世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安

「世田谷区の一戸建てを売るとしたら、いくらになるのか」。

ポータルサイトの売り出し価格を眺めても、似た条件の家がなかなか見つからず、築30年を超えた我が家に値段が付くのかどうかも判断できない——一戸建ての相場を調べ始めた方から、こうした声はよく聞かれます。

一戸建ての価格がつかみにくいのは当然です。

マンションと違って同じ間取り・同じ規模の物件が並んでいないため、比較対象となる事例が少ないからです。

ただ、世田谷区のような都心近郊の住宅地では、価格の組み立て方に一定の順序があります。

土地の値段を土台に置き、そこに建物の残り価値と土地の条件（接道・形状・法規制）を足し引きしていく、という考え方です。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データ（2021〜2025年／世田谷区）をもとに、世田谷区の一戸建て売却相場の中央値、築年数によって価格の見方がどう変わるか、成城・二子玉川・下北沢などエリアごとの傾向、そして自分の家に相場を当てはめる手順を整理します。

売り出し価格ではなく、実際に取引が成立した価格をベースにしているので、手取りの目安として現実的に読めるはずです。

世田谷区の一戸建て売却相場は中央値約8,900万円

まず全体像です。

世田谷区で2021〜2025年に成約した一戸建て（土地建物）の価格の中央値は約8,900万円でした。

同期間の中古マンションは約5,600万円、土地（宅地）は約9,200万円で、一戸建ては土地の中央値に近い水準に位置しています。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは平均値ではなく中央値です。

平均値は数億円規模の大型取引に引っ張られて実感から離れやすく、「真ん中の取引はどのあたりか」を知るには中央値のほうが向いています。

また、広告に出ている売り出し価格ではなく成約価格（実際に売買が成立した価格）である点も重要です。

売り出し価格は値引き交渉の余地を含んで設定されることが多く、そのまま手取りの目安にはなりません。

注意したいのは、一戸建ての中央値約8,900万円は「世田谷区のどこかの、ある面積・ある築年数の家」の平均像にすぎないということです。

世田谷区は約58km²と23区で2番目に広い面積（最大は大田区）を持ち、成城のような大区画の住宅地から、下北沢周辺の狭小敷地までが同じ区内に混在します。

中央値は出発点として押さえ、そこから自分の家の条件で調整していく——この順序で読むのが実務的です。

世田谷区の一戸建て価格を築年数別に見るときの目安

一戸建ての価格は「土地の値段＋建物の残り価値」で組み立てられます。

土地は経年で値下がりしませんが、建物は年数とともに評価が下がっていくため、築年数によって価格の見え方が変わります。

世田谷区の一戸建てを築年数別に整理すると、おおむね次の3段階で考えると分かりやすいです。

築10年以内：建物の価値が価格に反映されやすい

設備・内装が現役で、住宅性能表示や省エネ基準に対応した比較的新しい仕様であれば、建物部分も価格に乗りやすい段階です。

買主が住宅ローン控除や各種の適合証明を使いやすいことも、この年代の強みになります。

土地値に建物価値が上積みされるため、同じ立地の古家付き土地より高い水準で成約する傾向があります。

築11〜25年：建物評価が下がり、土地条件の差が表に出る

木造住宅の法定耐用年数は22年（国税庁）とされており、税務上の減価償却はこの年数で計算します。

実際の売買でも、築20年前後を境に建物の査定評価は小さくなっていき、価格の大半を土地が占めるようになります。

この段階では、接道の状況・敷地の形・高低差といった土地の条件差が、そのまま価格差として表れやすくなります。

逆に言えば、リフォーム履歴や雨漏り・シロアリの有無をきちんと示せるかどうかが、買主の安心感に直結する時期でもあります。

築26年以上：土地値ベース＋建物の扱いで判断が分かれる

この年代になると、建物は「まだ住める住宅」として評価されるか、「解体前提の古家」として扱われるかで見方が分かれます。

買主が建て替え目的なら解体費用を織り込んだ価格交渉になり、リノベーション前提なら躯体の状態次第で評価が変わります。

とくに1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準にあたり、耐震診断や補強の有無が判断材料になります。

世田谷区は住宅の建て替えが継続的に行われてきたエリアで、築古の家が「土地として」動くケースも珍しくありません。

なお、築年数ごとの成約価格を区単位で細かく公表した公的データは限られています。

そのため築年数別の金額を一律の目安として示すことは難しく、上記のような「価格の構成がどう変わるか」を押さえた上で、自宅と近い築年数・近い立地の成約事例を個別に確認するのが現実的な方法になります。

世田谷区の一戸建ては土地値が価格の柱になる

データ上でも、世田谷区の一戸建て価格が土地に強く支えられていることが読み取れます。

土地（宅地）の参考㎡単価は約80.0万円/㎡、価格の中央値は約9,200万円（面積の中央値約120㎡）。

一戸建ての中央値約8,900万円は、これに近い水準です。

つまり世田谷区の一戸建て売却は、「建物をいくらで売るか」より「その土地がいくらで評価されるか」が主戦場だということです。

この構造を理解しておくと、査定額の説明が納得しやすくなります。

たとえば、同じ築年数・同じ延床面積の家でも、敷地面積が広ければ価格は上がり、敷地が小さければ下がります。

逆に、建物にどれだけお金をかけてリフォームしても、土地の評価を大きく超える価格にはなりにくい。

売却前の大規模リフォームが回収しきれないと言われるのは、この理由です。

もう一つ押さえておきたいのが「建物を残すか、解体するか」の判断です。

解体して更地にすれば土地として広く買主を探せますが、解体費は売主負担になり、更地は住宅ローンが使いにくい買主層も出てきます。

一方、古家付きで売れば解体費はかかりませんが、買主側で費用を見込むため価格に反映されます。

どちらが有利かは敷地条件と想定買主によって変わるため、査定の段階で両方のパターンを比較しておくと判断しやすくなります。

世田谷区全体の価格水準は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向でも整理しています。

世田谷区の住宅価格はこの5年で上昇傾向（推移データ）

一戸建ての年別推移を区単位で細かく追える公的データは限られますが、同じ世田谷区内の住宅市況の方向感は、取引件数の多い中古マンションの推移から読み取れます。

2021年の中央値約5,200万円から2025年の約6,000万円へ、4年連続で上昇しています。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

㎡単価も約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へ上がっており、面積構成の変化ではなく単価そのものが上昇していると考えられます。

一戸建ての価格の柱である土地の評価も、同じ需給環境の中にあります。

ただし、この推移をそのまま「さらに上昇する可能性が高い」という判断材料にするのは危険です。

価格は金利や住宅取得支援策の動向にも左右され、上昇が続く保証はありません。

むしろ売却時期の判断で効きやすいのは、建物の築年数が節目（築20年、築25年など）を越える前かどうか、住宅ローン残債と価格の関係、家族の事情といった個別要因です。

市況は追い風か向かい風かを見る程度に使い、決め手は自分の条件に置くのが現実的です。

世田谷区のエリア別に見る一戸建て相場の傾向

世田谷区は区内でも価格帯の差が大きいエリアです。

中央値だけでは自宅の水準がつかめないため、駅・町名の単位まで下げて見る必要があります。

大きくは次のような性格の違いがあります。

• 成城・砧周辺……敷地が広く、街並みの統一感が評価される高級住宅地。1区画が大きいため取引総額も上がりやすい一方、買主層は限られます（世田谷区成城の不動産売却相場／世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場）。
• 二子玉川周辺……大規模商業施設と再開発の影響が大きく、駅からの距離で価格差が出やすいエリアです（二子玉川の不動産売却相場）。
• 三軒茶屋・下北沢周辺……渋谷方面へのアクセスと繁華性が支持される一方、敷地が細分化されている区画も多く、接道条件が価格に効きやすい地域です（三軒茶屋の不動産売却相場／下北沢の不動産売却相場）。
• 小田急線・京王線沿線の住宅地……ファミリー層の実需が中心で、学区や生活利便が価格を支える傾向があります（世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向）。

一戸建ての場合、同じ駅圏でも「幹線道路沿いか、住宅街の奥か」「坂の上か下か」で買主の評価が変わります。

世田谷区は坂と細街路が多く、駅からの徒歩分数が同じでも実際の歩きやすさに差が出るためです。

エリア相場を見るときは、駅からの距離だけでなく、道路付けと周辺の街並みまでセットで比較すると精度が上がります。

世田谷区の一戸建て売却で価格を左右する要素

中央値からの調整要因として、一戸建てでとくに効きやすいのは次の点です。

いずれも土地の使いやすさ＝建て替えのしやすさに関わる項目で、買主が価格を判断する材料になります。

接道と道路の種類

建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません。

幅4m未満の道でも、いわゆる2項道路（みなし道路）として扱われる場合は、道路中心線から2m後退（セットバック）することで建て替えが可能になりますが、後退部分は敷地として使えなくなります。

世田谷区は細街路が多く、この条件の有無が価格に直結します。

敷地の形・高低差・境界

整形地に比べ、旗竿地・三角地・間口の狭い土地は建物配置の自由度が下がるため、評価が控えめになりやすいです。

道路との高低差が大きい場合は擁壁の状態も確認材料になります。

また、境界標が見つからない、隣地の塀や庭木が越境している、といった状態は買主が不安に感じる部分なので、売り出し前に確定測量や覚書で整理しておくと交渉が進めやすくなります。

用途地域・建ぺい率・容積率

同じ面積の土地でも、建てられる建物の規模が違えば評価は変わります。

世田谷区は低層住居専用地域が広く、住環境が守られている反面、建てられるボリュームに制限があります。

加えて風致地区や地区計画などの規制がかかる区域もあるため、自宅がどの区域に該当するかは早めに確認しておきたい項目です。

建物の状態と履歴

雨漏り・シロアリ・傾きといった不具合は告知が必要です。

隠して売ると契約不適合責任の問題になり得ます。

逆に、屋根や外壁の改修履歴、給排水設備の交換記録、耐震補強の記録などが残っていれば、築年数が古くてもプラスの説明材料になります。

世田谷区の一戸建て売却にかかる費用・税金

手取りを考えるには、売却価格から差し引かれる費用も押さえておく必要があります。

主な項目は次のとおりです。

• 仲介手数料……宅地建物取引業法に基づく上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、価格全体に対し「売買価格×3％＋6万円」＋消費税が上限です。区分は200万円以下5％／200万円超400万円以下4％／400万円超3％で、詳細は国土交通省告示・宅地建物取引業法第46条で確認できます。
• 印紙税……売買契約書に貼付。価格帯に応じた金額です。
• 登記費用……住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記が必要。司法書士報酬がかかります。
• 測量・解体費……確定測量を行う場合、古家を解体する場合はそれぞれ実費。敷地条件で幅が出ます。
• 譲渡所得税・住民税……売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。所有期間5年超の長期譲渡と5年以下の短期譲渡で税率が異なります。

一戸建ての場合、価格水準が高い分、譲渡所得の扱いが手取りに大きく影響します。

自分が住んでいた家を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使える可能性があり、相続した空き家についても一定の要件を満たせば特別控除の特例が設けられています。

適用要件は細かく、住まなくなってからの経過期間や建物の状態、他の特例との併用制限などが関わるため、国税庁の資料で要件を確認するか、税務署・税理士に確認するのが確実です。

取得費が分かる資料（購入時の売買契約書、建築請負契約書、諸費用の領収書）が残っているかどうかで税額が変わることもあるので、早めに探しておくとよいでしょう。

世田谷区の相場を自宅に当てはめて査定する方法

ここまでの内容を、自分の家の見立てに落とす手順です。

順番に進めると、査定額を受け取ったときに内容を検証できるようになります。

1. 成約価格ベースの事例を集める……不動産情報ライブラリで、世田谷区の一戸建て・土地を、地域と期間（直近2〜3年）で絞って確認します。売り出し価格ではなく成約価格を見ることが前提です。
2. 土地の評価を先に置く……自宅と同じ町・同じくらいの面積・似た接道条件の土地取引を探し、㎡単価の水準を把握します。世田谷区の土地の参考㎡単価は約80.0万円/㎡（2021〜2025年の中央値ベース）ですが、エリア差が大きいためしっかり近隣事例で補正します。
3. 土地条件で上下させる……前面道路の幅と種類、間口、形状、高低差、用途地域を確認し、建て替えのしやすさで調整します。
4. 建物の扱いを決める……築年数と状態から、住宅として評価してもらうのか、古家付き土地として出すのか、更地にするのかを比較します。
5. 複数社に査定を依頼して根拠を比べる……金額の高さではなく、どの事例を根拠にどう補正したかの説明を比べます。訪問せずに資料だけで概算を出す机上査定なら、近所に知られる心配をせずに水準だけを確認できます。売却するかまだ決めていない段階では、この方法から始める方も少なくありません。

マンションと戸建てを比較検討している場合や、住み替え先の予算を組む場合は、世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別も合わせて見ておくと、売却と購入の両側の水準がつかめます。

世田谷区の一戸建て売却相場に関するよくある質問

世田谷区の一戸建て売却で押さえるべきポイント

世田谷区の一戸建ての成約価格の中央値は約8,900万円（2021〜2025年）で、土地（宅地）の中央値約9,200万円・参考㎡単価約80.0万円/㎡に近い水準です。

この関係が示しているのは、世田谷区の一戸建て売却では建物より土地の評価が価格の柱になるということ。

だからこそ、築年数の古さそのものより、接道・形状・境界といった土地の条件を整えられているかどうかが結果を左右します。

次の一歩としては、①自宅と同じ町・近い面積の成約事例を不動産情報ライブラリで確認する、②登記事項証明書と購入時の契約書、境界の資料を手元に集める、③売るかどうか決める前でも机上査定で水準を確かめる、の3つから始めるのが無理のない順序です。

とくに②の書類は、税金の計算にも査定の精度にも関わります。

エリア別の水準をさらに詳しく見たい場合は、世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向、世田谷区成城の不動産売却相場、二子玉川の不動産売却相場もあわせてご覧ください。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国土交通省「宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額」（仲介手数料の上限）
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
• 建築基準法（e-Gov 法令検索）（接道義務・2項道路）
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「減価償却のあらまし（法定耐用年数）」
• 全国地価マップ（相続税路線価・固定資産税路線価）
• 世田谷区 公式ホームページ（用途地域・地区計画などの都市計画情報）