二子玉川の不動産売却相場｜取引事例と売り時

二子玉川で持ち家やマンションを売ろうと考えたとき、まず気になるのが「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。

ポータルサイトの売り出し価格を眺めても、それは売主の希望価格であって、実際に成約した金額とは違います。

ましてや二子玉川は再開発で街の姿が変わったエリアで、数年前の感覚が当てはまるとは限りません。

相場がつかめないまま不安になるのは自然なことです。

ただ、実際に取引が成立した価格（成約価格）は国土交通省が公開しており、誰でも無料で確認できます。

まずは公的データで「自分の物件がどのくらいの帯にいるのか」を把握するところから始めれば、業者の査定額が妥当かどうかも判断しやすくなります。

この記事では、二子玉川駅を含む世田谷区の成約価格データ（2021〜2025年・18,253件）をもとに、物件種別ごとの相場の目安、中古マンション価格の推移、価格を左右する要素、費用と税金の考え方、そして売り時の判断材料までを順に整理します。

二子玉川という街の性格を踏まえて、自分の物件に当てはめる手順まで持ち帰れる構成にしています。

二子玉川の不動産売却相場は世田谷区データでどう見るか

結論から言うと、二子玉川だけの成約データを単独で切り出しても件数が限られるため、まずは世田谷区全体の中央値を「基準線」として押さえ、そこから二子玉川という立地の特性で上下に調整するのが現実的な見方です。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、世田谷区で2021〜2025年に成約した18,253件のデータが公開されています。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは平均値ではなく中央値です。

平均値は一部の高額取引に引っ張られて実感からずれやすいのに対し、中央値は「ちょうど真ん中の取引」を示すため、自分の物件の位置を測る目安として扱いやすいという理由があります。

中古マンションなら約5,600万円、面積の中央値が約60㎡ですから、いわゆる2LDK〜3LDKクラスが区全体の真ん中付近にあたる、という読み取りになります。

二子玉川は東急田園都市線・大井町線が交わる駅で、大規模な商業施設と多摩川の河川敷が隣り合う独特の立地です。

区内でも住宅需要が集まりやすいエリアと見られるため、中央値をそのまま自分の物件の価格と考えるのではなく、「区の真ん中はこのあたり。

自分の物件は駅距離・築年数・広さでどちらに振れるか」という順で当てはめてください。

世田谷区全体の傾向は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向でもまとめています。

二子玉川の中古マンション売却価格の推移（2021〜2025年）

二子玉川で最も相談が多い物件種別は中古マンションです。

世田谷区の中古マンションの成約価格中央値は、2021年から2025年にかけて次のように動いています。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと、中央値は右肩上がりで推移しています。

㎡単価でも約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと上がっており、単純な広さの違いではなく単価そのものが上昇していることが読み取れます。

ここで注意したいのは、この上昇が「これからも同じペースで続く」ことを保証するものではない点です。

金利や建築費、住宅ローンの借入環境は変わりますし、同じ二子玉川エリアでも駅からの距離や管理状態で成約の勢いは変わります。

数年前に近隣が売れた金額を基準に「うちも同じくらい」と考えていた方が、実際の査定額とのギャップに驚くケースもあります。

過去の推移は判断材料のひとつとして扱い、直近の成約事例と合わせて確認するのが安全です。

エリア別の中古マンションの傾向は世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別でも整理しています。

二子玉川で不動産売却価格を左右する要素

同じ二子玉川でも、成約価格は物件ごとにかなり幅が出ます。

理由は、価格を決める要素が複数あり、それぞれが独立して効いてくるからです。

駅からの距離と坂・崖線の地形

二子玉川駅周辺は多摩川に向かって低くなる地形で、少し内陸へ入ると国分寺崖線の高低差があります。

地図上の直線距離が近くても、坂道を上り下りする経路だと体感の利便性は下がります。

徒歩分数だけでなく「実際に歩いてどうか」が評価に反映されるのが、この街の特徴のひとつです。

築年数・管理状態・リフォーム履歴

マンションでは、管理組合の修繕積立金が適切に積まれているか、大規模修繕の履歴があるかが購入検討者の判断材料になります。

一戸建てでは、築年数に加えて雨漏り・シロアリの有無、耐震基準（1981年6月以降の新耐震かどうか）が確認されます。

築年数別の目安は世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安で整理しています。

多摩川沿いという立地とハザード情報

河川敷に近い立地は開放感や住環境の評価につながる一方、洪水浸水想定区域に該当する場合は買主からしっかり確認されます。

不動産情報ライブラリでは洪水浸水想定や土砂災害の情報も地図上で確認できます。

該当していても売れないわけではありませんが、事前に把握して説明できる状態にしておくほうが、商談が途中で止まりにくくなります。

再開発によるエリアイメージ

二子玉川は駅前の商業施設・オフィス・公園が一体で整備され、街の顔が大きく変わったエリアです。

こうした街のイメージは需要の底支えになりますが、駅前の集客力がそのまま個別マンションの価格に反映されるわけではありません。

あくまで「同じ駅・同じ距離帯・同じ広さ」の成約事例と比べて判断してください。

人気エリアの価格傾向については世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向も参考になります。

二子玉川周辺の一戸建て・土地の売却相場の見方

二子玉川駅の周辺には玉川、瀬田、上野毛、用賀といった住宅エリアが広がり、戸建てや土地の取引も動いています。

世田谷区全体では一戸建ての中央値が約8,900万円（面積の中央値 約100㎡）、土地（宅地）が約9,200万円（約80.0万円/㎡・面積の中央値 約120㎡）です。

戸建てを検討する場合は、価格を「土地の値」と「建物の値」に分けて考えるのが基本です。

建物は経年で評価が下がっていく一方、土地の価値は立地で決まります。

築年数が相当経っている場合、買主が古家付き土地として見るケースもあり、その場合は解体費用の見込みが価格交渉に入ってきます。

土地として売る場合に確認しておきたいのは次の点です。

• 境界標の有無と隣地との境界確認の状況（確定測量が必要かどうか）
• 接道の幅と種類（建築基準法上の道路か、セットバックが必要か）
• 用途地域・建ぺい率・容積率と、高さや斜線の制限
• 崖線沿いなど高低差がある場合の擁壁の状態

これらは価格そのものだけでなく、買主が住宅ローンを組めるかにも関わります。

特に境界が未確定のまま話を進めると、契約直前で調整に時間がかかることがあります。

近隣エリアの傾向は世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場や世田谷区成城の不動産売却相場｜高級住宅地の動向と比べてみると、区内での位置づけがつかみやすくなります。

二子玉川の不動産売却にかかる費用と税金

成約価格がそのまま手取りになるわけではありません。

売却時には主に次の費用がかかります。

仲介手数料

宅地建物取引業法にもとづく報酬額の上限が定められており、売買代金400万円超の部分については「売買代金の3％＋6万円＋消費税」が上限です（国土交通省告示）。

印紙税・登記費用

売買契約書の印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用など。

測量・解体・残置物処分などの実費

必要な場合のみ。土地として売る場合の確定測量や、古家の解体がこれにあたります。

• 譲渡所得税・住民税：売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。

所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が変わります。

また、自分が住んでいた家を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を検討できます（適用要件があります）。

相続した空き家についても別の特例が用意されているため、該当しそうな場合は税務署または税理士に確認してください。

二子玉川のように価格帯が高いエリアでは、税金の扱いが手取り額に与える影響も大きくなります。

取得当時の売買契約書や領収書が見つからないと取得費の証明が難しくなるため、売却を考え始めた時点で書類を探しておくことをおすすめします。

二子玉川はいつ売るべきか｜売り時の判断材料

「もう少し待てば上がるのでは」と迷う方は多いですが、相場の先行きを言い当てることは誰にもできません。

そのため、判断は「相場の見通し」ではなく「自分側の条件」を軸に組み立てるほうが現実的です。

データから言えるのは、世田谷区の中古マンション中央値が2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円まで上昇してきた、という事実だけです。

この水準が続くかは分かりません。

そのうえで、次のような自分側の条件を並べて考えます。

住み替え時期

買い先行か売り先行か。学校の年度や転勤時期に合わせる必要があるか。

所有期間5年の区切り

譲渡所得の税率が変わるタイミングにかかっていないか。

建物の劣化

待つほど設備が古くなり、修繕負担や評価の下落が進む可能性。

維持コスト

住んでいない物件なら、固定資産税・管理費・修繕積立金が毎年出ていく。

相続・共有の状況

相続人が複数いる場合、時間が経つほど関係者が増えて話がまとまりにくくなる。

特に空き家として保有している場合は、待つこと自体にコストがかかります。

「高く売れるまで待つ」と「維持費を払い続ける」を並べて計算すると、判断の輪郭がはっきりしてくるはずです。

近隣駅の動きは三軒茶屋の不動産売却相場｜取引事例と売り時や下北沢の不動産売却相場｜取引事例と売り時とも比較してみてください。

二子玉川の相場を自分の物件に当てはめて査定する方法

ここまでの数字を、自分の物件の目安に落とし込む手順を整理します。

1. 不動産情報ライブラリで近隣の成約事例を絞り込む
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、住所（世田谷区）または路線・駅（東急田園都市線・大井町線 二子玉川駅）で絞り込み、物件種別と四半期を指定して成約価格を確認できます。

売り出し価格ではなく成約価格を見るのが重要です。

2. 条件が近い事例だけを残す
「同じ駅・徒歩分数が近い・広さが近い・築年数が近い」の4条件で絞ります。

世田谷区の中古マンションは面積の中央値が約60㎡ですので、自分の物件が広いのか狭いのかもここで確認できます。

3. ㎡単価に置き換えて掛け算する
残った事例の価格を面積で割って㎡単価を出し、自分の物件の面積を掛けます。

区全体の参考値は中古マンションで約93.8万円/㎡、土地で約80.0万円/㎡です。

あくまで区全体の値なので、二子玉川周辺の事例が出せるならそちらを優先してください。

4. 個別事情で調整する
階数・向き・角部屋か、リフォーム済みか、接道や高低差、管理状態などで上下させます。

ここは経験値が必要な部分なので、机上での試算はレンジ（幅）で持っておくのが実務的です。

5. 机上査定で答え合わせをする
自分で出したレンジと不動産会社の査定を突き合わせます。

近所に知られたくないという方も少なくありませんが、机上査定（簡易査定）は現地に人が入らないため、資料と情報のやり取りだけで進められます。

訪問査定に進むかは、金額感を確認したあとで決めて構いません。

二子玉川の不動産売却相場に関するよくある質問

二子玉川の不動産売却で押さえるべきポイント

二子玉川で売却を考えるうえでの基準線は、世田谷区の成約価格中央値です。

中古マンションは約5,600万円（約93.8万円/㎡・面積の中央値 約60㎡）、一戸建ては約8,900万円、土地は約9,200万円。

そして中古マンションの中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと推移してきました。

この2つを頭に入れておけば、査定額を見たときに「高いのか安いのか」を自分で考えられます。

次の一歩は、不動産情報ライブラリで二子玉川駅周辺の成約事例を条件を絞って確認し、㎡単価で自分の物件に当てはめてレンジを出すことです。

そのうえで機械査定を受け、数字の根拠を突き合わせてみてください。

売る／売らないの判断は、そのあとで十分間に合います。

物件種別ごとの詳細は世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別と世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安、区全体の動きは世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向で確認できます。

出典・参考資料

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／地価公示・都道府県地価調査／洪水浸水想定・土砂災害情報。2021〜2025年・世田谷区のデータを使用）
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 国税庁「譲渡所得（土地・建物の譲渡）」（長期・短期譲渡所得、居住用財産の3,000万円特別控除の要件）
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（媒介報酬の額に関する規定）
• 国土交通省「宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額」
• 世田谷区 公式ホームページ