世田谷区成城の不動産売却相場｜高級住宅地の動向

「成城の家、実際にはいくらで売れるのだろう」。

高級住宅地と言われる街だからこそ、ポータルサイトの売り出し価格を眺めても、自分の土地や家が最終的にどのくらいで成約するのかは掴みにくいものです。

周辺の売り出し情報は総額が大きく、しかも敷地の広さや接道条件がまちまちで、比べる基準が見えません。

結論から言えば、成城（世田谷区）の売却価格を考えるときは、売り出し価格ではなく実際に取引が成立した成約価格の中央値を出発点にするのが現実的です。

世田谷区全体の公的データはすでに公開されていて、そこから「成城のような低層住宅地では、どの条件が価格を押し上げ／押し下げるのか」を積み上げていけば、手取りの見当はかなり近づきます。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約データ（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに、物件種別ごとの相場の目安、中古マンション価格の5年推移、成城特有の街のルール（成城憲章や低層住居専用地域）が価格に与える影響、売却にかかる費用と税金、そして自分の物件に相場を当てはめる手順までを順に整理します。

成城（世田谷区）の不動産売却相場の目安と全体像

まず土台となる数字を押さえます。

下の表は、世田谷区で2021〜2025年に成約した取引をもとにした物件種別ごとの中央値です。

成城だけを切り出した公的な集計は公表されていないため、区全体の成約データを基準線として使い、そこに成城の条件差を足し引きして考えるのが実務的な進め方になります。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは平均値ではなく中央値です。

世田谷区には数億円規模の取引も含まれるため、平均値を取ると一部の高額事例に引っ張られて実感から離れてしまいます。

中央値は「ちょうど真ん中の取引」を示すので、自分の物件を位置づける基準として扱いやすい数字です。

もう一点、これらは広告に出ていた売り出し価格ではなく、成約した価格です。

売り出し価格は交渉の余地を含んで設定されることが多く、成約価格より高く出る傾向があります。

手取りの目安を考えるなら、成約ベースで見るほうが後の落差が小さくなります。

成城は小田急小田原線・成城学園前駅を中心に、区内でも敷地の広い低層住宅が中心のエリアです。

土地の面積の中央値が約120㎡である区全体の数字に対し、成城では一区画がそれより大きい例も珍しくありません。

つまり㎡単価は区の中央値（約80.0万円/㎡）より上、総額はさらに上に振れやすいと考えるのが自然です。

区全体の中央値は「成城の下限に近い目安」として読むのが実態に合います。

世田谷区の中古マンション売却価格の推移（2021〜2025年）

相場は毎年動きます。

成城で売る時期を考えるうえで、直近5年の方向性は押さえておきたいところです。

世田谷区の中古マンションの中央値は次のように推移しています。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円まで、中央値は各年で上向きに動いてきました。

㎡単価でも約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと推移しています。

この流れは区全体のマンション市場の傾向であり、成城の個別物件がそのまま同じ幅で上がったことを示すものではありませんが、需要が細っていない市場であることの裏づけにはなります。

区全体の中央値は「成城の下限に近い目安」として読むのが実態に合います。

ただし成城学園前駅周辺は低層住宅が中心で、区内の三軒茶屋や二子玉川のようにマンション取引が積み上がるエリアとは事情が違います。

成城でマンションを売る場合、比較できる同種の事例が近隣に少なく、駅距離や管理状態の差が価格に出やすい点は意識しておきたいところです。

エリアごとの傾向は世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別や二子玉川の不動産売却相場と読み比べると輪郭がはっきりします。

成城学園前駅周辺が高級住宅地とされる理由と価格を左右する要素

成城の価格を支えているのは、単に「地名のブランド」ではなく、街の構造そのものです。

ポイントを挙げると次のようになります。

交通

小田急小田原線・成城学園前駅から新宿方面へ直通。駅からバス便で結ばれる住宅地も広く、駅勢圏が厚い。

文教環境

成城学園を核とした落ち着いた街並みで、教育環境を重視する買主層の関心が継続的にある。

用途地域

低層住居専用地域を中心とし、高い建物が建ちにくいため日照や見通しが保たれやすい。

地形

国分寺崖線に沿った高低差があり、緑と眺望のある区画がある一方、擁壁や造成の負担が発生する区画もある。

そのうえで、同じ成城でも次の条件で価格差が生まれます。

駅からの距離と経路の高低差

徒歩分数が同じでも、坂を上る経路かどうかで買主の評価は変わります。

敷地の形状・間口・接道

整形地で前面道路に十分な幅があるかは、建て替え前提の買主にとって最優先の条件です。

敷地の広さと総額

広いほど評価は上がりますが、総額が膨らむと購入できる層が絞られ、成約までの期間が伸びやすくなります。

擁壁・地盤・樹木

崖線沿いでは擁壁の状態や高木の管理状況が、買主側の追加費用として価格交渉に反映されやすい部分です。

建物の築年数と使い勝手

成城では建物を活かす買主と更地にする買主が混在するため、築年数の影響が一律ではありません。

エリアの人気度と価格の関係は世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向でも整理しています。

隣接する砧・祖師谷の水準を知りたい場合は世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場が比較材料になります。

成城の土地売却で確認したい成城憲章・地区計画と敷地面積の制限

成城で土地を売るときに、他のエリアと最も違うのが「街のルール」の存在です。

成城には住民の合意によってまとめられた成城憲章があり、加えて世田谷区の都市計画上の制限や地区計画、建築協定などが重なる区域があります。

内容は区域によって異なりますが、共通する趣旨は敷地の細分化を抑え、緑や街並みを保つことです。

これは売主にとって二面性があります。

街並みが守られることは価格の安定につながる一方、敷地を分割して複数区画にして売る手法が取りにくいため、広い土地は総額が大きいまま市場に出すことになります。

世田谷区の土地の中央値は約9,200万円（面積の中央値約120㎡、参考㎡単価約80.0万円/㎡）ですが、成城で区の中央値を上回る面積の土地を分割せずに売る場合、総額はこれよりかなり上に振れる想定になります。

買主が現金またはそれに近い資金力を持つ層に絞られる点も踏まえておく必要があります。

実務としては、売り出す前に次を確認しておくと交渉が滑らかになります。

• 用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限（世田谷区の都市計画情報で確認）
• 地区計画・建築協定の有無と、敷地面積の最低限度が定められているか
• 成城憲章の対象区域か、どのような申し合わせがあるか
• 境界標の有無と確定測量の必要性（隣地との越境物・生垣・擁壁を含む）
• 前面道路の種別（公道・私道）と幅員、私道の持分

制限の内容は、買主が「何が建てられるか」を判断する材料そのものです。

曖昧なまま売り出すと、契約直前の確認で価格交渉に発展することがあります。

先に押さえておくほうが結果的に有利に働きます。

成城の一戸建て売却は築年数と「古家付き・更地」の判断で差がつく

世田谷区の一戸建ての中央値は約8,900万円（面積の中央値約100㎡）です。

成城では敷地がこれより広い例が多く、総額はさらに上を見る形になります。

ただし戸建ての場合、価格を分けるのは総額だけでなく建物をどう扱うかという判断です。

成城の買主は大きく二層に分かれます。

ひとつは既存建物をリノベーションして使う層、もうひとつは解体して自分の設計で建て替える層です。

後者の割合が高いエリアでは、建物の内装にコストをかけても評価に反映されにくく、むしろ解体費相当分を差し引いて土地として見られることがあります。

判断の目安は次のとおりです。

比較的築浅で設備も現行水準

建物価値を含めて評価されやすく、そのまま売り出す選択が合いやすい。

築年数が経過し設備更新が必要

現況（古家付き土地）のまま売り、解体は買主側の判断に委ねる形が取られることが多い。

建物が傷み、内覧で印象を損ねる

解体して更地にする選択もあるが、費用が先に出るため、解体前に土地としての反応を確かめる進め方が現実的。

更地にすると土地の使い方は伝わりやすくなりますが、住宅用地に対する固定資産税の軽減が外れる時期にも関わります。

売却の時期と合わせて考える必要があります。

築年数別の考え方は世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安で整理しています。

成城の不動産売却にかかる費用と税金（譲渡所得・特別控除）

成城のように総額が大きくなるエリアでは、費用と税金が手取りに与える影響も相応に大きくなります。

主な項目を整理します。

仲介手数料

宅地建物取引業法および国土交通省告示（報酬額の告示）で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合は「代金の3％＋6万円＋消費税」が上限です。

登記費用

住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消、住所変更登記など。相続物件では相続登記が前提になります。

印紙税

売買契約書に貼付。契約金額に応じて額が変わります。

測量・解体・残置物処分

境界確定測量、古家の解体、庭木の伐採や家財処分など、物件の状態に応じて発生します。

譲渡所得税・住民税

売却益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間が5年を超えるかで税率区分が変わり、居住用財産については3,000万円の特別控除、所有期間10年超の軽減税率などの特例が用意されています。

特に注意したいのが取得費の資料です。

譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算するため、購入当時の売買契約書や領収書が見つからないと取得費を証明できず、概算取得費として売却価格の5％で計算せざるを得ない場合があります。

成城の物件は売却価格が大きくなりやすいため、この差が税額に直結します。

古くから所有している土地や相続した不動産では、権利証や当時の契約書類を早めに探しておくことをおすすめします。

相続した空き家を売る場合の特例など、要件が細かい制度もあります。

適用の判断は国税庁の情報を確認し、必要に応じて税理士に相談してください。

成城の相場を自分の物件に当てはめて査定する方法

ここまでの数字を、自分の物件に落とし込む手順です。

手順1：物件種別の中央値を出発点に置く。

中古マンションなら約5,600万円（参考㎡単価約93.8万円/㎡）、一戸建てなら約8,900万円、土地なら約9,200万円（参考㎡単価約80.0万円/㎡）。

これが世田谷区全体の真ん中の水準です。

手順2：面積で割り戻して単価で考える。

総額のまま比べると面積差で話がずれます。

土地であれば㎡単価に自分の敷地面積を掛け、そこから成城の条件（低層住宅地・駅勢圏・敷地の広さ）を加味して幅を持たせます。

手順3：条件差で上下に振る。

駅距離、接道と間口、高低差と擁壁、建物の築年数と状態、地区計画や建築協定の制限。

プラス要素とマイナス要素を書き出し、上限と下限のレンジで捉えます。

1つの数字に決め打ちしないことが大切です。

手順4：近隣の実際の成約事例で検証する。

不動産情報ライブラリで世田谷区・該当種別を絞れば、成約価格の実例を確認できます。

売り出し価格ではなく成約価格を見る、という原則をここでも守ります。

手順5：机上査定で答え合わせをする。

書類と所在地の情報だけで概算を出す机上査定なら、現地訪問なしで進められます。

成城のように顔の見える街では、売却を検討していること自体を周囲に知られたくないという方は少なくありません。

訪問や広告を伴わない形で相場だけ先に確認し、公開範囲は後から決めるという順番でも問題ありません。

区全体の傾向は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向、駅ごとの温度差は三軒茶屋の不動産売却相場や下北沢の不動産売却相場と並べて見ると、成城の位置づけが立体的に見えてきます。

成城の不動産売却相場に関するよくある質問

成城の不動産売却で押さえるべきポイント

成城の売却価格を考える出発点は、世田谷区の成約データです。

中古マンション約5,600万円、一戸建て約8,900万円、土地約9,200万円（いずれも2021〜2025年の中央値）という基準線に対し、成城は低層住宅地で敷地が広い傾向があるため、㎡単価も総額も上に振れやすい位置にあります。

中古マンションの中央値が2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ推移してきたことも、市場の需要が続いてきたことを示す材料になります。

そのうえで成城固有の論点は、成城憲章や地区計画による敷地面積・街並みのルール、国分寺崖線沿いの高低差と擁壁、そして総額が大きいことで買主層が絞られるという3点です。

ここを整理しないまま価格だけ決めると、後の交渉で崩れやすくなります。

次の一歩としては、①不動産情報ライブラリで世田谷区の同種の成約事例を確認する、②測量図・登記事項・購入時の契約書を揃える、③訪問や広告を伴わない机上査定でレンジを確認する、という順番が負担が少なく進めやすいはずです。

あわせて世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向、世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場、世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安も参考にしてください。

参照した公的データ・情報

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」
• 国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（媒介報酬の上限に関する規定）
• 世田谷区（都市計画・地区計画・建築協定などの公式情報）