用賀・桜新町の不動産売却相場｜取引事例

「用賀や桜新町の家を売ったら、いくらになるのだろう」——ポータルサイトで近所の物件を眺めてみても、出ているのは売り出し価格（広告価格）ばかり。

実際にいくらで成約したのかは表に出てこないため、自分の家の目安がつかめないという方は少なくありません。

結論から言えば、目安をつかむ出発点は公的な成約データです。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」には、レインズ由来の成約価格情報と取引価格情報が市区町村単位で公開されています。

ただし用賀・桜新町といった町・駅単位で切り出した中央値は公開集計として整っていないため、まずは世田谷区全体の中央値を基準線として押さえ、そこにエリアの条件差（駅距離・用途地域・土地の広さなど）を足し引きしていく順序が現実的です。

この記事では、世田谷区の物件種別ごとの成約価格中央値（2021〜2025年・18,253件）と中古マンション価格の推移を示しながら、用賀・桜新町という東急田園都市線沿線エリアの物件をどう当てはめて考えるか、価格を左右する要素、費用・税金の考え方、査定の進め方までを順に整理します。

用賀・桜新町の不動産売却相場は世田谷区の成約中央値が出発点

まず押さえたいのは、世田谷区全体でどのくらいの価格帯で取引が成立しているかです。

下の表は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとにした物件種別ごとの中央値です。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで使っているのは平均値ではなく中央値です。

平均値は一部の高額取引に引っ張られて実感から離れやすいため、「真ん中あたりの取引はいくらか」を知りたい売主にとっては中央値のほうが使いやすい、という理由です。

またこの数字は売り出し価格ではなく成約ベース、つまり実際に売買が成立した価格です。

売り出し価格は相場より高めに設定されていることが多いので、手取りの目安を考えるなら成約ベースで見ておくほうが安全です。

用賀・桜新町は東急田園都市線沿線で、渋谷まで乗り換えなしという交通条件を持つエリアです。

区内でも住宅需要が安定しやすい性格のため、区全体の中央値を「下限に近い目安」ではなく「中心線」として捉え、駅からの距離や土地の広さで上下を検討するのが現実的な考え方といえます。

逆に、駅から離れた地区や間口の狭い敷地など、条件が振れる要素もありますので、中央値をそのまま自分の物件の価格と決め込まないことが大切です。

用賀・桜新町エリアの特徴と価格が付きやすい理由

用賀（世田谷区用賀）は東急田園都市線の用賀駅を中心とするエリアで、用賀駅至近の瀬田交差点（世田谷区瀬田4丁目）で環八通りと国道246号（玉川通り）が交差する、交通の要衝に近い立地でもあります。

駅周辺には商業施設や生活利便施設がまとまり、少し離れると第一種低層住居専用地域を含む落ち着いた住宅街が広がる構成です。

用賀中町通り沿いや砧公園方面へ向かうエリアは、緑と住環境を評価して住み替えを検討する層が動きやすい地区でもあります。

桜新町（世田谷区桜新町・深沢・弦巻の一部）は、サザエさん通りとして知られる商店街と、駅前の生活利便性が両立するエリアです。

深沢・弦巻方面は戸建て中心の住宅地で、区内でも地価水準が高めに評価されやすい地区に含まれます。

用賀と桜新町は隣接駅であり、どちらも渋谷まで直通、二子玉川へも数分という位置関係のため、通勤・通学利便を理由とした住宅需要が継続しやすいのが特徴です。

一方で、田園都市線沿線という共通条件があっても、価格は駅からの徒歩分数、前面道路の幅員、土地の形状、用途地域で大きく変わります。

同じ「用賀」の住所でも、駅徒歩5分の平坦地と、駅徒歩15分で高低差のある敷地では評価が変わるということです。

エリア名のブランドだけで価格が決まるわけではない、という前提で見ておくと、査定額を受け取ったときの納得感が違ってきます。

近隣エリアとの比較をしたい場合は、二子玉川の不動産売却相場や三軒茶屋の不動産売却相場、成城の不動産売却相場もあわせて確認すると、田園都市線沿線・小田急線沿線での位置づけが見えやすくなります。

世田谷区の中古マンション価格の推移（2021〜2025年）と売り時の考え方

用賀駅・桜新町駅の周辺にはファミリータイプの中古マンションも多く、「今売るべきか、もう少し待つべきか」で迷う方は少なくありません。

判断材料として、世田谷区の中古マンション成約価格の推移を見ておきましょう。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

2021年の中央値約5,200万円から2025年の約6,000万円へ、㎡単価では約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと推移しています。

ここ数年は上向きの動きが続いてきた、という事実は読み取れます。

ただし、これは世田谷区全体の集計であり、将来も同じ方向に動くと着実に見込めるものではありません。

金利や供給状況で市況は変わりますので、「上がってきた実績がある」ことと「これからも上がる」ことは切り離して考える必要があります。

売り時を考えるうえで実務的に効くのは、市況の予測よりも自分側の事情です。

住み替え先の契約時期、住宅ローンの残債、相続からの経過年数（相続空き家の特例には期限があります）、譲渡所得の税率が変わる所有期間の区切りなど、期限が決まっている条件から逆算すると判断がぶれにくくなります。

マンションの種別ごとの傾向は世田谷区の中古マンション売却相場もあわせてご覧ください。

用賀・桜新町の一戸建て・土地の売却相場をどう読むか

用賀・桜新町のような住宅地では、マンションよりも一戸建て・土地の売却相談が多くなります。

世田谷区全体の中央値は、一戸建て（土地建物）が約8,900万円、面積の中央値が約100㎡。

土地（宅地）は約9,200万円、㎡単価は約80.0万円/㎡、面積の中央値は約120㎡でした。

ここで注意したいのが、土地の中央値約9,200万円という金額は「面積の中央値が約120㎡である取引群の中央値」だという点です。

つまり、金額そのものよりも㎡単価約80.0万円/㎡と自分の敷地面積を掛け合わせて考えるほうが実態に近づきます。

たとえば区全体の㎡単価水準をそのまま当てると、100㎡の敷地なら約8,000万円という計算になります。

ただし世田谷区は地区による地価差が大きく、駅近・整形地・角地などの条件では単価が上に、旗竿地・接道条件が弱い敷地では下に振れます。

この幅を見込んだうえで、実際の取引事例に当たっていく流れになります。

一戸建ての場合は、価格の内訳が「土地の評価＋建物の評価」であることを意識してください。

木造住宅は年数の経過とともに建物評価が下がっていくため、築年数が進んだ物件では実質的に土地値に近い評価になることもあります。

逆に言えば、用賀・桜新町のように土地の評価が支えになるエリアでは、建物が古くても価格が大きく崩れにくいという見方もできます。

築年数ごとの傾向は世田谷区の一戸建て売却相場（築年数別の目安）で整理しています。

用賀・桜新町の不動産売却で価格を左右する要素

同じ町内でも査定額に差が出る理由を、実務でよく効く順に整理します。

駅からの距離と生活動線

用賀駅・桜新町駅からの徒歩分数は、マンションでも戸建てでも評価に直結します。

加えて、坂の有無、通学路の安全性、スーパーや商店街までの距離といった生活動線も、購入検討者の判断材料になります。

用途地域・建ぺい率・容積率

用賀・桜新町周辺には第一種低層住居専用地域を含む地区があり、建てられる建物の規模が制限されます。

住環境が守られる一方、事業者による高度利用が難しいため、買い手の層が実需（自分で住む人）中心になりやすい、という違いが出ます。

用途地域は東京都・世田谷区の都市計画情報や不動産情報ライブラリの地図で確認できます。

敷地の形状・接道・高低差

間口の広さ、前面道路の幅員、私道か公道か、セットバックの有無、敷地の高低差は、建築計画のしやすさに影響します。

整形地で幅員のある道路に接している敷地は評価が安定しやすく、逆に旗竿地や再建築に制約がある敷地は割り引かれる傾向があります。

築年数・建物の状態・管理状況

マンションであれば管理状態、修繕積立金の積み立て状況、大規模修繕の履歴が価格に影響します。

戸建てであれば、雨漏りやシロアリなどの不具合、増改築の履歴、境界標の有無が確認されます。

境界が不明確な土地は、測量が必要になり引き渡しまでの期間が延びることがあります。

売り出しのタイミングと売却方法

仲介で時間をかけて実需の買い手を探すか、買取で早く着実に手放すかで、想定価格は変わります。

買取は日程を読みやすく近隣に広く知らせずに進めやすい一方、価格は仲介より低くなるのが一般的です。

「知られにくさ・スピード」と「価格」は完全には両立しないため、どちらを優先するかを先に決めておくと迷いが減ります。

世田谷区の相場を用賀・桜新町の自宅に当てはめて査定する方法

相場の数字を自分の物件に落とし込むには、次の順番で進めるとぶれにくくなります。

1. 物件情報を手元にそろえる／登記事項証明書（面積・所有者・権利関係）、マンションなら管理規約と修繕積立金の資料、戸建てなら建築確認関係の書類や測量図。

専有面積・敷地面積・築年月・駅からの徒歩分数の4つは最低限確認します。

2. ㎡単価で概算する／世田谷区の中古マンションの参考㎡単価は約93.8万円/㎡（2021〜2025年の中央値ベース）、土地は約80.0万円/㎡でした。

これに自分の面積を掛けると、大まかな出発点が出ます。

ここで出た数字は「区全体の真ん中」に相当するので、駅距離・築年数・用途地域で上下を検討します。

3. 不動産情報ライブラリで近い条件の成約事例を探す／同サイトでは市区町村や路線・駅で絞り込み、物件種別・四半期を指定して取引価格・成約価格を確認できます。

用賀駅・桜新町駅で絞り、自宅と面積・築年が近い事例を数件ピックアップすると、㎡単価の当たりが具体的になります。

4. 机上査定で複数社の見立てを取る／訪問を伴わない机上査定（簡易査定）であれば、資料と物件情報だけで価格帯の意見をもらえます。

売却をまだ決めていない段階、あるいは近所に知られたくないという段階でも、情報収集から始められます。

査定額に差が出たときは、金額の大小ではなく「その価格の根拠となった事例」をしっかり確認してください。

エリアの人気度が価格にどう反映されるかは世田谷区の人気エリアは高く売れる？相場の傾向、区全体の位置づけは世田谷区の不動産売却相場で確認できます。

用賀・桜新町の不動産売却にかかる費用・税金の目安

成約価格がそのまま手取りになるわけではありません。

差し引かれる主な項目を押さえておくと、住み替え資金の計画が立てやすくなります。

仲介手数料／宅地建物取引業法に基づく報酬の上限が国土交通省告示で定められています（取引額が400万円を超える場合は、取引額×3%＋6万円＋消費税が上限）。

上限額であり、金額は媒介契約の内容によります。

登記関係の費用／住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記、住所変更登記など。

司法書士報酬が別途かかります。

所有権移転登記の費用は通常買主負担です。

印紙税／売買契約書に貼付します。

契約金額に応じて税額が決まります（軽減措置の適用有無を含め、国税庁の資料で確認してください）。

譲渡所得税・住民税／売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率区分が変わり、マイホームの売却には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」など特例が用意されています。

相続した空き家についても要件を満たせば特例の対象になる場合があります。

適用要件は細かく、期限もあるため、国税庁のタックスアンサーで確認するか、税務署・税理士に相談してください。

その他／測量費、解体費、残置物処分費、引っ越し費用、マンションの管理費・修繕積立金の日割り精算、固定資産税の精算など。

用賀・桜新町のような住宅地では、古家付き土地として売るか解体して売るかで費用と価格の見え方が変わるため、両方の想定を並べて比較すると判断しやすくなります。

用賀・桜新町の不動産売却に関するよくある質問

用賀・桜新町の不動産売却で押さえるべきポイント

用賀・桜新町の相場を考えるうえで基準になるのは、世田谷区の成約中央値です。

中古マンションは約5,600万円（参考㎡単価 約93.8万円/㎡）、一戸建ては約8,900万円、土地は約9,200万円（参考㎡単価 約80.0万円/㎡）。

この㎡単価に自宅の面積を掛けて出発点をつくり、用賀駅・桜新町駅からの徒歩分数、用途地域、敷地形状、築年数で上下を検討する——この順序を踏むだけで、査定額を受け取ったときの判断精度は大きく変わります。

次の一歩としておすすめしたいのは、不動産情報ライブラリで用賀駅・桜新町駅の成約事例を数件確認したうえで、机上査定で複数社の見立てと根拠事例を取ることです。

売却を決めていない段階でも、情報を集めることから始められます。

あわせて、世田谷区の不動産売却相場（区全体）、世田谷区の一戸建て売却相場、砧・祖師谷の不動産売却相場もご覧いただくと、区内での用賀・桜新町の位置づけが立体的に見えてきます。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区、地価公示・都道府県地価調査、用途地域等の地図情報）
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」
• 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（媒介報酬の上限等）
• 世田谷区公式サイト（都市計画情報・空き家に関する制度等）

記載の価格はいずれも成約ベースの中央値であり、個別の物件価格は立地・築年数・状態・売却方法により変動します。

税制の適用要件は個別事情により異なるため、具体的な判断は税務署または税理士にご確認ください。