シロアリ被害のある家を世田谷区で売却｜告知義務

床がきしむ、和室の柱を叩くと妙に軽い音がする、羽アリを見た——シロアリの痕跡に気づいたとき、多くの方がまず思うのは「こんな家、売れないのでは」「隠して売ったら後で訴えられるのでは」という不安ではないでしょうか。

結論から言えば、シロアリ被害のある家でも世田谷区で売却することはできます。

ただし、被害を黙ったまま引き渡すことは避けなければなりません。

シロアリ被害は契約不適合責任の対象になりうるため、正しく伝えたうえで価格や条件に反映させる、という進め方が売主自身を守ります。

そして世田谷区の場合、建物の状態以上に「土地の価値」が価格の大きな部分を占めるという事情があり、これが売主にとって現実的な追い風になります。

この記事では、シロアリ被害を告知すべき理由と伝え方、駆除・修繕をしてから売るか現状のまま売るかの判断、世田谷区の相場データから見た土地値の重み、そして三軒茶屋・下北沢・成城といったエリアごとの売りやすさまでを整理します。

読み終えたときに「まず何を確認すればいいか」がはっきりする内容にしています。

シロアリ被害のある家を売るのは後ろめたいことではない

シロアリの被害を見つけた方から聞かれるのは、「管理を怠ったと思われるのが恥ずかしい」「親から受け継いだ家をこんな状態で手放すのが申し訳ない」という声です。

特に世田谷区のように長く同じ土地に住み続ける方が多い地域では、近所や親族の目が気になり、相談すること自体をためらってしまう方も少なくありません。

ただ、シロアリの食害は、日本の木造住宅では珍しいことではありません。

地面に近い床下や浴室まわり、玄関框、和室の畳下などは、どれだけ丁寧に暮らしていても湿気がこもりやすく、目に見えないところで進行します。

築年数が経った家であれば、点検口を開けて初めて気づくというケースがほとんどです。

管理の問題というより、木造住宅が構造的に抱えるリスクだと考えたほうが実態に近いといえます。

むしろ問題になりやすいのは、被害に気づきながら「言わずに売ってしまおう」と考えてしまうことです。

引き渡し後に買主が発見すれば、修繕費の請求や契約解除の話に発展することがあります。

伝えるほうが売主にとって安全であり、堂々と売れる、という順序で考えてください。

また、放置し続けることのリスクも見ておく必要があります。

シロアリは時間とともに食害範囲を広げ、土台や柱の耐力に影響します。

空き家のまま数年置くほど、駆除費用も補修範囲も大きくなりがちです。

「決められないから、とりあえずそのまま」が、結果的に一番高くつくことがあります。

シロアリ被害の告知義務と契約不適合責任

不動産の売買では、売主が知っている物件の不具合を買主に伝えないまま契約すると、後から責任を問われることがあります。

現行の民法では「契約不適合責任」として整理されており、引き渡された物件が契約の内容に適合していない場合、買主は修補や代金の減額、損害賠償、場合によっては契約の解除を求めることができます。

シロアリによる土台や柱の食害は、この「不適合」に当たりうる典型例です。

また、宅地建物取引業者は宅地建物取引業法にもとづき、契約前に重要事項を説明する義務を負います。

売主が把握しているシロアリ被害や過去の駆除履歴は、仲介会社に正確に伝えてください。

売主が伝えていなければ、仲介会社も説明のしようがありません。

告知書（物件状況等報告書）に何を書くか

売買では通常、売主が「物件状況等報告書（告知書）」を作成します。

シロアリに関しては、次のような点を具体的に書くのが基本です。

• シロアリ被害を確認した時期と、確認した場所（床下・浴室まわり・玄関・和室など）
• 羽アリの発生を見た年月があれば、その事実
• 過去に駆除・防蟻処理をした時期、施工会社名、保証の有無と期間
• 被害箇所の補修をしたかどうか、していない場合はその旨
• 床のきしみ・沈み・建物内部の異音など、気づいている症状

「たぶん大丈夫だと思う」といった曖昧な表現は避け、確認できた事実と、確認できていないことを分けて書くのが安全です。

分からない部分を「分からない」と書くこと自体は問題ではありません。

契約不適合責任を免責にする方法

個人が売主の場合、シロアリなど建物の不具合について契約不適合責任を負わない旨（免責）を特約で定めることは可能です。

ただし、売主が知っていながら告げなかった事実については免責が及ばないとされるのが一般的な扱いです。

つまり「黙っておいて、免責特約で逃げる」は成立しません。

告知したうえで免責を設定する、という組み合わせが現実的な守り方になります。

世田谷区の相場から見る、シロアリ被害が価格に与える影響

「シロアリがいると値段が付かないのでは」と心配される方が多いのですが、世田谷区の取引データを見ると、建物の状態だけで価格が決まるわけではないことが分かります。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

注目したいのは土地（宅地）の中央値が約9,200万円、参考㎡単価が約80.0万円/㎡であることです。

一戸建て（土地建物）の中央値は約8,900万円で、面積の中央値は約100㎡。

世田谷区では、戸建ての価格のかなりの部分を土地が占めているという構図が読み取れます。

この構図が意味するのは、シロアリ被害によって建物の評価が下がっても、土地の価値までは失われないということです。

買主が「解体して建て替える」「大規模にリフォームする」前提で検討する場合、建物の傷みは価格交渉の材料にはなっても、購入自体を止める決定打にはなりにくい。

地方の郊外で「建物が傷んでいる＝売れない」となりやすいのとは、事情が異なります。

ただし、被害の程度が価格に反映されないわけではありません。

土台や柱に及ぶ構造的な食害があれば、買主は駆除費用・補修費用・場合によっては解体費用を見込んで指値をしてきます。

だからこそ、被害範囲を把握したうえで「いくら分の減額なら妥当か」を自分の側でも持っておくことが交渉の土台になります。

築年数が古い物件については築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？もあわせてご確認ください。

駆除・修繕してから売るか、現状のまま売るか

シロアリ被害が分かったとき、多くの方が悩むのが「直してから売るべきか」という点です。

どちらが正解と言い切れるものではなく、被害の程度と建物の残り価値で判断が変わります。

駆除・修繕してから売るのが向くケース

被害が床下の一部にとどまり、構造材への影響が限定的な場合は、防蟻処理と部分補修を済ませてから売り出す選択が検討できます。

買主にとって「処理済み・保証書あり」は安心材料になり、内見時の印象も変わります。

実需（自分で住む人）の買主を狙う場合、この差は小さくありません。

一方で注意したいのは、費用をかけた分がそのまま価格に上乗せされるとは限らないことです。

特に築年数が経った建物では、買主がリフォーム前提で見ているため、売主が施した補修が評価に反映されにくいこともあります。

現状のまま売るのが向くケース

被害が土台や柱に広く及んでいる、あるいは築年数から見て買主が建て替え・スケルトンリフォームを想定しそうな場合は、無理に直さず現状のまま売り出すほうが合理的なことがあります。

世田谷区のように土地の評価が価格を支えている地域では、この判断が取りやすいといえます。

現状で売る場合も、被害を隠す必要はまったくありません。

「シロアリ被害あり・現状有姿・契約不適合責任免責」という条件を明示して売り出せば、それを織り込んだ買主が検討に入ります。

むしろ条件を明確にしたほうが、後の交渉がこじれにくくなります。

まず点検で被害範囲を確定させる

どちらを選ぶにせよ、出発点はシロアリ専門業者による床下点検です。

被害箇所・進行度・構造材への影響・概算の駆除費用を書面でもらっておくと、告知書にも書けますし、買主からの指値に対して「この範囲でこの金額」と根拠をもって話せます。

感覚で値引きに応じるのと、報告書を手元に置いて交渉するのとでは、結果が変わってきます。

なお、シロアリ被害は雨漏りと同時に見つかることがよくあります。

雨水で湿った木部はシロアリの好む環境になるためです。

屋根や外壁からの浸水が疑われる場合は世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却もあわせて確認しておくと、全体像がつかみやすくなります。

世田谷区のエリア別に見る、シロアリ被害物件の売りやすさ

世田谷区は広く、エリアによって買主層も価格帯も異なります。

シロアリ被害のある家を売るとき、どのエリアに立地しているかで戦い方が変わります。

三軒茶屋・下北沢・池尻などの東部エリア

渋谷へのアクセスが良く、需要の厚いエリアです。

敷地が比較的コンパクトな住宅地が多く、建て替えや二世帯化を前提に土地として探す買主も一定数います。

建物に傷みがあっても検討者が付きやすい地域といえます。

ただし、狭小地・接道条件によっては建て替えの可否が価格を大きく左右するため、再建築の可否は早い段階で確認しておきたいところです。

成城・等々力・尾山台などの西部・南部エリア

敷地の広い邸宅地が多く、土地単価が価格を強く支えるエリアです。

築年数の経った木造住宅にシロアリ被害があっても、「土地として買う」判断がされやすい傾向があります。

一方で、建物を残して住みたい実需の買主にとっては、駆除・補修の見積もりが判断材料になります。

買主層が二つに分かれるため、どちらに向けて売り出すかを最初に決めておくと動きやすくなります。

千歳烏山・上北沢・喜多見などの西側エリア

京王線・小田急線沿線のファミリー層に人気の住宅地です。

実需の比率が高く、内見時の建物の印象が成約に影響しやすい面があります。

被害が限定的なら駆除・部分補修を済ませてから売り出す選択が検討しやすいエリアです。

用賀・二子玉川などの東急沿線エリア

再開発の進んだエリアで、比較的高い価格帯の取引が見られます。

買主の目も厳しくなるため、告知書の記載を丁寧にし、点検報告書を用意しておくことで信頼を得やすくなります。

いずれのエリアでも共通するのは、世田谷区では建物より土地の価値が売却の下支えになるという点です。

旧耐震基準の建物とシロアリ被害が重なっている場合は、世田谷区の旧耐震の家を売却するには｜地震対策も参考になります。

市場は動いている｜世田谷区の価格推移から売り時を考える

「傷んだ家だから、いつ売っても同じ」と考える必要はありません。

世田谷区の市場自体が動いているためです。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

中古マンションの中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移しています。

㎡単価も約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと上がっています。

これは中古マンションのデータであり、木造戸建てにそのまま当てはまるものではありませんが、世田谷区の住宅市場に一定の需要が続いていることを示す材料にはなります。

一方で、シロアリ被害そのものは時間とともに悪化する方向にしか進みません。

市場の状況がどうであれ、被害を放置した年数分だけ駆除・補修の負担が増える可能性があります。

「相場が上がるのを待つ」よりも、「被害が広がる前に判断する」ほうが、売主にとっての損失は小さく収まりやすいと考えられます。

特に、誰も住んでいない実家をそのままにしている場合は注意が必要です。

人の出入りがない家は換気されず湿気がこもり、点検の機会も減ります。

遠方にお住まいで現地に行きづらい方は、遠方に住みながら世田谷区の実家を売却する方法もご確認ください。

近所に知られずにシロアリ被害の家を売る方法はあるか

「シロアリが出た家だと近所に知られたくない」という気持ちは、多くの売主に共通します。

世田谷区は人の入れ替わりのある都市部とはいえ、長く住んでいる住宅地では顔なじみも多く、売却看板や内見の人の出入りから察されることを気にされる方は少なくありません。

知られにくくする方法はいくつかあります。

売却看板やのぼりを出さない、ポータルサイトへの掲載で住所を丁目までにとどめる、外観写真を使わない、内見の日時を分散させる、といった配慮です。

買主を限定して打診する方法（非公開での売却）もあります。

ただし、正直にお伝えすると、知られなさと価格・スピードは完全には両立しません。

広く情報を出すほど検討者は増え、条件の良い買主に出会う可能性が上がります。

逆に露出を絞れば、その分だけ検討者は減り、時間がかかったり価格に響いたりすることがあります。

どこまで秘匿を優先するかは、売主自身が決める部分です。

なお、シロアリ被害を近所に知られたくないからといって、買主への告知を省略することはできません。

「近所には広めない」ことと「買主に伝える」ことは別の話です。

ここを混同すると、後々のトラブルにつながります。

また、住宅ローンが残った状態でシロアリ被害が見つかり、売却価格でローンを完済できるか不安という方もいます。

その場合はオーバーローンでも世田谷区の家は売れる？任意売却や住宅ローンが払えない…世田谷区で家を売り完済も参考にしてください。

シロアリ被害のある家の売却に関するよくある質問

世田谷区でシロアリ被害の家を売るために、まず確認すること

シロアリ被害のある家でも、世田谷区で売却する道は残されています。

土地（宅地）の中央値が約9,200万円、一戸建て（土地建物）の中央値が約8,900万円という取引データが示すとおり、この地域では土地の評価が価格の土台になっています。

建物の傷みは価格交渉の材料にはなりますが、売却そのものを閉ざすものではありません。

そのうえで、次の一歩としておすすめしたいのは順に3つです。

第一に、シロアリ専門業者による床下点検を受け、被害範囲と駆除・補修の概算を書面で受け取ること。

第二に、その内容を告知書に正確に反映させること。

第三に、駆除して売るか現状のまま売るかを、想定される買主層とあわせて判断すること。

この順番を守れば、後から責任を問われるリスクを抑えながら、条件を整理して売り出せます。

建物の傷みが気になる方は世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却、築年数が判断のネックになっている方は築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？、片付けが進まないまま空き家になっている方はゴミ屋敷を世田谷区で売却｜片付けずに売る方法もあわせてご覧ください。

参考・出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 民法（e-Gov法令検索）（契約不適合責任）
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 国土交通省（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）