世田谷区の土地売却相場｜路線価・公示地価

「相続した世田谷区の土地、売るとしたらいくらになるのだろう」——路線価を調べてみたものの、その金額が売却価格とどう関係するのか分からず、手が止まってしまう方は少なくありません。

土地には路線価・公示地価・実際の取引価格といった複数の「価格」があり、それぞれ目的も水準も違います。

仕組みを一度整理すれば、公的データだけでも自分の土地のおおよその位置は把握できます。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約データをもとにした世田谷区の土地売却相場と、路線価・公示地価の調べ方・読み替え方、エリアや土地条件による差、売却にかかる費用の考え方までを順にまとめます。

世田谷区の土地売却相場はいくら？成約価格の中央値でみる目安

結論から言うと、世田谷区の土地（宅地）の成約価格は中央値で約9,200万円、㎡単価は約80.0万円が目安です。

面積の中央値は約120㎡なので、いわゆる「一般的な一戸建て向けの敷地」を売った場合の水準と考えるとイメージしやすいでしょう。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは、広告に出ていた「売り出し価格」ではなく、実際に取引が成立した成約価格です。

売り出し価格は値下げ交渉の余地を含んで設定されることが多く、相場より高めに見えます。

手取りの目安を考えるなら成約ベースのほうが現実的です。

また、平均値ではなく中央値を使っています。

世田谷区は成城のような高額帯の取引から、狭小地の取引まで幅が広く、平均値は一部の高額取引に引っ張られやすいためです。

中央値は「ちょうど真ん中の取引」なので、実感に近い数字になります。

なお、土地の中央値（約9,200万円）が一戸建ての中央値（約8,900万円）を上回っているのは、取引されている土地の面積の中央値が約120㎡と、一戸建ての約100㎡より広いことが影響していると考えられます。

総額だけで比べず、㎡単価と面積の両方で見るのが基本です。

土地の価格は4種類ある｜路線価・公示地価・実勢価格の違い

土地の価格が分かりにくいのは、目的の違う価格が同時に存在しているからです。

世田谷区の土地売却を考えるうえで押さえておきたいのは、次の4つです。

①実勢価格（成約価格）

実際に売買が成立した価格。

売却の手取りに直結するのはこれです。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、世田谷区の取引価格情報・成約価格情報として公開されています。

上の表の数字がこれに当たります。

②公示地価・基準地価

国（地価公示）が「標準地」について、都道府県（地価調査）が「基準地」について、それぞれ毎年公表する価格。

適正な取引の目安として示されるもので、その地点の「正常価格」を表します。

世田谷区内にも複数の標準地・基準地があり、地点ごとに単価と前年比の変動率を確認できます。

③相続税路線価

国税庁が毎年7月に公表する、相続税・贈与税の計算に使う価格。

道路（路線）ごとに1㎡あたりの価額が付されています。

国税庁の評価の考え方として、公示価格の8割程度の水準を目安に評定されるとされています。

つまり路線価は売買相場そのものではなく、税金計算用に低めに設定された価格です。

④固定資産税評価額

市町村（東京23区は都）が固定資産税・都市計画税の算定に使う価格。

3年ごとに評価替えが行われ、公示価格の7割程度が目安とされています。

固定資産税の課税明細書で確認できます。

売却の見込みを立てるときは①が主役で、②〜④は「①が手元にないときの代替」または「税金の計算根拠」という位置づけになります。

相続で取得した土地の場合、③の路線価で計算した評価額を「売れる金額」と思い込んでしまうケースがありますが、両者は別です。

世田谷区の土地価格を路線価・公示地価から調べる手順

手順としては、①路線価または公示地価で「その道路・その地点の公的な単価」を押さえ、②不動産情報ライブラリで「近くで実際にいくらで成立したか」を確認し、③両者を突き合わせる、という流れが分かりやすいです。

路線価を調べる（国税庁 財産評価基準書）

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で東京都→世田谷区を選び、対象の町名から路線価図を開きます。

図の中で、自分の土地が接している道路に書かれた数字（千円単位／1㎡）が路線価です。

数字の横のアルファベットは借地権割合を示します。

公示地価・基準地価を調べる（不動産情報ライブラリ）

不動産情報ライブラリの地図上で、世田谷区内の標準地・基準地の単価と前年比変動率を確認できます。

用途地域や洪水浸水想定なども同じ地図で重ねて見られるため、土地の条件整理にも使えます。

成約価格を調べる

同じ不動産情報ライブラリで、世田谷区・宅地・期間を指定すれば取引データが一覧できます。

面積・前面道路・用途地域といった条件も出るので、自分の土地に近い条件の取引だけを拾うと精度が上がります。

区全体の傾向は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向でも整理しています。

路線価から売却相場を逆算する考え方

路線価が公示価格の8割程度の水準を目安とするなら、逆に路線価を0.8で割り戻すと公示価格水準に近づけられる、という見方ができます。

ただしこれはあくまで概算です。

世田谷区は同じ路線価の道路沿いでも、駅距離・接道方向・土地の形で成約価格が大きく変わるため、逆算値は「出発点」として扱い、しっかり近隣の成約事例で補正してください。

世田谷区の不動産価格の推移（2021〜2025年）と売り時の考え方

土地の価格を考えるうえで、区内の住宅市場全体が上向きなのか横ばいなのかは重要な材料になります。

取引件数が多く動きが読み取りやすい中古マンションの推移を見ると、世田谷区の価格帯はこの5年で継続的に上がってきました。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ、㎡単価では約85.0万円から約103.7万円へと推移しています。

世田谷区の住宅需要が底堅く保たれてきたことがうかがえる動きです。

ただし、これは区全体を平らにした数字であり、個々の土地が同じ割合で上がったことを意味しません。

土地は建物と違って築年数による減価がない一方、道路付けや形状といった個別要因の影響が大きく出ます。

「区全体は上向き」という前提のうえで、自分の土地の条件を個別に評価するという二段構えが必要です。

また、路線価や公示地価は年に1回の公表なので、直近の動きを見るには半年〜1年のタイムラグがあります。

売却時期を検討する際は、公的地価に加えて直近の成約データも合わせて確認してください。

世田谷区のエリア別に土地相場が変わる理由｜二子玉川・成城・三軒茶屋など

世田谷区は面積が広く、鉄道網も東急田園都市線・東横線（一部）・大井町線、小田急線、京王線、東急世田谷線と多方向に走っています。

同じ「世田谷区の土地」でも、どの沿線・どの駅の徒歩圏かで単価は変わります。

おおまかな傾向としては、次のような差が生まれやすいです。

商業集積のある駅周辺

二子玉川、三軒茶屋、下北沢など。商業地に近く容積率も高めで、単価は区内でも上位に位置しやすい

ブランド住宅地

成城、上野毛、深沢など。第一種低層住居専用地域で敷地が広く、総額が大きくなりやすい

落ち着いた住宅地

砧・祖師谷、上北沢、用賀など。駅からの距離とバス便の利便性で差が出やすい

準工業・幹線道路沿い

環八・環七・246沿いなど。用途地域や騒音条件で評価が分かれる

エリアごとの成約事例は、二子玉川の不動産売却相場、三軒茶屋の不動産売却相場、世田谷区成城の不動産売却相場、世田谷区砧・祖師谷の不動産売却相場で個別に整理しています。

学区の人気が価格に与える影響については世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向もあわせてご覧ください。

なお、エリア単価は「その町の平均」に過ぎません。

同じ町名でも、幹線道路に面しているか、私道の奥かで評価は変わります。

町名単位の相場は絞り込みの入口として使い、最後は道路単位で見るのが実務的です。

世田谷区の土地売却で価格を左右する要素

路線価やエリア単価が同じでも、成約価格に差が出るのは土地の個別条件が違うからです。

世田谷区の土地売却で特に効きやすいのは次の点です。

接道と間口

建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、原則として建物を建てられません。

間口が狭い、または私道のみに接している土地は、買い手が建築計画を立てにくく評価が下がりやすい要素です。

逆に角地や2方向接道はプラスに働きます。

用途地域・容積率・高度地区

世田谷区は第一種低層住居専用地域が広く、建ぺい率・容積率・高さ制限で建てられる規模が決まります。

同じ面積でも「建てられる床面積」が違えば買い手の採算が変わり、単価に反映されます。

土地の形状・高低差

整形地に比べ、旗竿地・三角地・崖地は使いにくく評価が下がる傾向です。

国分寺崖線沿いなど高低差のある土地は、擁壁の状態や造成費の見込みも価格に影響します。

境界・越境・古家の有無

境界標が見当たらない、隣家の塀や樹木が越境している、建物が残っている——これらは買い手にとって不確定要素です。

確定測量や解体の費用負担をどちらが持つかで、実質の手取りが変わります。

古家付きで売る選択肢もあるため、世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安と比較して判断すると整理しやすいです。

面積帯と買い手の層

世田谷区の土地取引の面積中央値は約120㎡ですが、これを大きく超える敷地は総額が上がり、実需の買い手が限られます。

一方で分割して2棟建てられる規模なら、事業者の買い手が付きやすくなります。

面積は「広ければ高い」だけでなく、買い手の層を変える要素です。

世田谷区の土地売却にかかる費用・税金

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

主な支出は次のとおりです（金額は物件・契約内容で変わるため、目安は個別に見積もりを取ってください）。

仲介手数料

宅地建物取引業法で上限が定められています（売買代金が400万円を超える場合、売買代金×3%＋6万円＋消費税が上限）

• 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額に応じた額

登記費用

抵当権抹消、住所変更登記、相続登記が未了ならその費用と司法書士報酬

• 確定測量・境界確定費用：土地売却では求められることが多い項目
• 解体費用：古家を取り壊して更地で売る場合

譲渡所得税・住民税

売却益が出た場合。所有期間が5年を超えるかどうかで税率区分が変わります

相続した土地の場合、譲渡所得の計算に使う取得費が分からないことがあります。

この場合は概算取得費として売却価格の5%を用いる方法が認められていますが、実際の取得費を証明できたほうが有利になるケースもあります。

古い売買契約書や登記簿、通帳の記録などを先に探しておくとよいでしょう。

また、相続した空き家や土地の売却には要件を満たせば使える特別控除の制度もあります。

適用要件は細かく、期限もあるため、税額に関わる判断はしっかり税務署または税理士に確認してください。

世田谷区の土地相場を自分の土地に当てはめて査定する方法

公的データから自分の土地の目安を出す手順は、次の3ステップで進められます。

ステップ1：単価の出発点を決める。

国税庁の路線価図で自分の土地が接する道路の路線価を確認し、公示価格水準に近づけたい場合は0.8で割り戻します。

あわせて、近くの公示地価・基準地の単価も確認して差を見ます。

ステップ2：近隣の成約事例で補正する。

不動産情報ライブラリで世田谷区・宅地に絞り、面積が近く、同じ用途地域・同程度の駅距離の取引を数件拾います。

区全体の土地の㎡単価の中央値は約80.0万円ですが、対象エリアの事例のほうが精度は高くなります。

ステップ3：個別条件で上下させる。

ステップ2で出した単価に対し、接道・形状・高低差・古家の有無といった条件でプラスマイナスを検討します。

ここは判断が分かれる部分なので、複数の意見を取るのが現実的です。

この試算はあくまで自分の目安を持つためのものです。

実際の売却価格は買い手の事情にも左右されます。

ただ、目安を持たずに査定を受けると提示額の妥当性が判断できないため、事前の試算は無駄になりません。

「まだ売ると決めていないので相談しにくい」「近所や親族に知られる前に金額だけ知りたい」という段階の方もいます。

訪問を伴わない机上査定であれば現地に立ち入らずに進められるので、情報収集の段階から無理なく使えます。

マンションと比較検討している場合は世田谷区の中古マンション売却相場｜エリア別も参考になります。

世田谷区の土地売却相場に関するよくある質問

世田谷区の土地売却相場を把握するために押さえるポイント

世田谷区の土地（宅地）の成約価格は中央値で約9,200万円、㎡単価は約80.0万円が目安です。

区内の住宅市場は2021年から2025年にかけて上向きに推移してきましたが、土地は個別条件の影響が大きいため、区全体の数字をそのまま自分の土地に当てはめることはできません。

次の一歩としておすすめしたいのは、①国税庁の路線価図で自分の土地が接する道路の路線価を確認する、②不動産情報ライブラリで近隣の同条件の成約事例を数件拾う、③確定測量図と登記の状態を確認する、の3つです。

この3点が揃うと、査定額を受け取ったときにその根拠を検証できるようになります。

エリア別の詳細は世田谷区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向、建物付きで売る場合の比較は世田谷区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安、駅ごとの動向は二子玉川の不動産売却相場をご覧ください。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報、地価公示・都道府県地価調査、用途地域等）
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 国税庁「譲渡所得（土地・建物）」タックスアンサー
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
• 世田谷区 公式ホームページ