世田谷区でマンション売却、手元に残る金額は

「世田谷区のマンションが5,000万円台で売れるらしい、と聞いてほっとしたけれど、その金額がまるごと手元に残るわけではないですよね」——査定額を見た方から、こうした確認の言葉をよく耳にします。

売却価格と手取り額は別物で、そこには仲介手数料、ローン残債、税金、細かな諸費用が挟まります。

ただ、差し引かれる項目はおおむね決まっていて、順番に並べれば自分でも概算できます。

何がいくら引かれるのかが見えれば、住み替えの資金計画も、相続した部屋を売るかどうかの判断も、ぐっと落ち着いて考えられるようになります。

この記事では、世田谷区の中古マンションの成約価格データ（国土交通省「不動産情報ライブラリ」2021〜2025年）をもとに、売却価格から手元に残る金額を計算する手順、差し引かれる費用の内訳と目安、税金がかかる場合とかからない場合の分かれ目、手取りを減らさないための注意点を整理します。

世田谷区のマンション売却で手元に残る金額の計算式

手取り額の考え方はシンプルで、次の式に当てはめれば全体像がつかめます。

手取り額 ＝ 売却価格 −（仲介手数料＋その他の諸費用）− ローン残債 − 譲渡所得税等

順番が大切です。

まず売却価格から売るためにかかった費用を引き、次に住宅ローンが残っていれば残債を一括返済し、最後に利益が出ていれば税金を精算します。

この3段階のうち、どれか1つでも抜けると計算が数百万円単位でずれることがあります。

特に世田谷区のように価格帯が高いエリアでは、仲介手数料そのものが大きな金額になります。

一方で、マイホームとして住んでいた部屋であれば税金が0円になるケースも珍しくありません。

「価格が高い＝税金も重い」とは限らないので、順を追って見ていきましょう。

まずは前提となる、世田谷区の成約価格の水準を確認します。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは売り出し価格（広告に出ている希望価格）ではなく、実際に取引が成立した成約価格です。

売り出し価格は交渉前の金額なので相場より高く見えがちで、手取りの目安を考えるなら成約ベースのほうが現実的です。

また、平均値ではなく中央値を採っています。

世田谷区には数億円規模の取引も含まれるため、平均値は上に引っ張られて実感からずれてしまうからです。

世田谷区の中古マンション相場と価格の推移（2021〜2025年）

手取りを試算する出発点は売却価格です。

世田谷区の中古マンションの成約価格の中央値は約5,600万円、面積の中央値は約60㎡、㎡単価は約93.8万円という水準でした（2021〜2025年）。

60㎡台のファミリー向け・コンパクトタイプが取引の中心にあることがうかがえます。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円まで、中央値は段階的に上がってきました。

㎡単価も約85.0万円から約103.7万円へ推移しています。

この動きが手取り額に与える意味は2つあります。

ひとつは、購入時期によっては売却益（譲渡所得）が出やすいということ。

数年前に購入した部屋であれば、取得費より高く売れる可能性があります。

もうひとつは、利益が出ればそこに税金の検討が必要になるということです。

ただし後述のとおり、マイホームには大きな控除があるため、利益＝そのまま課税とは限りません。

なお、この数字は世田谷区全体の中央値です。

二子玉川・成城学園前・三軒茶屋・下北沢といった駅の周辺と、区の外縁部やバス便エリアでは水準が異なります。

築年数、階数、方角、管理状態、駅からの距離によっても変わるため、あくまで出発点の目安として扱ってください。

世田谷区のマンション売却でかかる費用と仲介手数料

売却価格から最初に引かれるのが、売るためにかかる費用です。

金額が大きいのは仲介手数料で、これは宅地建物取引業法にもとづく報酬の上限が決まっています。

仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は売買価格の全体 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）です。

「400万円を超える部分だけに3％」という計算ではありません。

「＋6万円」は、200万円以下5％／200万円超400万円以下4％／400万円超3％という段階計算の差額をまとめて調整するための数字です。

世田谷区の中古マンションの中央値である約5,600万円で売れた場合、5,600万円×3％＋6万円＝174万円、消費税10％を加えると191万4,000円が上限額です。

決して小さくない金額なので、資金計画ではしっかり先に差し引いておきましょう。

詳しい計算方法は世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で解説しています。

そのほかに見込んでおく費用

印紙税

売買契約書に貼付。契約金額に応じて決まり、軽減措置の適用有無で変わります。

抵当権抹消の登記費用

住宅ローンを完済して抵当権を外すための登録免許税と、司法書士報酬。

• ローンの一括繰上返済手数料：金融機関ごとに設定。金額は事前に確認を。
• 引越し費用・ハウスクリーニング等：居住中の売却では実質的な持ち出しになります。
• 管理費・修繕積立金の日割り清算：引渡日を境に精算します。

マンションは戸建てと違い、測量費や解体費が原則かからないぶん、費用構成は読みやすいのが特徴です。

とはいえ仲介手数料以外の細かな項目も積み上がるため、費用全体の一覧は世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用で確認しておくと漏れが減ります。

住宅ローン残債があるときの世田谷区での手取り計算

住宅ローンが残っているマンションを売るには、引渡しまでに残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。

多くの場合、売買代金の受領と同時に一括返済する手続きを取ります。

そこで確認したいのが、売却価格 − 諸費用 − ローン残債がプラスかマイナスかです。

プラスであれば「アンダーローン」で、差額が手元に残ります。

マイナスであれば「オーバーローン」で、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンなどの方法を検討することになります。

手順としては、まず金融機関から残高証明書または返済予定表を取り寄せ、引渡し予定月の残債額を把握します。

次に査定価格から仲介手数料等を引いた金額と突き合わせます。

世田谷区は価格水準が高いため、購入から一定年数が経った物件ではアンダーローンになるケースも多く見られますが、購入時期・借入額・金利によって結果は変わるので、しっかり個別に計算してください。

なお、売却して損失が出た場合、一定の要件を満たすと譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例があります。

詳しくは世田谷区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したらを参照してください。

世田谷区でマンションを売ったときの譲渡所得税と3,000万円控除

利益が出た場合にかかるのが譲渡所得税等です。

ここは金額のインパクトが大きいので、仕組みを押さえておきましょう。

譲渡所得の計算と税率

譲渡所得は譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）で計算します。

取得費は購入代金から建物の減価償却費を差し引いた額、譲渡費用は仲介手数料や印紙税など売るためにかかった費用です。

税は所得税・復興特別所得税・住民税の3本立てで、税率は所有期間によって分かれます。

判定は「譲渡した年の1月1日時点」の所有期間で行う点に注意してください。

単純に売った日までの経過年数で数えると、判定を誤ることがあります。

区分	所有期間（譲渡した年の1月1日時点）	税率
長期譲渡所得	5年超	20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

出典：国税庁タックスアンサー（譲渡所得の税率）にもとづく。

適用の可否は個別事情により異なります。

購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

ただしこの方法では取得費が小さくなり、結果として譲渡所得が大きく計算されがちです。

売買契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、購入時のパンフレットなどは、まず探してみることをおすすめします。

マイホームなら3,000万円特別控除で税額0円になることも

自分が住んでいた（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど）マイホームであれば、居住用財産の3,000万円特別控除により、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。

世田谷区の中古マンションの中央値である約5,600万円で売れたとしても、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得が3,000万円以内に収まれば、この控除によって課税される所得が0円になるケースがあります。

「価格が高いから税金も重い」と身構える前に、まず控除の適用可否を確認する価値は十分にあります。

ただし控除には細かい要件があり、適用を受けるには譲渡益が出ていなくても確定申告が必要です。

買換え特例など他の特例との併用制限もあるため、国税庁タックスアンサー等で要確認のうえ、判断が難しい場合は税務署や税理士に相談してください。

計算の流れは世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算、申告の実務は世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方で詳しく解説しています。

相続したマンションを世田谷区で売る場合の手取りの注意点

親から相続した世田谷区のマンションを売るケースでは、いくつか押さえておきたい違いがあります。

まず、取得費は被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額を引き継ぎます。

数十年前に購入した物件だと取得費が現在の価格に比べて低く、譲渡所得が大きくなりやすい傾向があります。

所有期間も被相続人の期間を引き継ぐため、長期譲渡所得（20.315％）の税率で判定されることが一般的です。

次に、相続登記です。

2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

施行日より前に発生した相続も対象で、この場合は施行日から3年、または取得を知った日から3年のいずれか遅い方が期限です。

名義が親のままでは売却手続きに進めないため、早めの対応が必要です。

なお「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」という制度もありますが、こちらは区分所有建物（マンション等）は原則として対象外です。

そのほか譲渡対価が1億円以下であること、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件もあり、マンションの売却では使えないケースが大半だと考えておくのが無難です。

要件・期限があるため、国税庁タックスアンサーNo.3306で要確認としてください。

相続した部屋を売ることに、どこか申し訳なさを感じる方もいます。

ただ、管理費・修繕積立金・固定資産税は空室でも発生し続けます。

判断を保留するほど負担が積み上がる面もあるので、まず数字を並べてから考える、という順番でも遅くはありません。

空き家に関する制度は世田谷区の空き家売却で使える補助金・控除にまとめています。

世田谷区で手取りを減らさないための売却の進め方

手取りを増やす方法は、大きく「価格を落とさない」と「費用・税金の取りこぼしを防ぐ」の2つです。

価格面では、値下げ交渉に追い込まれない時間の余裕が効きます。

住み替えの引渡し期限が迫っていたり、残債の返済に追われていたりすると、早く決めたい気持ちから価格を下げる方向に傾きがちです。

世田谷区は流通量が多いエリアではありますが、同じマンション内・近隣で競合住戸が同時期に出ることもあるため、売り出し時期と価格設定は担当者とよく相談してください。

費用・税金面では、次の3点が実務上の取りこぼしになりやすいところです。

取得費の証拠書類を集める

売買契約書、諸費用の領収書、リフォーム工事の請求書。取得費が積み上がれば譲渡所得が減ります。

特例の適用可否を売る前に確認する

3,000万円特別控除、譲渡損失の特例などは要件と期限があります。売った後では選択肢が狭まることがあります。

確定申告を忘れない

控除で税額が0円になる場合でも、申告して初めて適用されます。売却した翌年の申告期間に手続きが必要です。

設備の不具合や雨漏りなど、状態面の懸念がある部屋は、告知の仕方と修繕の要否で結果が変わることがあります。

世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却や築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？も参考にしてください。

世田谷区のマンション売却と手取り額に関するよくある質問

世田谷区のマンション売却で手取りを把握するために

世田谷区の中古マンションの成約価格の中央値は約5,600万円（2021〜2025年）、直近2025年では約6,000万円まで上がってきています。

ただし、この金額がそのまま手元に残るわけではありません。

仲介手数料（約5,600万円なら上限191万4,000円）などの諸費用を引き、ローン残債を完済し、利益が出れば税金を精算する——この3段階を順に計算して、はじめて手取り額が見えてきます。

一方で、マイホームなら3,000万円特別控除で税額が0円になるケースもあり、価格が高いことが必ずしも重い税負担につながるとは限りません。

判断を分けるのは、取得費の資料が揃っているか、特例の要件を売る前に確認できているか、という準備の部分です。

次の一歩としては、①金融機関から引渡し予定月のローン残債を確認する、②購入時の売買契約書と諸費用の領収書を探す、③不動産情報ライブラリで自分のマンションに近い成約事例を見てみる、の3つから始めてみてください。

そのうえで、費用の内訳は世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用、税金の計算は世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算、手数料の詳細は世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で確認していただくと、手取りの見通しがぐっと具体的になります。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区、18,253件）
• 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（仲介手数料の上限に関する規定）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（2024年4月1日施行）
• 世田谷区 公式ホームページ