世田谷区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算

「世田谷区の家を売ったら、税金でどれくらい持っていかれるんだろう」。

売却を考え始めた方から、価格の次に多く挙がるのがこの疑問です。

数千万円単位の取引になる地域だからこそ、税額の見当がつかないまま話を進めるのは不安だと感じる方は少なくありません。

結論から言うと、不動産を売って課税されるのは「売れた金額」ではなく、そこから買ったときの費用と売るときの費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対してだけです。

利益が出ていなければ、原則として譲渡所得税はかかりません。

さらにマイホームの売却なら、3,000万円まで利益を控除できる特例も用意されています。

この記事では、世田谷区で家・マンション・土地を売ったときの譲渡所得税の計算式、税率の分かれ目、使える特例、実際の相場データを当てはめた税額のイメージ、申告のタイミングまでを順に整理します。

売却前に自分のケースがどのパターンに当たるのか、当たりをつけるための材料としてお使いください。

世田谷区で家を売ると税金はいくら？譲渡所得税の基本の考え方

不動産を売ったときにかかる税金の中心は、譲渡所得に対する所得税・復興特別所得税・住民税です。

これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことが多く、計算の出発点は次の式になります。

項目	内容
譲渡所得	譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
譲渡価額	実際に売れた金額（固定資産税の精算金を含める場合あり）
取得費	購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など。建物は減価償却後の金額
譲渡費用	売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、解体費、立退料など
特別控除	マイホーム売却の3,000万円控除など、要件を満たす場合に差し引ける金額

出典：国税庁「譲渡所得の計算のしかた（土地・建物）」タックスアンサーNo.1440・No.3202等をもとに作成。

適用の可否は個別事情により異なります。

ここで重要なのは、売却価格に対して課税されるわけではないという点です。

世田谷区のように取引価格の水準が高いエリアでは「売れた額の何割か取られる」と思い込んでしまいがちですが、課税対象はあくまで差額の利益部分です。

もうひとつ押さえておきたいのが、譲渡所得は分離課税であること。

給与所得などと合算せず、譲渡所得だけを取り出して税率を掛けます。

そのため「売った年の給与が高いから税率も上がる」という関係にはなりません。

なお、譲渡所得がプラスかマイナスかにかかわらず、特例を使う場合や損失を繰り越す場合は確定申告が必要です。

申告の実務は世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方で詳しく触れています。

世田谷区の不動産売却にかかる譲渡所得税の税率（長期・短期の違い）

譲渡所得に掛ける税率は、その不動産をどれくらいの期間所有していたかで二段階に分かれます。

基準日は「売った年の1月1日時点」であり、引渡日から数えて5年ではない点に注意が必要です。

区分	所有期間（売却年の1月1日時点）	所得税＋復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%
軽減税率（マイホーム）	10年超（要件あり・6,000万円以下の部分）	10.21%	4%	14.21%

出典：国税庁タックスアンサーNo.1440・No.3208・No.3305をもとに作成。

復興特別所得税は2037年分まで。

要件の詳細は国税庁の該当ページをご確認ください。

短期と長期では税率がほぼ2倍違います。

所有期間が5年前後の物件を売る場合、年末に売るか翌年に売るかで区分が変わることがあるため、引渡時期の設定は税額に直結します。

たとえば2021年6月に取得した物件を2026年内に売ると、2026年1月1日時点の所有期間は4年余りで短期扱いになります。

さらに、マイホームを10年超所有していた場合は軽減税率の特例が使えます。

この特例は後述の3,000万円控除と併用できるため、長く住んだ自宅を売るケースでは税負担が大きく下がることがあります。

世田谷区では取得から20年以上経った戸建てや、相続で取得して所有期間を親から引き継ぐケースも多く、長期区分に該当する売却は珍しくありません。

相続で取得した不動産は、原則として被相続人の取得日を引き継ぐため、相続してすぐ売っても長期譲渡になることが多いです。

ここを短期と誤解して売却を先延ばしにする必要はありません。

世田谷区の売却相場から見る譲渡所得税の目安

実際の税額イメージをつかむために、世田谷区の成約価格データを見ておきます。

以下は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報をもとにした、物件種別ごとの中央値です。

売り出し価格（広告価格）ではなく実際に取引が成立した価格で、平均値ではなく中央値を採用しています。

平均値は一部の高額取引に引っ張られやすく、中央値のほうが実感に近い水準になるためです。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

中古マンションの中央値は約5,600万円、一戸建ては約8,900万円、土地は約9,200万円という水準です。

仮に中古マンションを約5,600万円で売り、取得費と譲渡費用の合計が5,000万円だったとすれば、譲渡所得は600万円。

ここにマイホームの3,000万円控除が使えれば課税所得はゼロになり、譲渡所得税は生じません。

一方、取得費が大幅に低い物件——たとえば数十年前に取得した土地や、相続で引き継いで取得費の資料が残っていない物件——では、売却価格の大部分が利益として計算されることがあります。

世田谷区の土地の中央値が約9,200万円という水準を踏まえると、控除を使えるかどうかで税額の差は非常に大きくなります。

世田谷区の中古マンション価格は上昇傾向

年ごとの推移も見ておきます。

価格が上がっている局面では、同じ物件でも譲渡所得が増えて税額が伸びるという関係になります。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ、中央値は段階的に上がっています。

㎡単価も約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へ推移しました。

これは「売りやすい」という意味では追い風ですが、同時に譲渡所得が出やすい局面であることも意味します。

数年前に取得した物件でも利益が出て課税対象になるケースがあるため、価格の見通しと税金はしっかりセットで確認しておきたいところです。

売却代金から諸費用と税金を引いた最終的な手取りの計算は、世田谷区でマンション売却、手元に残る金額はで流れを整理しています。

取得費と譲渡費用に何を入れられるか（世田谷区の売却で見落としがちな項目）

税額を左右するのは税率より、むしろ取得費と譲渡費用をどれだけ正確に積み上げられるかです。

ここを漏らすと、実際より利益が大きく計算されてしまいます。

取得費に含められるもの

• 土地・建物の購入代金、建築請負代金
• 購入時に払った仲介手数料
• 購入時の登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税・印紙税
• 取得のための測量費、造成費、古家の解体費（土地取得目的の場合）
• 設備の新設や増改築など、資本的支出に当たるリフォーム費用

ただし建物部分は、保有期間に応じた減価償却相当額を差し引いた後の金額になります。

土地は減価償却しません。

築年数の古い戸建てでは、建物の取得費がかなり小さくなる点は理解しておく必要があります。

譲渡費用に含められるもの

• 売却時の仲介手数料（世田谷区の不動産売却、仲介手数料はいくら？）
• 売買契約書の印紙税
• 売るために行った測量費・境界確定費用
• 建物を取り壊して土地として売った場合の解体費
• 借家人への立退料、より有利な条件で売るために解除した契約の違約金

一方で、引越費用・不要品処分費・売却前の住宅ローン利息・固定資産税は原則として譲渡費用になりません。

ここを混同すると計算が合わなくなります。

また、売却のために行った修繕でも、単なる維持管理に当たるものは譲渡費用として認められない場合があります。

雨漏りなど不具合がある物件を修繕して売るか現況で売るかの判断は、世田谷区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却も参考になります。

購入時の資料がない場合

相続した実家などで購入時の契約書が見つからないケースは少なくありません。

取得費が不明な場合、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことが認められています。

ただし5%しか差し引けないため、譲渡所得はかなり大きく算出されます。

世田谷区の土地の中央値は約9,200万円ですから、この方法だと利益が数千万円規模で計上されることもあり得ます。

まずは売買契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の入出金記録、当時の登記簿、分譲時のパンフレットなど、金額を示す資料を徹底的に探すことをおすすめします。

築古の家の売却全般については築40年・50年の古い家は世田谷区で売れる？もあわせてご覧ください。

マイホームの3,000万円特別控除など、世田谷区で使える譲渡所得の特例

譲渡所得が出ても、要件を満たせば控除や特例で税負担を抑えられます。

代表的なものを整理します。

特例	概要	主な要件のポイント
居住用財産の3,000万円特別控除	譲渡所得から最大3,000万円を控除	自分が住んでいた家屋とその敷地。住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却。前年・前々年に同特例等を受けていない
10年超所有の軽減税率	6,000万円以下の部分に14.21%を適用	売却年1月1日時点で家屋・敷地とも所有期間10年超。3,000万円控除と併用可
被相続人の居住用財産（空き家）の特例	相続した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除	1981年5月31日以前建築、相続後に事業・貸付・居住していない、耐震基準適合または取壊し等。相続開始から3年を経過する年の12月31日まで
特定居住用財産の買換え特例	買換えにより課税を将来へ繰延べ	所有期間・居住期間、買換資産の取得期限などの要件あり
譲渡損失の繰越控除	マイホーム売却で損失が出た場合に他の所得と通算・繰越	住宅ローン残債がある等の要件あり

出典：国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306・No.3355、No.2250等をもとに作成。

要件は改正されることがあり、適用の可否はしっかり最新の情報と税務署・税理士へご確認ください。

最も使われるのが3,000万円特別控除です。

世田谷区の中古マンションの中央値である約5,600万円で売れたケースでも、取得費と譲渡費用を差し引いた利益が3,000万円以内なら、この控除で課税所得がゼロになる可能性があります。

注意点は3つあります。

第一に、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売るという期限。

空き家のまま置いておくうちに期限が過ぎてしまうケースがあります。

第二に、この控除を使うと住宅ローン控除が使えない期間が生じるため、買換えでは有利不利の比較が必要です。

第三に、控除を適用してゼロになる場合でも確定申告は必須です。

申告しなければ特例は適用されません。

相続した空き家については、耐震改修や取壊しなど手順の要件があるため、着手前に確認しておくことが重要です。

世田谷区で使える助成制度は世田谷区の空き家売却で使える補助金・控除にまとめています。

売却で損失が出た場合は世田谷区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したらもご確認ください。

譲渡所得税以外に世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用

売却時に発生する負担は譲渡所得税だけではありません。

契約から引渡し、そして翌年の納税までを時系列で押さえておくと、資金計画が立てやすくなります。

項目	内容	タイミング
印紙税	売買契約書に貼付。契約金額に応じた額	売買契約時
仲介手数料	宅地建物取引業法の上限内で決定（税率は法令に基づく）	契約時・引渡時に分割が一般的
抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬	ローン完済に伴う抹消登記	引渡時
固定資産税・都市計画税の精算	引渡日を基準に日割り清算（当事者間の取り決め）	引渡時
所得税・復興特別所得税	譲渡所得に対する課税	売却翌年の確定申告時（原則2月16日〜3月15日）
住民税	譲渡所得に対する課税	売却翌年の6月以降に納付（普通徴収または特別徴収）

出典：国税庁「印紙税額の一覧表」「譲渡所得」関連ページ、宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）、総務省「個人住民税」をもとに作成。

見落としやすいのが住民税のタイムラグです。

所得税は翌年3月までに納めますが、住民税は翌年6月以降に通知が届き、そこから納付が始まります。

売却代金を住み替えの頭金などに全額充ててしまうと、1年以上経ってから納税資金が足りないという事態になりかねません。

譲渡所得が出そうなケースでは、税額相当分を先に別口座へ取り分けておく方法が現実的です。

費用全体の内訳は世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用で整理しています。

世田谷区で税金を抑えて売るために売却前にやるべきこと

税額を後から減らすのは難しく、売却の前段階で決まる部分が大きいのが譲渡所得税の特徴です。

売り出す前に確認しておきたいポイントを整理します。

1. 取得時期と取得費の資料を先に確定させる

登記事項証明書で取得日を確認し、売買契約書・領収書・振込記録から取得費を積み上げます。

ここが固まると、譲渡所得がプラスになりそうかの見通しが立ちます。

相続物件では、被相続人の取得日・取得費を引き継ぐ点も確認しておきます。

2. 引渡し時期の候補を2案持つ

所有期間5年・10年の境目にある物件は、引渡しが年内か年明けかで税率区分が変わることがあります。

買主との交渉余地がある範囲で、税負担の軽い時期を選べるよう候補を用意しておくと判断しやすくなります。

3. 適用できそうな特例を先に洗い出す

3,000万円控除の期限（住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日）、空き家特例の期限（相続開始から3年を経過する年の12月31日）は、いずれも売却の完了時期に間に合わせる必要があるものです。

売り出してから買主が決まるまでには時間がかかるため、期限の半年〜1年前から動き出すのが安全です。

4. 世田谷区内の成約事例で価格の当たりをつける

相場データは中央値であって、実際の価格は駅からの距離、道路付け、用途地域、建物の状態で変わります。

世田谷区は三軒茶屋・下北沢周辺のような駅近エリアと、成城・上野毛のような住宅地とで水準が異なり、同じ区内でも一律には語れません。

まずは机上査定などで価格帯を把握し、そのうえで税額の見当をつける順番が実務的です。

なお「売却を検討していること自体を近所に知られたくない」という声も一定数あります。

相場や税額の確認だけであれば現地訪問なしで進められる部分も多いので、情報収集の段階で気を張りすぎる必要はありません。

世田谷区の不動産売却と譲渡所得税に関するよくある質問

世田谷区の不動産売却で押さえるべき税金のポイント

課税されるのは売却価格ではなく、そこから取得費と譲渡費用を引いた利益です。

税率は売却年1月1日時点の所有期間で20.315%（長期）と39.63%（短期）に分かれ、マイホームなら3,000万円特別控除で課税所得がゼロになるケースもあります。

世田谷区の中古マンションの成約価格の中央値は約5,600万円（2021〜2025年）、価格は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ上昇しており、利益が出やすい局面にある点は意識しておきたいところです。

次の一歩としておすすめしたいのは、①登記事項証明書で取得日を確認する、②購入時の売買契約書と領収書を探す、③機上査定などで自分の物件の価格帯を把握する、の3点です。

この3つが揃えば、譲渡所得がプラスかマイナスか、どの特例が候補になるかがおおよそ見えてきます。

そのうえで、具体的な税額計算と申告は税務署または税理士にご確認ください。

あわせて読みたい記事：世田谷区の不動産売却でかかる税金・費用／世田谷区で不動産を売った後の確定申告のやり方／世田谷区でマンション売却、手元に残る金額は

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁 タックスアンサーNo.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
• 国税庁 タックスアンサーNo.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 タックスアンサーNo.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 タックスアンサーNo.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
• 国税庁 タックスアンサーNo.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 国税庁 タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除
• 国税庁 タックスアンサーNo.7140 印紙税額の一覧表
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 世田谷区 公式ホームページ

本記事は一般的な情報の整理であり、個別の税額計算・特例の適用可否については所轄の税務署または税理士にご確認ください。

税制は改正されることがあります。