世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方

「世田谷区の家を売ったけれど、確定申告って自分もしなければいけないのだろうか」——売買が終わってひと安心したところで、翌年の申告のことが頭をよぎる方は少なくありません。

会社勤めで確定申告をしたことがなければ、何をどこに出すのか見当がつかないのも自然なことです。

結論から整理すると、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要で、特例を使って税額をゼロにする場合も申告が前提になります。

逆に、利益も損失も特例も関係しないケースでは申告不要になることもあります。

つまり「売ったら全員必要」でも「不要」でもなく、条件で分かれます。

この記事では、世田谷区で不動産を売った方が翌年の確定申告をどう進めればよいのかを、申告が必要になる/ならない条件、必要書類、申告書の記入の流れ、期限と納税、よくある間違いまで順に整理します。

世田谷区の実際の成約データも交えながら、「自分の場合はどうなるのか」を判断できる状態を目標にします。

世田谷区で不動産を売った後、確定申告が必要になるのはどんな人か

不動産を売った翌年に確定申告が必要になるのは、大きく次の3パターンです。

1. 売却で利益（譲渡所得）が出た人……売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いてプラスが残る場合。原則として申告と納税が必要です。
2. 特例・控除を使って税額を減らす（ゼロにする）人……マイホームを売ったときの3,000万円特別控除などは、確定申告をして初めて適用されます。「控除で税金がかからないから申告しなくていい」は誤りです。
3. 売却で損失が出て、特例を使いたい人……居住用財産の譲渡損失の特例など、損益通算や繰越控除を使う場合も申告が前提です。

逆に、利益が出ておらず、かつ特例を使う必要もない場合は、譲渡についての申告義務は生じないこともあります。

ただし「利益が出ていない」と自分で判断した根拠が、購入時の契約書ではなく記憶や感覚だった、というケースは意外と多いものです。

後述する取得費の計算を一度きちんと当ててから判断することをおすすめします。

なお、世田谷区は取引価格の水準が高いエリアです。

実際の成約データを見ると、売却額が数千万円規模になることが一般的で、そのぶん利益（譲渡所得）が生じる可能性も相対的に高くなります。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで示した数字は成約価格（実際に取引が成立した価格）の中央値です。

広告に出ている売り出し価格ではなく成約ベースなので、手取りを考えるときの目安として現実的です。

また平均値ではなく中央値を採用しているのは、極端に高額な取引に引っ張られず、実感に近い水準になるためです。

世田谷区の売却で譲渡所得を計算する手順と必要な数字

確定申告の作業の中心は、譲渡所得の計算です。

式そのものはシンプルです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費に入るもの

取得費は、その不動産を買ったときにかかった金額です。

購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税、契約書の印紙税などが含まれます。

建物については、保有期間に応じた減価償却費を差し引いた後の金額を使うのが原則です。

土地は減価償却しません。

購入時の売買契約書や領収書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算する方法があります。

ただし世田谷区のように売却額が大きいエリアでは、概算取得費を使うと差し引ける額が小さくなり、譲渡所得が実態より大きく出てしまうことがあります。

相続した物件でも、親が購入したときの契約書が残っていれば使えますので、まずは探すことが実務上の最優先事項です。

譲渡費用に入るもの

売るためにかかった費用です。

売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、建物を取り壊して土地として売った場合の解体費、借家人に立ち退いてもらうための費用などが該当します。

仲介手数料の水準は世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で整理しています。

一方で、引っ越し費用や、売却とは無関係に行った修繕費、固定資産税などは譲渡費用になりません。

ここを混同すると計算がずれます。

税率は保有期間で変わる

譲渡所得に対する税率は、売った年の1月1日時点での保有期間が5年を超えるか否かで長期・短期に分かれ、長期のほうが低くなります。

相続で取得した場合は、亡くなった方が取得した日を引き継いで判定します。

具体的な税率と計算例は世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算で解説しています。

世田谷区の不動産売却の確定申告で必要な書類一覧

申告時にそろえる書類は、おおむね次のとおりです。

特例を使う場合は追加書類が発生します。

区分	書類	入手先・備考
申告書	確定申告書、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）	税務署／国税庁サイト（e-Taxで作成可）
売却時	売買契約書の写し、仲介手数料等の領収書	手元の控え・仲介会社
購入時	購入時の売買契約書の写し、購入時諸費用の領収書	手元の控え。無い場合は概算取得費を検討
登記関係	売却した不動産の全部事項証明書（登記事項証明書）	法務局
本人確認	マイナンバーカード等	—
特例を使う場合	戸籍の附票、買換え先の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など（適用する特例により異なる）	自治体・法務局・調査機関

出典：国税庁「譲渡所得（土地・建物の譲渡）」の手続案内をもとに作成。

適用する特例により必要書類は異なるため、税務署または税理士に確認してください。

世田谷区にお住まいの方（または区内の不動産を売った方）の場合、申告先は「売却した不動産の所在地」ではなく「申告する人の住所地を管轄する税務署」です。

世田谷区内は北沢・世田谷・玉川の3つの税務署に分かれており、住所によって管轄が変わります。

区内でも三軒茶屋・下北沢・二子玉川・成城など地域ごとに管轄が異なるため、提出前に国税庁サイトの管轄案内で確認してください。

確定申告書の書き方と提出までの流れ（e-Tax・郵送・窓口）

作業の順番は次のように進めると迷いにくくなります。

1. 書類を集める……前章の一覧をもとに、売却時・購入時の資料をそろえます。
2. 譲渡所得の内訳書を書く……売却物件の所在地、売買の相手方、売却価格、取得費、譲渡費用を順に記入し、譲渡所得を算出します。ここが本体で、金額はすべてこの書類から申告書へ転記します。
3. 特例の適用欄を埋める……3,000万円特別控除などを使う場合、内訳書の該当欄と申告書第三表（分離課税用）に記載します。
4. 申告書に転記する……給与所得などがある方は、源泉徴収票の内容とあわせて申告書を作成します。
5. 提出する……e-Tax（オンライン）、郵送、税務署窓口のいずれか。

初めての方に扱いやすいのは、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」です。

画面の質問に答えて金額を入力していくと、譲渡所得の内訳書と申告書が自動計算で作成されます。

マイナンバーカードとスマートフォン（またはICカードリーダー）があればe-Taxでそのまま送信でき、税務署に行かずに完結します。

印刷して郵送する方法も選べます。

申告期間中の税務署は混み合いますし、相談には事前予約が必要な場合もあります。

遠方に住んでいて世田谷区の実家を売った、というケースでも、e-Taxなら現地に行かずに手続きできます。

なお、取得費や特例の判断に迷いがある場合、複雑な買換え特例や共有名義・相続がからむ場合は、税理士に依頼する選択も現実的です。

世田谷区のように売却額が大きいエリアでは、判断の差が税額に響きやすい面があります。

3,000万円特別控除など、申告して初めて使える特例

不動産の譲渡には複数の特例があり、いずれも確定申告が適用の条件になっています。

代表的なものを整理します。

• 居住用財産の3,000万円特別控除……自分が住んでいた家（マイホーム）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売ることなど、要件があります。
• 軽減税率の特例……所有期間10年超のマイホームを売った場合、一定額までの部分に低い税率が適用されます。3,000万円控除との併用が可能です。
• 特定居住用財産の買換え特例……住み替えの際、一定の要件を満たすと課税を先送りできます。免税ではなく繰り延べである点に注意が必要です。
• 相続した空き家（被相続人の居住用財産）の特別控除……相続した家を売る際、耐震改修または取り壊しなどの要件を満たすと控除が受けられます。要件が細かく、自治体の確認書が必要になります。詳しくは世田谷区の空き家売却で使える補助金・控除もあわせてご覧ください。
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除……売却で損失が出た場合、条件を満たせば他の所得と通算し、残りを翌年以降に繰り越せます。詳細は世田谷区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したらで解説しています。

注意点として、3,000万円特別控除や買換え特例を使った年は、住宅ローン控除と併用できないことがあります。

住み替えで新しい家を買った方は、どちらを選ぶほうが有利かを試算してから判断する必要があります。

この判断はケースによって結論が逆になるので、税務署や税理士に確認するのが確実です。

確定申告の期限・納税方法と、申告しなかった場合のリスク

確定申告は、不動産を売った年の翌年2月16日から3月15日まで（期日が土日祝の場合は翌開庁日）に行います。

たとえば2025年中に世田谷区の物件を売却した方は、2026年の申告期間が対象です。

所得税の納付期限は申告期限と同じ日です。

納付方法は、振替納税（口座引落）、e-Taxからのダイレクト納付やインターネットバンキング、クレジットカード納付、コンビニ納付（金額上限あり）、金融機関や税務署の窓口などから選べます。

振替納税を選ぶと引落日が申告期限より後になるため、資金繰りの面で余裕が生まれます。

また、譲渡所得に対しては住民税もかかります。

住民税は確定申告の内容が自治体に連携されるため、別途の申告は原則不要です。

納税は売却の翌年6月ごろから、世田谷区から届く納税通知書に沿って行います。

所得税を払い終えた後に住民税の通知が来るので、売却代金を使い切らずに残しておくことが実務上とても大切です。

手元に残る金額の考え方は世田谷区でマンション売却、手元に残る金額はで整理しています。

申告が必要なのにしなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

不動産の売買は登記情報などから税務署が把握しやすい取引です。

「気づかれないだろう」という前提で放置するのは避けたほうがよいでしょう。

期限後でも自主的に申告すれば加算税が軽減される扱いがあり、また申告内容の誤りに気づいたときは、期限内なら訂正申告、期限後は修正申告や更正の請求で直せます。

世田谷区の売却額の水準から見た、確定申告で注意したい点

世田谷区は取引価格の水準が高く、近年は中古マンションの成約価格中央値が上昇傾向にあります。

売却額が大きいほど、取得費の算定方法や特例の適用可否が税額に与える影響も大きくなります。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

この推移から読み取れることを、申告の観点で整理します。

まず、購入時期が古く、価格が上昇した局面で売った方は、譲渡所得が生じやすくなります。

中古マンションの価格中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移しており、保有期間中に価格が上がっていた場合、購入価格との差額がそのまま利益として計算に乗ります。

マイホームであれば3,000万円特別控除の対象になるかを最初に確認する価値があります。

次に、一戸建てや土地は中央値が約8,900万円・約9,200万円と金額が大きく、相続で取得したケースも多くなります。

相続物件は取得費が親の購入価格を引き継ぐため、契約書が見つからないと概算取得費（売却価格の5%）になり、譲渡所得が大きく算定されることがあります。

築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？のような古い住宅では、建物の減価償却の扱いや解体費の計上もあわせて確認しておきたい点です。

また、雨漏りする家を修繕せず売却したケースなどでは、売却前に行った工事費が譲渡費用になるのか取得費になるのか判断が分かれることがあります。

領収書は残しておき、税務署に確認したうえで計上してください。

費用全体の見通しは世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用で解説しています。

なお、これらの数値は成約価格の中央値であり、実際の税額は個別の取得費・保有期間・特例の適用状況によって変わります。

ここでの数字は「自分の物件の位置づけを把握する材料」として使ってください。

世田谷区の不動産売却の確定申告でよくある間違い

手続き自体は定型ですが、つまずきやすい箇所には共通点があります。

• 特例で税額ゼロになるから申告しなかった……最も多い誤解です。3,000万円特別控除も申告が適用要件です。
• 売却価格から手数料を引いた入金額を「売却価格」として書いた……売却価格は契約上の売買代金です。手数料は譲渡費用として別に計上します。
• 建物の減価償却を計算せず、購入価格をそのまま取得費にした……建物部分は償却後の金額を使うのが原則です。
• 共有名義なのに1人だけ申告した……夫婦や兄弟の共有の場合、持分に応じて各人が申告します。
• 引っ越し費用や家具の処分費を譲渡費用に入れた……これらは対象外です。
• 住民税の資金を残していなかった……翌年6月以降の負担を見込んでおく必要があります。
• 売却代金を先に使ってしまった……納税分を確保しておかないと、申告時に資金が足りなくなることがあります。

売却の話は近所や親族に知られたくない、という気持ちから一人で抱えてしまう方もいますが、税務署への相談や税理士への依頼は守秘が前提の手続きです。

情報だけ先に確認しておく、という進め方でも問題ありません。

世田谷区の不動産売却と確定申告に関するよくある質問

世田谷区の不動産売却後の確定申告で押さえるべきポイント

要点を整理します。

売却で利益が出た場合、または特例を使う場合は、翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

特例で税額がゼロになるケースでも、申告しなければ適用されません。

世田谷区は中古マンションの成約価格中央値が約5,600万円、一戸建てが約8,900万円という水準（2021〜2025年）で、金額が大きいぶん取得費の算定や特例の適用可否が結果に響きやすいエリアです。

次の一歩としては、①購入時の売買契約書と領収書を探す、②売却時の契約書・仲介手数料の領収書をまとめる、③自分のケースで使える特例を洗い出す、の3つから始めるとスムーズです。

ここまで手元にそろえば、国税庁の確定申告書等作成コーナーで数字を入力していく作業に進めます。

判断に迷う部分は、申告期間前の早い時期に税務署や税理士に確認しておくと余裕を持って対応できます。

あわせて読みたい記事：世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算／世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用／世田谷区でマンション売却、手元に残る金額は

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁「譲渡所得（土地・建物の譲渡）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）」
• 国税庁「確定申告書等作成コーナー」
• 国税庁「税務署の所在地・管轄区域（東京国税局）」
• 世田谷区公式ホームページ（住民税・納税通知）
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）