価として、受け取る金額は市場売却より抑えられる。

この点は最初に押さえておいてください。

リースバックのメリットとデメリット（家賃・買戻し・売却価格）

メリットとして挙げられるのは、次のような点です。

まず、引っ越しをせずに済むこと。

長年通った病院やかかりつけ医、近所付き合い、買い物の動線を変えずに生活を続けられます。

次に、まとまった資金を一度に受け取れること。

老後の生活費や医療費、リフォーム費用、住宅ローンの完済などに充てられます。

さらに、所有者でなくなるため固定資産税・都市計画税や、マンションの管理費・修繕積立金の負担がなくなる点も見逃せません。

周囲から見れば住まいは変わらないため、売却したことが知られにくいという面もあります。

一方で、デメリットも正直に押さえておく必要があります。

第一に、売却価格が市場での売却より低くなる傾向があること。

第二に、毎月の家賃が発生すること。

リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場ではなく、売却価格に対する利回りをもとに設定されることが多く、近隣の同等物件より高くなる場合があります。

年金収入で無理なく払い続けられるかを、期間を区切って試算しておくことが欠かせません。

第三に、住み続けられる期間が契約次第だということ。

賃貸借契約が定期借家契約になっている場合、期間満了で契約が終了し、再契約が保証されないことがあります。

「一生住める」と思い込んだまま契約すると、後で食い違いが起こります。

第四に、将来の買戻しについて。

買戻しの取り決めがある場合でも、買戻し価格は売却価格より高く設定されるのが一般的で、資金の準備ができなければ実行できません。

つまりリースバックは、「住み続けられること」と「受け取る金額・住居費の軽さ」がトレードオフの関係にあります。

どちらを優先したいのかを、ご家族と共有しておくことが判断の土台になります。

リースバックと通常売却・住み替え・リバースモーゲージの違い

老後資金の確保という目的に対して、手段はリースバックだけではありません。

世田谷区の住まいでよく検討される選択肢を整理します。

通常売却（仲介での市場売却）は、一般の買主に向けて売り出す方法です。

時間はかかりますが、成約価格は市場相場に近づきやすく、受け取る金額は最も大きくなりやすい選択です。

ただし引っ越しが前提となり、売却活動中は内覧の対応も生じます。

住み替え（売却＋コンパクトな住まいへの転居）は、売却代金の一部で駅近のマンションやサービス付き高齢者向け住宅などに移り、差額を老後資金に回す方法です。

世田谷区内でも、京王線・小田急線沿線の駅近マンションに移り、庭や階段のある戸建てを手放すという選び方は現実的です。

生活動線が短くなる点も高齢期には利点になります。

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、契約者の死亡時などに自宅を売却して返済する仕組みです。

所有権は残りますが、借入である以上は利息が発生し、対象となる物件や年齢の条件、推定相続人の同意などが求められることがあります。

リースバックは、この中では「引っ越したくないが、まとまった資金が必要」というニーズに寄った選択肢です。

逆に、住み替えに抵抗がなく受取額を重視するなら通常売却のほうが合います。

ご実家を離れて暮らしていて、親御さんの家をどうするかという段階の方は、遠方に住みながら世田谷区の実家を売却する方法も参考になります。

世田谷区でリースバックを契約する前に確認したい5つのこと

国土交通省も、住宅のリースバックについて契約内容を十分に確認するよう注意を促しています。

契約前に、少なくとも次の点は書面で確認してください。

1. 売買価格と、その根拠。

提示額が市場相場に対してどの程度なのかを、成約価格ベースの資料と照らして確かめます。

相見積もりを取ることも検討してください。

2. 家賃の額と改定の条件。

毎月の家賃はいくらか、更新時に改定される可能性があるか、改定の基準は何か。

近隣の賃貸相場と比較して無理のない水準かを見ます。

3. 賃貸借契約の種類と期間。

普通借家契約か定期借家契約か。

定期借家であれば期間満了後の再契約について、どのような取り決めになっているか。

ここは住み続けられるかどうかを直接左右します。

4. 買戻しの条件。

買戻しができるのか、その期限・価格・手続きはどうなるか。

口頭の説明ではなく、契約書の条項として明記されているかを確認します。

5. 修繕費・原状回復・契約解除の条件。

設備が壊れた際の負担は誰か、退去時の原状回復の範囲はどこまでか、家賃滞納などで契約が解除される条件は何か。

買主となる事業者が宅地建物取引業の免許を持っているか、重要事項説明を受けられるかも合わせて確認しましょう。

契約は売買と賃貸の2本立てで、内容も専門的です。

判断に迷う場合は、ご家族や、必要に応じて司法書士・税理士など第三者にも目を通してもらうと安心です。

なお、片付けが進んでいない、あるいは物件に事情があるといったケースでは、ゴミ屋敷を世田谷区で売却｜片付けずに売る方法や事故物件を世田谷区で売却したい｜告知義務と価格も参考にしてください。

世田谷区の老後資金とリースバックに関するよくある質問

世田谷区で老後資金のために家を売るときに押さえるポイント

世田谷区の成約価格の中央値は、中古マンションで約5,600万円、一戸建てで約8,900万円、土地で約9,200万円（2021〜2025年）。

中古マンションの中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移してきました。

ご自宅がこの水準に対してどの位置にあるかを知ることが、老後資金の見通しを立てる最初の一歩になります。

次の一歩としておすすめしたいのは、リースバックの提示条件だけで判断せず、通常売却ならいくらになるかという基準額も並べて比べることです。

訪問を伴わない机上での査定であれば、周囲に知られずに金額の目安を確かめられます。

そのうえで、「引っ越さずに済むこと」と「受け取る金額・毎月の住居費」のどちらを優先するかを、ご家族と話し合ってみてください。

建物の状態に不安がある方は築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？、ローンが残っている方は住宅ローンが払えない…世田谷区で家を売り完済、ご実家の件で遠方から動いている方は遠方に住みながら世田谷区の実家を売却する方法も、あわせてご確認ください。

参考・出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• e-Gov法令検索「借地借家法」
• 独立行政法人 国民生活センター