世田谷区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したら

「世田谷区のマンション相場は上がっているとニュースで見るのに、自分の家は買ったときより安い値段しか付かない」——査定書を見てそう感じ、売ること自体をためらってしまう方は少なくありません。

とくにバブル期前後に購入した戸建てや、住宅ローンが残っている自宅の住み替えでは、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」になるケースもあります。

損失が出る売却は、税金の面では「取り戻せる可能性がある売却」でもあります。

マイホームを売って損失（譲渡損失）が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得などほかの所得と損益通算し、引き切れなかった分を翌年以後3年間繰り越して控除できる特例が用意されています（租税特別措置法41条の5・41条の5の2）。

利益が出たときの3,000万円特別控除ほど知られていませんが、条件が合えば所得税・住民税の負担を実質的に軽くできる制度です。

この記事では、世田谷区で不動産を売って損失が出たときに使える2つの譲渡損失の特例について、対象になるケース・適用要件・必要な確定申告の手続き・使えないケースまでを、国交省の成約データと国税庁の資料をもとに整理します。

読み終えたときに「自分の売却は対象になりそうか」の見当がつく状態を目標にしています。

世田谷区の不動産売却で譲渡損失が出るのはどんなケースか

まず前提として、税務上の「損した・得した」は、売値と買値をそのまま比べたものではありません。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、この結果がマイナスになったときに譲渡損失が発生します。

取得費は購入代金や購入時の仲介手数料などの合計ですが、建物部分は保有期間に応じた減価償却相当額を差し引くため、購入額よりも小さくなります。

世田谷区の直近の成約水準は次のとおりです。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは広告の売り出し価格ではなく、実際に取引が成立した成約価格です。

また平均値ではなく中央値を採用しています。

世田谷区は二子玉川や成城学園前のような高額帯から、千歳烏山・上北沢周辺のような比較的落ち着いた価格帯まで幅があり、平均値は一部の高額取引に引っ張られやすいためです。

この水準を踏まえると、世田谷区で譲渡損失が出やすいのは次のようなケースです。

• 1990年前後の地価の高い時期に購入した戸建て・マンションで、当時の取得価格が現在の成約水準を上回っている
• 新築時に購入したマンションを短期で売却し、新築プレミアム分が価格に反映されなかった
• 建物の劣化が進み、建物価値がほとんど評価されない状態で売却する（築40年・50年クラスの木造戸建てなど）
• 住宅ローンの残高が売却価格を上回っており、返済後に手元が残らない

逆に、購入時期が近年で、かつ価格が上昇している区分マンションなどでは損失が出にくい傾向があります。

世田谷区の中古マンションの推移を見ると、その差がはっきりします。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円まで上向いており、この期間に購入した物件については損失より利益が出る側に振れやすいと考えられます。

一方で、取得時期が古い物件や建物比率の高い戸建てでは、同じ区内でも結果が逆になることがあります。

まずは自分の取得費と譲渡費用を洗い出すことが出発点です。

譲渡損失の特例は2種類｜買換えの場合と住宅ローン残債が残る場合

マイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除が認められる特例は、大きく2つに分かれます。

どちらも対象は「居住用財産（マイホーム）」で、投資用や事業用の不動産は対象外です。

項目	買換え等の場合の譲渡損失（措法41条の5）	特定居住用財産の譲渡損失（措法41条の5の2）
使う場面	自宅を売って、新しい自宅に買い換える	住宅ローンが残る自宅を売り、残債が売却額を上回る
売却物件のローン	要件ではない	売買契約日の前日に返済期間10年以上のローン残高があること
買換えの必要	必要（床面積50㎡以上の家屋を取得し、返済期間10年以上のローンを組む）	不要（買い換えなくてよい）
控除できる損失の額	譲渡損失の金額	譲渡損失のうち、ローン残高から売却価額を差し引いた金額が限度
繰越できる期間	譲渡の年の翌年以後3年内	譲渡の年の翌年以後3年内

出典：国税庁タックスアンサー No.3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」（申告手続はNo.3379）、No.3390「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」（申告手続・添付書類はNo.3393）、租税特別措置法41条の5・41条の5の2をもとに作成。

適用の可否は個別事情により異なります。

ざっくり言えば、住み替え先を買うなら前者、住み替え先を買わない（賃貸に移るなど）が住宅ローンが残っているなら後者、という整理になります。

世田谷区内での住み替えでは、三軒茶屋や桜新町の駅近マンションに移る、あるいは砧・烏山地域の広い敷地から利便性の高いエリアへ移る、といった動きが見られ、こうしたケースでは買換えの特例が検討対象になります。

一方、二つ目の特例は「売っても住宅ローンが返し切れない」場面のための制度です。

控除できるのは譲渡損失の全額ではなく、ローン残高から売却価額を引いた金額（いわゆるオーバーローン部分）が上限になる点が大きな違いです。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の適用要件（所有期間5年超・所得3,000万円以下）

2つの特例には共通する主な要件があります。

国税庁の資料をもとに整理すると、次のような条件です。

• マイホーム（居住用財産）であること。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること。
• 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること（すでに転居している場合）。
• 売却先が親子や夫婦などの特別な関係者でないこと。親族間売買は対象外です。
• 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。損益通算の年についてはこの所得制限はありませんが、繰越控除の年ごとに判定されます。
• 前年・前々年に、マイホームの3,000万円特別控除や買換え特例など、重複できない特例を使っていないこと。
• 確定申告をすること。申告しなければ適用されません。

買換えの特例では、これに加えて「譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に、床面積50㎡以上の家屋を取得し、返済期間10年以上の住宅ローンを組み、取得した年の翌年12月31日までに居住を開始する」といった要件が付きます。

買換え先の取得時期には期限があるため、売却と購入のスケジュールを早めに組み立てておく必要があります。

損益通算とは、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから差し引くこと。

それでも引き切れない金額を、翌年以後3年内の各年の所得から順に控除していくのが繰越控除です。

給与所得者であれば、源泉徴収済みの所得税が還付される形になり、翌年度の住民税にも影響します。

なお、税額がどう変わるかは所得の状況によって大きく異なります。

利益が出た場合の課税の仕組みは世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算で整理していますので、あわせて確認すると全体像がつかみやすくなります。

世田谷区の相場から譲渡損失が出るか見極める方法（取得費と譲渡費用の計算）

特例を検討する前に、そもそも損失が出るのかを概算しておきます。

計算式はシンプルです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は、土地の購入代金＋建物の購入代金（減価償却相当額を控除）＋購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税などです。

マイホーム（非事業用）の建物は、法定耐用年数の1.5倍の年数に対応する償却率で計算し、木造は0.031、鉄筋コンクリート造は0.015が用いられます（国税庁タックスアンサー No.3261）。

築年数が経った木造戸建てでは、建物部分の取得費がかなり小さくなる点に注意が必要です。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用などが含まれます。

仲介手数料の目安は世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で確認できます。

世田谷区の戸建て・土地は成約水準が高いため、手数料も相応の金額になり、譲渡所得の計算に与える影響は小さくありません。

もう一つ重要なのが、購入時の契約書が見つからない場合です。

取得費が分からないときは売却価格の5%を概算取得費とすることが認められていますが（国税庁タックスアンサー No.3258）、この方法では取得費が小さく計算されるため、実際には損をしていても税務上は利益が出る扱いになりがちです。

相続で引き継いだ古い家では、親が購入したときの資料が残っているかどうかが結果を左右します。

売却後に手元にいくら残るのかの全体像は世田谷区でマンション売却、手元に残る金額は、費用の内訳は世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用で確認できます。

譲渡損失の特例を使うための確定申告と必要書類

譲渡損失の特例は、申告して初めて適用されます。

売却した翌年の申告期間（原則2月16日〜3月15日）に、確定申告書とあわせて次の書類を提出します。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書〔土地・建物用〕）
• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書、および損益通算・繰越控除の対象金額の計算書
• 売却した不動産の登記事項証明書など、所有期間を確認できる書類
• 売買契約書の写し（購入時・売却時の両方）、諸費用の領収書
• 戸籍の附票の写しなど、居住していたことを確認できる書類
• 特定居住用財産の場合：売買契約日の前日における住宅ローンの残高証明書
• 買換えの場合：買換資産の登記事項証明書、買換えに係る住宅ローンの残高証明書

注意したいのは、繰越控除は初年度だけでなく、控除を受ける各年について連続して確定申告が必要だという点です。

損益通算した年に申告して満足してしまい、2年目・3年目の申告を忘れて繰越が使えなくなる、という取りこぼしが起こりえます。

3年間はセットで管理しておくのが無難です。

申告の手順そのものは世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方で解説しています。

世田谷区にお住まいの方の管轄税務署は、住所地により世田谷税務署・北沢税務署・玉川税務署に分かれるため、提出先を事前に確認しておいてください。

譲渡損失の特例が使えないケースと注意点

この特例は対象がマイホームに限られるため、次のようなケースでは使えません。

適用できると思って売却を進めてしまうと、あとから計算が崩れます。

• 投資用・賃貸用の物件、事業用不動産の売却（居住用財産ではないため対象外）
• 親から相続した空き家で、自分が住んでいなかった家の売却。マイホームの譲渡には当たりません
• 親子・夫婦間などの親族間売買、生計を一にする親族への譲渡
• 別荘やセカンドハウスなど、主として居住していない家屋
• 所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合
• 前年・前々年に3,000万円特別控除など重複できない特例を使っている場合
• 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合（その年は控除できません）

相続した空き家については、この特例ではなく「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」など別の制度を検討することになります。

世田谷区の制度・補助については世田谷区の空き家売却で使える補助金・控除にまとめています。

もう一点、損失が出るとわかると「安く売り叩かれるのでは」「近所に事情を勘繰られるのでは」と気が重くなる方もいます。

売却の理由を近隣に説明する義務はなく、広告の出し方や販売範囲は売主が相談して決められる範囲です。

制度面と価格面を切り分けて考えると、判断しやすくなります。

なお、建物の状態が悪い場合の売り方は世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却、築年数が経った家については築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？も参考になります。

世田谷区の譲渡損失の特例に関するよくある質問

世田谷区で譲渡損失が出たときに押さえるポイント

世田谷区の中古マンションの成約中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移しており、全体としては価格が下支えされている市場です。

それでも、取得時期が古い物件、建物価値が評価されにくい築古戸建て、住宅ローンが残る住み替えでは譲渡損失が生じることがあります。

その場合、要件を満たせば損失を給与所得などと損益通算し、翌年以後3年内に繰り越して控除できる可能性があります。

次の一歩としては、①購入時の売買契約書と諸費用の領収書を探して取得費を確定させる、②住宅ローンの残高（売買契約日の前日時点）を確認する、③現在の売却見込み額を成約データベースで確認する、の3点から始めるのが現実的です。

この3つがそろえば、「損失が出るのか」「どちらの特例の対象になりそうか」の見当が付き、税理士や税務署への相談も具体的になります。

費用と税金の全体像は世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用、利益が出た場合の計算は世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算、申告の実務は世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方で確認できます。

適用の最終判断は個別事情によりますので、売買契約を結ぶ前の段階で確認しておくことをおすすめします。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁 タックスアンサー No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（申告手続はNo.3379）
• 国税庁 タックスアンサー No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（申告手続・添付書類はNo.3393）
• 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からない場合
• 国税庁 タックスアンサー No.3261 建物の取得費の計算（減価償却）
• 租税特別措置法（e-Gov 法令検索）（41条の5・41条の5の2）
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）

税制は改正されることがあります。

適用の可否・税額の最終的な判断は、所轄税務署または税理士にご確認ください。