世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別

世田谷区でマンションを売ろうと考えたとき、まず知りたいのは「うちはいくらで売れるのか」だと思います。

ポータルサイトで近所の売り出し物件を眺めても、価格の幅が大きすぎて自分の部屋の目安がつかめない、という声は少なくありません。

売り出し価格は「売主が希望している価格」であって、実際に成約した価格とは別物です。

手取りの目安を知りたいなら、見るべきは成約価格。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」には、世田谷区で実際に取引された価格のデータが公開されており、そこから中央値をつかむことができます。

この記事では、世田谷区の中古マンション売却相場（成約価格ベースの中央値）と直近5年の価格推移、二子玉川・三軒茶屋・下北沢・成城といったエリアごとの相場の傾向、価格を左右する要素、売却にかかる費用・税金の考え方までを整理します。

査定を依頼する前に、自分で相場の当たりをつけるための材料としてお使いください。

世田谷区の中古マンション売却相場は中央値で約5,600万円

結論から示します。

2021〜2025年に世田谷区で取引された中古マンションの価格は、中央値で約5,600万円、参考㎡単価は約93.8万円/㎡、面積の中央値は約60㎡でした。

世田谷区全体の取引データ18,253件をもとにした数字です。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで平均値ではなく中央値を使っているのには理由があります。

世田谷区には成城や二子玉川のような高額帯の物件から、築年数の経った小規模な物件まで幅広く存在します。

平均値だと一部の高額取引に引っ張られて実感から離れてしまうため、「ちょうど真ん中の取引」を示す中央値のほうが目安として使いやすいのです。

また、この数字は広告に出ていた価格ではなく、実際に取引が成立した価格です。

売り出し価格は相場より高めに設定されることが多いため、手取りを見積もる目的では成約ベースで考えるほうが現実的です。

区全体の相場感は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向もあわせてご覧ください。

世田谷区の中古マンション価格の推移（2021〜2025年）

次に、価格が近年どう動いてきたかを見ておきます。

世田谷区の中古マンションは、2021年の中央値約5,200万円から2025年の約6,000万円まで、5年を通じて上向きに推移しています。

㎡単価では約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと変化しました。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

注意していただきたいのは、この推移は世田谷区全体の中央値であり、「どの部屋も同じように値上がりした」ことを示すものではないという点です。

中央値は取引された物件の構成（面積・築年数・エリアの偏り）にも影響を受けます。

たとえばその年に駅近の物件が多く成約すれば、中央値は上に振れます。

それでも、2021年時点で購入・相続したマンションであれば、当時の感覚より高い水準で市場が動いている可能性はあります。

「数年前に見た査定額が頭に残っている」という方は、いまの相場で改めて確認する価値があります。

逆に、この先も同じペースで上がり続けると考えて売却時期を延ばすのは、根拠に乏しいことになります。

推移は結果であって、将来の保証ではありません。

世田谷区のエリア別に見る中古マンション相場の傾向

世田谷区は面積が広く、駅も路線も多いため、同じ区内でも相場の水準はエリアによって変わります。

区全体の中央値約5,600万円は「区の平均的な位置」を示すもので、そこから上下どちらに振れるかはエリアの性格で見当をつけられます。

二子玉川・用賀（田園都市線沿線）

再開発で商業施設が集積した二子玉川は、区内でも取引の活発なエリアです。

駅からの距離と多摩川方面の眺望が価格差につながりやすく、大規模マンションでは同じ建物内でも階数・向きで評価が分かれます。

詳しくは二子玉川の不動産売却相場｜取引事例と売り時で扱っています。

三軒茶屋・下北沢（渋谷方面へのアクセス重視層）

単身・DINKS向けのコンパクトな住戸が多く、面積が小さい分、総額は区の中央値より下に出るケースもあります。

一方で㎡単価は駅近を中心に高めに評価されやすいエリアです。

三軒茶屋の不動産売却相場、下北沢の不動産売却相場もあわせてご確認ください。

成城・砧・祖師谷（小田急線沿線の住宅地）

成城は戸建ての高級住宅地として知られ、マンションも住環境の評価が価格に反映されやすいエリアです。

砧・祖師谷は落ち着いた住宅地で、ファミリー向けの広めの住戸が動きます。

世田谷区成城の不動産売却相場、世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場で個別に整理しています。

なお世田谷区では、学区や周辺環境を条件に絞って探すファミリー層が一定数います。

エリアの人気度が価格にどう影響するかは世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向で扱っています。

世田谷区の中古マンション売却で価格を左右する要素

同じエリア・同じ面積でも査定額に差が出ます。

世田谷区の中古マンションで特に効きやすいのは次の点です。

駅からの徒歩分数と路線

マンションの評価では立地の比重が大きく、徒歩分数が数分違うだけで評価が変わることがあります。

世田谷区は田園都市線・小田急線・京王線・東急世田谷線などが走り、都心方面への所要時間の違いも買主の判断材料になります。

専有面積と間取りの需要

区全体の面積の中央値は約60㎡で、この前後は世田谷区で最も買主層の厚いレンジです。

反面、極端に狭い住戸や、面積の割に居室数が多く使いにくい間取りは、評価が抑えられることがあります。

築年数と管理・修繕の状態

築年数は価格に影響しますが、それ以上に買主が見るのは管理状況です。

修繕積立金の積み立て状況、大規模修繕の実施履歴、共用部の清掃状態は内見時にはっきり伝わります。

管理費・修繕積立金が高すぎる場合は、月々の負担として買主の予算に響きます。

階数・向き・眺望、リフォームの有無

同じマンション内でも上層階・南向き・眺望良好な住戸は評価が上がりやすい傾向です。

リフォームは費用をかけた分がそのまま価格に乗るとは限らないため、売却前の大規模な工事は費用対効果を確認してから判断するのが無難です。

戸建てをお持ちの方で築年数による価格差を知りたい場合は、世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安もご参照ください。

世田谷区の相場を自分のマンションに当てはめて査定する方法

公表データを自分の部屋に当てはめる手順は、次の流れで進めます。

1. ㎡単価から概算をつかむ
世田谷区の中古マンションの参考㎡単価は約93.8万円/㎡です。

まずはこの単価にご自宅の専有面積を掛けて、おおまかな出発点を出します。

ここで出るのは「区全体の真ん中」に位置した場合の目安で、精度を求めるための数字ではありません。

2. エリア・駅距離で上下に調整する
最寄り駅、徒歩分数、周辺環境が区の平均より優位か劣位かを考え、出発点から上下に振ります。

同じ沿線・同じ駅の取引事例を不動産情報ライブラリで直接検索すると、より近い水準が見えます。

3. 築年数・階数・管理状況を反映する
同じマンション内の過去の成約や、近隣の類似築年数の物件と比べます。

同一建物の事例が取れる場合は、それがもっとも参考になります。

4. 机上査定で確認する
ここまでで自分なりの目安ができたら、不動産会社の机上査定（簡易査定）で確認します。

机上査定は資料と近隣事例から算出するもので、室内に立ち入る必要がありません。

売るかどうかを決めていない段階でも、まず数字だけ知りたいという使い方ができます。

家族や近所に知られないうちに情報だけ集めておきたいという方も少なくありません。

提示された査定額を見るときは、金額そのものより「その根拠として何の事例が使われているか」を確認してください。

近隣・同規模・近い築年数の成約事例で説明されているかどうかが、査定の妥当性を判断する手がかりになります。

世田谷区の中古マンション売却にかかる費用・税金

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

差し引かれる主な項目を押さえておくと、資金計画のずれを防げます。

仲介手数料

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取れる仲介手数料には上限が定められています。

売買価格に応じた上限額の計算方法は法令および国土交通省の告示で決まっているため、契約前に金額の根拠を確認しておきましょう。

登記関連・印紙税・その他実費

住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消の登記費用がかかります。

ほかに売買契約書の印紙税、必要に応じて司法書士報酬、引越し費用、残置物の処分費などが生じます。

譲渡所得税・住民税

売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税の対象になります。

譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算し、所有期間によって税率が変わります。

マイホームの売却では、居住用財産の3,000万円特別控除など一定の要件を満たすと課税額が抑えられる制度があります。

相続した物件の場合は取得費の考え方や適用できる特例が変わるため、国税庁の情報を確認し、必要に応じて税理士に相談してください。

なお、取得時の売買契約書や領収書が見つからないと取得費の証明が難しくなり、税額の計算上不利になることがあります。

売却を検討し始めた時点で、購入時の書類を探しておくことをおすすめします。

世田谷区でマンションを売るタイミングと注意点

「いつ売るのが良いか」は相場の動きだけで決まるものではなく、ご自身の事情との兼ね合いで判断するものです。

それでも、次の点は判断材料になります。

ひとつは、同じマンション内で他の住戸が同時期に売り出されているかどうかです。

同規模の物件が並ぶと比較対象になり、条件面で競うことになります。

管理会社やポータルサイトで、同じ建物の売り出し状況を確認しておくとよいでしょう。

もうひとつは、住み替えとの順序です。

買い先行にすると引渡し前に二重の負担が生じる可能性があり、売り先行にすると仮住まいが必要になる場合があります。

世田谷区は買主の動きが比較的ある地域ですが、それでも「いつ売れるか」は確約できません。

スケジュールに余裕を持たせた計画にしてください。

価格設定については、相場より高い価格から様子を見る進め方もありますが、掲載期間が長引くと「売れ残り」と受け取られ、結果的に値下げ幅が大きくなることもあります。

早くしっかり現金化したい場合は買取という選択肢もありますが、仲介での売却に比べて価格は下がるのが一般的です。

速さと価格は同時には満たしにくいため、どちらを優先するかを最初に決めておくと判断がぶれません。

世田谷区の中古マンション売却相場に関するよくある質問

世田谷区の中古マンション売却で押さえておきたいポイント

世田谷区の中古マンションは、2021〜2025年の成約データで中央値約5,600万円、㎡単価約93.8万円/㎡が全体の目安でした。

まずはこの単価にご自宅の専有面積を掛けて出発点をつくり、そこから最寄り駅・徒歩分数・築年数・階数・管理状況で上下に調整していくのが、遠回りのない進め方です。

次の一歩としては、①不動産情報ライブラリで最寄り駅・同規模の成約事例を自分で確認する、②機上査定で数字を突き合わせる、の2つで十分です。

売る・売らないを決める前でも、相場の当たりがついていれば冷静に判断できます。

エリアごとの詳細は二子玉川・三軒茶屋・成城の各記事に、区全体の動向は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向にまとめています。

戸建てをお持ちの方は世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安もあわせてご確認ください。

参考・出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国土交通省（地価公示・都道府県地価調査、宅地建物取引業者が受け取れる報酬額に関する告示）
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
• 世田谷区公式ホームページ