三軒茶屋の不動産売却相場｜取引事例と売り時
「三軒茶屋のマンション、いくらで売れるんだろう」——ポータルサイトの売り出し価格を眺めても、それは"売主の希望額"で、実際に成約した金額とは別物です。
渋谷から二駅の立地だけに強気な価格が並びやすく、かえって自分の物件の目安がつかみにくい、という声は少なくありません。
その戸惑いは自然なものです。
相場をつかむコツはシンプルで、①売り出し価格ではなく成約価格を見る、②平均値ではなく中央値を見る、③エリア全体の傾向をつかんでから自分の物件条件で調整する——この3ステップだけです。
三軒茶屋は世田谷区の主要駅エリアのひとつなので、まずは世田谷区全体の成約データを土台に読み解いていきます。
この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約・取引価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに、物件種別ごとの相場の中央値、中古マンション価格の5年推移、三軒茶屋エリアで価格を左右する条件、売り時の判断材料、売却にかかる費用と税金の考え方までを順に整理します。
数字はすべて公的データに基づき、出典を明記しています。
記事監修者情報
株式会社グランクルー
代表取締役 加瀬 健史（カセ タケシ）
不動産業界歴20年以上宅地建物取引士
世田谷エリアを中心に不動産売却の実績500件以上。査定から引渡しまでの一連の実務に加え、相続・住み替え・離婚に伴う売却など、事情の異なる売主それぞれの相談に幅広く対応し、売却実務に多くの知見を持つ。
三軒茶屋の不動産売却相場は世田谷区のデータからどう読むか
三軒茶屋（世田谷区太子堂・下馬・三宿・上馬・若林などにまたがるエリア）だけを切り出した公的な成約統計は、件数が限られるため単独では安定しません。
そこで実務では、まず世田谷区全体の成約価格の中央値を土台に置き、そこから駅距離・築年数・面積で上下に調整して目安を出します。
| 物件種別 | 価格の中央値 | 参考㎡単価 | 面積の中央値 |
|---|---|---|---|
| 中古マンション | 約5,600万円 | 約93.8万円/㎡ | 約60㎡ |
| 一戸建て（土地建物） | 約8,900万円 | — | 約100㎡ |
| 土地（宅地） | 約9,200万円 | 約80.0万円/㎡ | 約120㎡ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。
個別価格は立地・築年数・状態により変動します。
中古マンションは中央値で約5,600万円、面積の中央値が約60㎡です。
つまり「60㎡前後の2LDKで5,000万円台半ば」が世田谷区の真ん中あたり、という読み方になります。
㎡単価に直すと約93.8万円/㎡なので、たとえば70㎡なら単価をそのまま当てはめて概算し、そこから駅距離・築年数で調整するイメージです。
ここで中央値を使う理由も押さえておいてください。
世田谷区は成城や二子玉川のような高額帯の取引が混ざるため、平均値を取ると数字が上に引っ張られ、実感からずれます。
中央値（ちょうど真ん中の取引）のほうが、多くの売主にとって現実的な目安になります。
また、この数字は広告の売り出し価格ではなく、実際に取引が成立した価格をもとにしています。
売り出し価格は値引き交渉の余地を含んでいることが多く、手取りを考えるうえでは成約ベースで見るほうが安全です。
まずは区全体の中央値を「基準線」として持っておくのがおすすめです。
ここを知らないまま提示額を見ると、高いのか安いのか判断できなくなってしまいます。
三軒茶屋の中古マンション売却価格の推移（2021〜2025年）
相場を判断するには、水準だけでなく「どちら向きに動いているか」も大事です。
世田谷区の中古マンションの中央値は、直近5年で次のように推移しています。
| 年 | 価格の中央値 | 参考㎡単価 |
|---|---|---|
| 2021年 | 約5,200万円 | 約85.0万円/㎡ |
| 2022年 | 約5,400万円 | 約90.0万円/㎡ |
| 2023年 | 約5,700万円 | 約96.8万円/㎡ |
| 2024年 | 約5,800万円 | 約100.0万円/㎡ |
| 2025年 | 約6,000万円 | 約103.7万円/㎡ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。
2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ、中央値は5年で約800万円上がっています。
㎡単価では約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと動き、2024年に100万円/㎡の水準に到達しました。
注意したいのは、この上昇がそのまま「あなたの部屋も同じだけ上がった」という意味ではないことです。
中央値は取引されている物件の構成（築年数・面積・立地）にも左右されます。
とはいえ、三軒茶屋のように駅力があり実需の買い手が絶えないエリアでは、区全体の傾向と大きく外れにくいと考えられます。
もう一点。
上がっているからといって「待てばもっと上がる」と決めつけるのも危険です。
マンションは築年数が進むと評価が下がる要素も同時に増えるため、相場の上昇分と築年数による下落分の綱引きになります。
売る目的（住み替え・相続整理など）が決まっているなら、相場観を確認したうえで早めに動くほうが選択肢は広く残ります。
推移は「水準の確認」に使うもので、将来の値上がりを保証するものではありません。
相場の上昇と築年数の進行、両方をセットで見てください。
三軒茶屋エリアの特徴と、売却価格を左右する条件
三軒茶屋は東急田園都市線で渋谷まで二駅、加えて東急世田谷線の起点でもあり、若林・松陰神社前方面へも乗り継げます。
キャロットタワーを中心とした商業集積、茶沢通りや「三角地帯」の飲食店街、下北沢まで歩ける距離感——このあたりが単身者からファミリーまで幅広い需要を集める理由です。
国道246号や世田谷通りへのアクセスもよく、賃貸需要も厚いエリアです。
駅距離と徒歩圏の質
三軒茶屋駅から徒歩何分かは、価格に直結します。
同じ徒歩10分でも、茶沢通り沿いの平坦な道か、坂や幹線道路の横断を伴うかで買い手の印象は変わります。
バス便中心のエリアになるほど、区全体の中央値より下方に調整して考えるのが現実的です。
幹線道路沿いか、住宅街の内側か
246号や世田谷通りに近い物件は利便性が高い一方、騒音・排気を気にする買い手もいます。
逆に太子堂・下馬・三宿の住宅街の内側は静けさが評価されますが、道路幅員や接道の条件が価格を左右します。
特に一戸建て・土地では、間口・接道幅・再建築の可否が査定額の分かれ目になります。
築年数・管理状態・面積帯
マンションなら、管理費・修繕積立金の水準、大規模修繕の履歴、耐震基準（新耐震かどうか）が買い手の住宅ローン審査や購入判断に影響します。
面積帯も重要で、世田谷区の中古マンションの面積中央値は約60㎡です。
これより広い住戸は総額が上がるため買い手の層が絞られ、狭い住戸は総額を抑えられるため単身・DINKS層に届きやすい、という違いが出ます。
学区・生活利便
ファミリー層は通学区や公園、スーパーの距離を細かく見ます。
世田谷区は学区で人気の差が出やすいエリアで、この点は世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向でも整理しています。
近隣の相場感を比べたい場合は、下北沢の不動産売却相場や二子玉川の不動産売却相場もあわせて確認すると、三軒茶屋の位置づけが立体的に見えてきます。
同じ「三軒茶屋徒歩10分」でも、道の平坦さや周辺の静けさで評価は変わります。
現地を見てもらう前提で条件を整理しておくと話が早く進みます。
三軒茶屋の一戸建て・土地の売却相場の見方
世田谷区の一戸建て（土地建物）は中央値が約8,900万円、面積の中央値は約100㎡です。
土地（宅地）は中央値が約9,200万円、㎡単価は約80.0万円/㎡、面積の中央値は約120㎡でした。
マンションと違って「土地の値段」が価格の主軸になるため、読み方が変わります。
戸建て・土地で押さえるべきポイントは次の3つです。
建物の価値は築年数で減っていく
築古の戸建ては「古家付き土地」として土地値中心で評価されることがあります。三軒茶屋周辺は土地需要が厚いため、建物が古くても土地の評価で成立するケースは考えられます。
面積が広いほど総額が上がり、買い手が絞られる
土地の面積中央値は約120㎡。これを大きく超える土地は、個人の実需よりも分割前提の事業者が主な買い手になることもあります。
接道・境界・法規制で価格が動く
接道幅が足りず再建築が難しい土地、境界が未確定の土地は、確定測量やセットバックの費用を織り込んで評価されます。相続した土地では境界が曖昧なままのことも珍しくありません。
面積が中央値と大きく違う場合は、㎡単価（土地なら約80.0万円/㎡）を出発点に自分の面積を掛けて概算し、そこから接道・形状・方位で上下に振る、という手順が実務的です。
築年数別の目安は世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安で詳しく整理しています。
戸建て・土地は、境界と接道の確認が先です。
ここが曖昧なままだと、価格交渉の段階で話が止まりやすくなります。
三軒茶屋で不動産を売る「売り時」はいつか
「売り時」を相場だけで決めるのは難しく、実際には次の3つを重ねて判断します。
1. 相場の水準（データで確認する）
世田谷区の中古マンション中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと上向きに推移してきました。
少なくとも「値下がり局面で慌てて手放す」状況ではないことは、データから読み取れます。
2. 物件側の事情（築年数・設備・空室期間）
マンションは築年数の節目（築20年、築25年など）で買い手の見方が変わりやすく、設備の不具合が出始めると内見時の印象も落ちます。
空き家のまま長く置くと、劣化に加えて維持費・固定資産税が積み上がります。
相場が横ばいでも、物件側の減価が進めば手取りは目減りします。
3. 売主側の事情（住み替え・相続・税制の期限）
住み替えなら購入との段取り、相続なら遺産分割や相続税の申告期限、居住用財産の特例なら「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」といった期限があります（詳細は国税庁の該当ページをご確認ください）。
こうした期限は相場より優先度が高い判断材料になります。
なお、住み替えや相続の整理を近所に知られたくない、という気持ちを持つ方は少なくありません。
三軒茶屋のように人通りの多いエリアでも、広告の出し方や内見の段取りで配慮できる部分はあります。
気になる場合は、査定の段階でその希望を先に伝えておくとよいでしょう。
売り時は相場だけでなく、ご自身の予定と税の期限で決まります。
迷ったら「いつまでに現金化したいか」から逆算してみてください。
三軒茶屋の不動産売却にかかる費用・税金
相場がわかったら、次は手取りです。
売却価格から差し引かれる主な費用は以下のとおりです。
仲介手数料
宅地建物取引業法（46条）と国土交通省告示にもとづく報酬の上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、売買価格全体に対して「価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。これは段階的な料率（200万円以下の部分5％／200万円超400万円以下の部分4％／400万円超の部分3％）を一本化した速算式で、上限額であるため、これより低い設定もあり得ます。
印紙税
売買契約書に貼付します。契約金額に応じて税額が決まります。
抵当権抹消・登記関連費用
住宅ローンが残っている場合、抹消登記の登録免許税と司法書士報酬がかかります。
- 測量・境界確定費用：土地・戸建てで境界が未確定の場合に発生します。
譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率区分が変わります。
税金については、マイホームを売った場合の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」など、負担を軽くする特例が用意されています。
取得費が不明な場合の取り扱いや、相続した空き家の特例など条件が細かいため、適用可否は国税庁の情報および税理士への確認が前提です。
世田谷区の中古マンション中央値が約5,600万円という水準を踏まえると、購入時より高く売れて譲渡所得が発生するケースも十分あり得ます。
「売れた金額＝手取り」ではないので、査定を取る段階で費用と税金の概算まで一緒に出してもらうと、住み替え資金の計画が立てやすくなります。
特例は条件が細かく、思い込みで判断すると後で困ります。
売却前に一度、税務の確認をしておくと安心です。
三軒茶屋の相場を自分の物件に当てはめて査定する方法
ここまでのデータを、自分の物件の目安に落とし込む手順を整理します。
物件種別ごとの中央値を出発点にする
中古マンションなら約5,600万円（面積中央値約60㎡・約93.8万円/㎡）、一戸建てなら約8,900万円（面積中央値約100㎡）、土地なら約9,200万円（約80.0万円/㎡・面積中央値約120㎡）。
面積で補正する
自分の物件面積に㎡単価を掛けて概算します。たとえばマンションなら「面積×約93.8万円/㎡」が出発点です。
立地で補正する
三軒茶屋駅からの徒歩分数、幹線道路との距離、坂の有無、学区。駅近・住環境良好ならプラス、バス便・接道条件が弱ければマイナス方向に。
築年数・管理状態で補正する
マンションは修繕履歴と管理状況、戸建ては建物の劣化と再建築の可否。
実際の成約事例と照らす
不動産情報ライブラリで世田谷区・該当種別・直近四半期の取引を確認し、自分の概算とずれていないかを検証します。
机上査定で答え合わせをする
登記情報と間取り・面積があれば、現地訪問なしでも価格帯の見立ては可能です。訪問前に相場だけ知りたい場合はこの方法が使えます。
エリアごとの比較をしたい場合は、世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別、世田谷区成城の不動産売却相場、世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場もあわせてご覧ください。
㎡単価からの概算は目安づくりに有効です。
そのうえで成約事例と突き合わせると、提示された価格の妥当性を自分で判断できるようになります。
三軒茶屋の不動産売却相場に関するよくある質問
Q 三軒茶屋のマンションはいくらで売れますか？
A 三軒茶屋単独の公的統計は件数が限られるため、世田谷区全体の成約データを土台に読むのが実務的です。
世田谷区の中古マンションは中央値で約5,600万円（面積中央値約60㎡・約93.8万円/㎡）でした。
実際の価格は駅距離・築年数・管理状態で上下します。
Q 平均値ではなく中央値を見るのはなぜですか？
A 世田谷区には高額帯の取引も含まれるため、平均値は上に引っ張られやすく実感からずれます。
取引をちょうど真ん中で区切る中央値のほうが、多くの売主にとって現実的な目安になります。
Q ポータルサイトの売り出し価格と、この記事の数字はなぜ違うのですか？
A 売り出し価格は売主の希望額で、値引き交渉の余地を含んでいることが多いためです。
この記事は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約・取引価格情報（実際に成立した価格）をもとにしています。
Q 世田谷区の相場は今後も上がりますか？
A 将来の価格は断定できません。
データで言えるのは、中古マンションの中央値が2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ上向きに推移してきた、という事実までです。
売却時期はご自身の予定や税の期限とあわせて判断してください。
Q 築40年の古い家でも三軒茶屋なら売れますか？
A 建物が古い場合、「古家付き土地」として土地の評価を中心に検討されることがあります。
世田谷区の土地（宅地）は㎡単価約80.0万円/㎡・中央値約9,200万円という水準です。
接道・境界・再建築の可否が評価の分かれ目になるため、まず現況の確認から始めるとよいでしょう。
Q 売却価格がそのまま手元に残るのですか？
A いいえ。
仲介手数料（宅地建物取引業法46条・国土交通省告示にもとづき、売買価格が400万円超の場合は価格全体×3％＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、抵当権抹消費用、必要に応じて測量費、さらに売却益が出れば譲渡所得税・住民税がかかります。
マイホームには3,000万円の特別控除などの特例もあるため、条件は国税庁の情報でご確認ください。
Q 近所に知られずに相場だけ知ることはできますか？
A 登記情報と間取り・面積があれば、現地訪問を伴わない机上査定で価格帯の見立ては可能です。
広告の出し方や内見の進め方も相談できるので、知られたくない事情がある場合は最初に伝えておくとよいでしょう。
三軒茶屋の不動産売却で押さえるべきポイント
最後に要点を整理します。
世田谷区の中古マンションは中央値約5,600万円・約93.8万円/㎡、一戸建て約8,900万円、土地約9,200万円・約80.0万円/㎡（いずれも2021〜2025年の成約・取引データ、18,253件）。
中古マンションの中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ推移しています。
三軒茶屋の物件は、この区全体の水準を出発点に、駅距離・幹線道路との位置関係・築年数・接道条件で調整して見るのが実務的な読み方です。
次の一歩としては、①不動産情報ライブラリで世田谷区・該当種別の直近の成約事例を自分の目で確認する、②登記情報と面積をそろえて机上査定で価格帯の答え合わせをする、③売却益が出そうなら費用と税金の概算まで一緒に出してもらう——この3つを順に進めると、提示された価格が妥当かどうかを自分で判断できるようになります。
あわせて、世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向で区全体の全体像を、世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別と世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安で種別ごとの詳細をご確認ください。
売る決断より先に、相場と手取りの見立てを持つことが大切です。
数字がそろってから考えれば、慌てた判断を避けられます。
出典・参考
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区、18,253件）
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」地価公示・都道府県地価調査
- 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
- 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」
- 国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
- 世田谷区公式ホームページ