空室だらけのアパートを世田谷区で売る方法
入居者が減り続けて、気づけば半分以上が空室。
家賃収入では固定資産税とローン返済がぎりぎり、修繕の見積もりを見てため息が出る——「こんなアパートを買う人がいるのだろうか」と感じている方は少なくありません。
結論から整理すると、世田谷区の空室アパートは「賃貸経営としての物件」ではなく「土地の価値を含む不動産」として見直すことで、売却の道筋が見えてきます。
空室が多いこと自体が売却を不可能にするわけではなく、むしろ買主側から見ると「自分で建て替えられる」「自由に使える」という利点になる場面もあります。
この記事では、世田谷区の公的な取引データをもとに、空室だらけのアパートの価格の見方、売り方の4つの選択肢、費用と税金、そして契約や入居者対応で失敗しやすい注意点までを、順を追って整理します。
記事監修者情報
株式会社グランクルー
代表取締役 加瀬 健史（カセ タケシ）
不動産業界歴20年以上宅地建物取引士
世田谷エリアを中心に不動産売却の実績500件以上。査定から引渡しまでの一連の実務に加え、相続・住み替え・離婚に伴う売却など、事情の異なる売主それぞれの相談に幅広く対応し、売却実務に多くの知見を持つ。
空室だらけのアパートでも世田谷区で売却できる理由
空室が多いアパートは、収益物件としての評価だけを見れば当然下がります。
家賃収入（インカム）が細っている状態なので、利回りから逆算する価格は低く出ます。
それでも世田谷区で売却が成立しやすいのは、建物の収益力とは別に「土地そのものの価値」が価格を支えているためです。
世田谷区の取引データを見ると、宅地の価格の中央値は約9,200万円、参考の㎡単価は約80.0万円/㎡です。
面積の中央値は約120㎡なので、一般的な住宅地の一区画でもこの水準の取引が成立していることになります。
アパート用地は住宅一区画より広いケースが多く、土地の額が大きくなる分、建物が空室でも「土地として買う」需要が働きます。
| 物件種別 | 価格の中央値 | 参考㎡単価 | 面積の中央値 |
|---|---|---|---|
| 中古マンション | 約5,600万円 | 約93.8万円/㎡ | 約60㎡ |
| 一戸建て（土地建物） | 約8,900万円 | — | 約100㎡ |
| 土地（宅地） | 約9,200万円 | 約80.0万円/㎡ | 約120㎡ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。
個別価格は立地・築年数・状態により変動します。
この表は住宅・マンション・宅地の数値で、一棟アパートの中央値ではありません。
ただ、空室アパートの価格を考えるうえで「その土地が世田谷区でいくらで取引されているか」は最も大きな手がかりになります。
とくに築年数が経ったアパートは、建物価値がほとんど評価されず、実質的に土地値に近い水準で取引されることがあります。
数字はいずれも成約（実際に取引が成立した）ベースの中央値です。
ポータルサイトに並ぶ売り出し価格は、値下げ交渉を見込んで高めに設定されることが多いため、手取りの目安としては成約ベースのほうが現実に近くなります。
また平均値ではなく中央値を使っているのは、平均は一部の高額取引に引っ張られて実感からずれやすいためです。
空室が増えると「価値がなくなった」と感じてしまいますが、まずは建物と土地を切り離して考えてみてください。
判断材料が変わると見え方も変わります。
世田谷区の不動産価格の推移（2021〜2025年）と売却タイミング
売る時期を迷っている方に向けて、直近の値動きも確認しておきます。
世田谷区の中古マンションの価格中央値は、2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移しています。
㎡単価では約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡です。
| 年 | 価格の中央値 | 参考㎡単価 |
|---|---|---|
| 2021年 | 約5,200万円 | 約85.0万円/㎡ |
| 2022年 | 約5,400万円 | 約90.0万円/㎡ |
| 2023年 | 約5,700万円 | 約96.8万円/㎡ |
| 2024年 | 約5,800万円 | 約100.0万円/㎡ |
| 2025年 | 約6,000万円 | 約103.7万円/㎡ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。
これは中古マンションのデータであり、アパート一棟の価格がそのまま同じ動きをしたことを示すものではありません。
ただし、住宅需要と土地の価格水準が全体として底堅く推移してきた地域である、という背景の裏づけにはなります。
土地の価格が支えられている局面では、収益力の落ちた古いアパートも「土地として買いたい」層の関心を引きやすくなると考えられます。
一方で、空室のまま持ち続けるコストは着実に積み上がります。
固定資産税・都市計画税、共用部の電気代や清掃、建物の劣化に伴う修繕、入居者募集の広告費。
とくに雨漏りや外壁の劣化が進むと、修繕費が家賃収入を上回る局面に入ります。
値動きを完璧に読んで売る時期を当てることができませんが、「保有コストと修繕リスクが増える前に判断する」という考え方は現実的です。
修繕を先送りしている物件の扱いについては世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却も参考になります。
「もう少し様子を見よう」で数年経つと、修繕の見積もりだけが膨らむことがあります。
保有コストを一度紙に書き出してみると判断しやすくなります。
空室アパートの価格はどう決まる？収益還元と土地値の2つの見方
アパート一棟の価格は、大きく2つの方法で見積もられます。
どちらの数字が高くなるかで、売り方の方針も変わります。
収益還元法（家賃収入から逆算する）
年間の家賃収入から経費を引いた純収益を、期待利回りで割って価格を出す方法です。
投資家が買う場合の基本になります。
空室が多いと現況の収入が小さいため、この方法では価格が伸びません。
ただし「満室想定」で計算した数字を根拠に交渉するケースもあり、その場合は近隣の同規模アパートで実際にその賃料が取れるのか、という現実性が問われます。
相場からかけ離れた満室想定は買主に通用しません。
利回りの考え方は世田谷区の収益物件・一棟アパート売却｜利回りで詳しく整理しています。
土地値ベース（更地としての価値から建物解体費等を引く）
その土地が世田谷区でいくらで取引されているかを起点に、建物の解体費用や入居者の退去に要する費用を差し引いて価格を考える方法です。
築年数の経ったアパートでは、こちらのほうが高くなることが珍しくありません。
世田谷区の宅地の㎡単価が約80.0万円/㎡という水準にあることを踏まえると、敷地面積が広いアパートは土地評価の額が大きくなります。
実務では、この2つを両方算出し、高いほうを軸に売り方を決めます。
収益還元が高ければ投資家向け、土地値が高ければ建替え・分譲を検討する事業者や自宅用地を探す個人が候補になります。
査定を依頼するときは「収益ベースと土地値ベースの両方を出してほしい」と伝えると、根拠のある比較ができます。
査定書が1本の数字だけで出てきたら、どちらの考え方で算出したのかしっかり確認してください。
前提が違うと金額も大きく変わります。
世田谷区で空室アパートを売る4つの方法とメリット・デメリット
1｜空室のまま収益物件として売る
現況（空室あり）のまま、投資家や不動産会社に売却します。
手間が少なく、入居者との調整も不要です。
空室は買主にとって「自分でリノベーションして賃料を上げられる余地」にもなるため、必ずしもマイナス評価だけではありません。
ただし現況利回りが低いため、価格は控えめになりやすい方法です。
2｜入居率を上げてから売る
賃料を見直し、原状回復や設備更新をして募集をかけ、稼働率を上げてから売る方法です。
収益還元での評価が上がる可能性があります。
一方で、リフォーム費用と募集期間（数か月単位）がかかり、投じた費用が価格に全額反映されるとは限りません。
築年数が古く、そもそも建物の競争力が回復しづらい物件では、費用倒れになるリスクを冷静に見る必要があります。
3｜解体して更地（土地）として売る
入居者が全員退去していれば、建物を解体して土地として売る選択が取れます。
世田谷区は住宅地としての需要が厚く、宅地の取引価格の中央値が約9,200万円という水準にあることを踏まえると、更地のほうが買い手の層が広がるケースがあります。
ただし解体費は売主負担で、解体後は住宅用地としての固定資産税の軽減が外れる点、建物を解体すると再建築の条件（接道など）が満たせない土地では価値を落とす点に注意が必要です。
解体せず「古家付き土地」として売り出す方法もあります。
築古物件の売り方は築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？も併せてご覧ください。
4｜不動産会社の買取で現金化する
不動産会社が直接買い取る方法です。
入居者がいても、残置物が残っていても、修繕をしなくても対象になり得ます。
売却時期を自分で決めやすく、広告を出さないため周囲に知られにくいという利点もあります。
反面、再販コストを織り込むため価格は仲介より下がるのが一般的です。
「知られにくさ・スピード」と「価格」は完全には両立しません。
判断材料として仲介と買取どっちがいい？世田谷区で現金化するを確認しておくと、比較がしやすくなります。
残置物が多い物件はゴミ屋敷を世田谷区で売却｜片付けずに売る方法も参考にしてください。
4つの方法は優劣ではなく、目的の違いです。
価格重視か、早さと手間の少なさ重視か。
そこを決めてから動くと迷いが減ります。
世田谷区の主要エリア別に見る空室アパートの売りやすさ
世田谷区は広く、駅や路線によって需要の性格が変わります。
同じ「空室アパート」でも、立地によって買い手の顔が違ってきます。
三軒茶屋・下北沢・池尻大橋など都心寄りエリア
渋谷方面へのアクセスがよく、単身・若年層の賃貸需要が読みやすいエリアです。
ワンルームや1Kの空室でも、リノベーション前提の投資家が候補になりやすい傾向があります。
敷地が狭く容積を使い切っている物件も多いため、収益還元の見方が主軸になりやすい地域です。
二子玉川・用賀・桜新町など田園都市線沿線
ファミリー層の住宅需要が厚く、更地・建替えを前提とした需要も見込めるエリアです。
土地値ベースの評価が効きやすく、アパートを解体して戸建用地として検討する事業者が候補に入ることがあります。
成城学園前・祖師ヶ谷大蔵など小田急線沿線の住宅地
広い敷地の物件が比較的多く、区画の切り方によって買い手の層が変わります。
敷地が大きいと購入総額も上がるため、分割して販売する前提の事業者が主な候補になる場合があります。
千歳烏山・上北沢・喜多見など区の外周部
都心寄りより土地単価は落ち着く傾向がありますが、生活利便性で選ぶ層が安定して存在します。
建物の状態が悪くても、土地としての需要で引き合いが出ることがあります。
なお、ここで挙げたのはエリアごとの需要の性格の違いであり、区内の細かな価格差を断定するものではありません。
実際の価格は接道・用途地域・容積率・敷地形状・最寄り駅からの距離で大きく変わります。
物件所在地の用途地域や容積率は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地図で確認できます。
同じ世田谷区内でも、駅が変わると買い手の顔つきが変わります。
誰に向けて売るのかを決めることが、価格づけの出発点になります。
世田谷区でアパートを売却するときの費用と税金
手取りを把握するには、価格から差し引かれるものを先に押さえておく必要があります。
仲介手数料
仲介で売る場合の報酬額は、国土交通省告示（宅地建物取引業法第46条に基づく報酬の上限）で定められており、売買代金が400万円を超える部分については「売買代金の3％＋6万円＋消費税」が上限です。
一棟アパートは金額が大きくなるため、手数料の額も相応になります。
詳細は世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で確認できます。
譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。
個人が土地建物を売った場合、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として所得税15％・住民税5％（別途、復興特別所得税として所得税額の2.1％）、5年以下なら短期譲渡所得として所得税30％・住民税9％（同）が原則です（国税庁）。
取得費が不明な場合の扱い、建物の減価償却の扱いなど、収益物件は計算が複雑になりやすいため、税理士への確認をおすすめします。
その他の費用
- 建物解体費（更地渡しにする場合。規模・構造・搬出条件で変動）
- 残置物処分・原状回復費
- 抵当権抹消の登記費用、司法書士報酬
- 印紙税（売買契約書）
- 入居者への立退き交渉に伴う費用（該当する場合）
- 測量・境界確定費用（境界が不明確な場合）
また、建物部分の売買には消費税の課税関係が生じる場合があります（個人が事業として行う場合や課税事業者の場合など）。
賃貸経営の規模や申告状況によって取扱いが変わるため、契約前に確認しておくと安全です。
事業用不動産全般の扱いは世田谷区の店舗・事務所（事業用）を売却するにはも参考になります。
収益物件は減価償却の関係で、思っていたより譲渡益が大きく出ることがあります。
売る前に税理士へ一度相談しておくと安心です。
空室アパート売却で失敗しやすい注意点
入居者が残っている場合、契約はそのまま買主に引き継がれる
賃貸中の物件を売却すると、賃貸人の地位は買主に承継されます。
売主の都合で入居者に退去を求めることは原則できません。
敷金の引継ぎ、家賃の日割り精算、賃貸借契約書や重要事項の引継ぎ書類の整理が必要です。
「解体して更地で売る」前提で動く場合は、退去の見込みが立ってから計画を組むのが安全です。
ローン残債と売却価格の関係を先に確認する
アパートローンの残債が売却価格を上回ると、差額を自己資金で埋めるか、金融機関と協議する必要があります。
まず残高証明を取り、査定額と並べて確認しましょう。
建物の不具合を隠さない
雨漏り、シロアリ、給排水の劣化、傾きなどを把握していながら伝えないと、契約不適合責任を問われるおそれがあります。
事前に開示し、価格に織り込んで売るほうが後のトラブルを避けられます。
再建築の可否と接道を確認する
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建物を解体すると再建築ができません。
この場合、更地にすることで評価を落とすことがあります。
解体を検討する前に、しっかり接道状況と用途地域・容積率を確認してください。
相続で共有になっている場合は名義を整える
兄弟間の共有名義のままでは、全員の合意なく売却できません。
遠方に住んでいて現地に行きづらい場合の進め方は遠方に住みながら世田谷区の実家を売却する方法で整理しています。
なお、アパートを売ることを近所や入居者に知られたくない、というご相談も少なくありません。
広告を出さない売り方や買取を含めて、公開範囲を調整する方法はあります。
ただし前述のとおり、公開範囲を絞れば買い手の母数は減り、価格には影響します。
この点は正直に見ておく必要があります。
接道と再建築の可否は、更地にするか決める前の最重要チェック項目です。
解体してから気づくと取り返しがつきません。
空室アパートの売却によくある質問（世田谷区）
Q 空室が半分以上あると売れないのでしょうか。
A 売れないとは言えません。
収益還元での評価は下がりますが、世田谷区は宅地の取引価格の中央値が約9,200万円という水準にあり、土地としての需要が価格を支える場面があります。
空室のほうが買主が自由に使えるため、建替えや全面リノベーションを前提とする買主には歓迎されることもあります。
Q 入居者を退去させてから売ったほうが高くなりますか。
A 更地渡しや建替え前提の買主を狙うなら有利に働くことがありますが、立退き交渉には費用と時間がかかり、賃借人の同意が得られない場合もあります。
退去費用と価格の上振れを比べて判断するのが現実的です。
Q 解体して更地で売るのと、そのまま売るのはどちらがよいですか。
A 物件によって異なります。
接道条件を満たし再建築が可能で、住宅用地としての需要が見込める立地なら更地が有利になることがあります。
一方、解体費が売主負担になること、更地にすると固定資産税の住宅用地の軽減が外れることを踏まえる必要があります。
「古家付き土地」として現況で売る選択もあります。
Q 修繕やリフォームをしてから売るべきですか。
A 投じた費用が価格に全額反映されるとは限りません。
とくに築年数が経った建物では、買主が自分の仕様でリノベーションする前提のことが多く、売主側の中途半端な修繕が評価されにくい場合があります。
雨漏りなど機能に関わる不具合は、修繕せずに開示して価格に反映する方法も検討できます。
Q 売却したら税金はどのくらいかかりますか。
A 譲渡益が出た場合、所有期間が5年超なら所得税15％・住民税5％（別途、復興特別所得税として所得税額の2.1％）、5年以下なら所得税30％・住民税9％（同）が原則です（国税庁）。
収益物件は減価償却により取得費が下がり、譲渡益が大きく出ることがあるため、事前に税理士へ確認してください。
Q 近所や入居者に知られずに売れますか。
A 広告を出さない売り方や不動産会社の買取を使えば、公開範囲を絞ることは可能です。
ただし買い手の母数が減るため、価格やスピードとのトレードオフがあります。
どこまで公開するかを最初に決めておくと進めやすくなります。
Q ローンが残っていても売却できますか。
A 売却代金で残債を完済し抵当権を抹消できれば可能です。
残債が売却価格を上回る場合は、差額の自己資金や金融機関との協議が必要になります。
まず残高証明と査定額を並べて確認しましょう。
Q 世田谷区の相場は自分で調べられますか。
A 調べられます。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、世田谷区の実際の取引価格・成約価格を物件種別や期間で絞って確認できます。
用途地域や容積率も同じ地図上で確認できるため、土地値の見当をつける際に役立ちます。
世田谷区で空室アパートを売るために押さえるべきポイント
空室が多いアパートは、収益物件としての評価だけを見ると価格が伸びません。
しかし世田谷区では宅地の取引価格の中央値が約9,200万円、㎡単価が約80.0万円/㎡（2021〜2025年／不動産情報ライブラリ）という水準にあり、土地の価値が価格を支える構造があります。
まず「収益還元」と「土地値」の2つで数字を出し、高いほうを軸に売り方を決めることが出発点です。
次の一歩としては、①賃貸借契約書・残高証明・登記事項証明書を揃える、②所在地の接道・用途地域・容積率を確認する、③2つの算定方法を明記した査定を取り、仲介と買取の両方の金額を比較する——この3つから始めると、判断材料が具体的になります。
空室のまま抱え続けるコストと、売却した場合の手取りを並べて比較してみてください。
あわせて、世田谷区の収益物件・一棟アパート売却｜利回りで利回りからの価格の見方を、仲介と買取どっちがいい？世田谷区で現金化するで売り方の比較を、世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で手取り計算の前提を確認しておくと、全体像がつながります。
売る決断の前に、書類を揃えて数字を並べるだけでも視界がひらけます。
まずは資料の確認から始めてみてください。
出典・参考
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区、用途地域・容積率などの地図情報）
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（第46条・報酬額の制限）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額」
- 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」