世田谷区で土地を無料査定｜坪単価とポイント

「世田谷区の土地を売ることになったけれど、坪単価がいくらなのか見当がつかない」「不動産会社に無料査定を頼むと、どこまでの金額を出してもらえるのだろう」。

土地は建物と違って築年数がないぶん、価格の根拠が見えづらく感じる方は少なくありません。

ただ、土地の価格は基本的に「単価 × 面積 ± 個別条件」という組み立てで説明できます。

つまり、公的な成約データで世田谷区の単価水準を押さえておけば、査定額を受け取ったときに「なぜこの金額なのか」を自分の目で確かめられるようになります。

査定は業者に丸投げして待つものではなく、根拠を確認しながら受けるものです。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約データ（2021〜2025年／世田谷区）をもとに、世田谷区の土地の価格中央値と㎡単価、坪単価への換算のしかた、査定額を左右する土地固有の条件、机上査定と訪問査定の使い分け、査定前に用意しておく書類、そして「無料査定が無料である理由」までを順に整理します。

世田谷区の土地の無料査定でわかる価格の目安（成約ベース）

まず出発点として、世田谷区で実際に取引が成立した価格の水準を確認します。

下の表は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとにした物件種別ごとの中央値です。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

世田谷区の土地（宅地）は、価格の中央値が約9,200万円、参考㎡単価が約80.0万円/㎡、面積の中央値が約120㎡という水準です。

ここで押さえておきたい点が2つあります。

1つは、これが成約価格ベースであることです。

ポータルサイトに並ぶ金額は「売り出し価格（広告価格）」で、値交渉の余地を含んで相場より高めに設定されていることが少なくありません。

手取りの目安を考えるうえでは、実際に取引が成立した価格のほうが現実的です。

もう1つは、中央値を見ているという点です。

平均値は成城や二子玉川周辺のような高額な取引に引っ張られやすく、実感からずれることがあります。

データを価格順に並べた真ん中の値である中央値のほうが、「よくある取引」の水準に近づきます。

世田谷区全体の相場感については世田谷区の不動産無料査定｜相場に基づく査定でも整理しています。

世田谷区の土地の坪単価は㎡単価からどう換算する？

公的データは㎡単位で公表されますが、土地の話をするときは今でも「坪単価」が使われる場面が多くあります。

換算は単純で、1坪＝約3.3058㎡です。

世田谷区の土地の参考㎡単価である約80.0万円/㎡を坪単価に換算すると、おおよそ264万円/坪という水準になります（80.0万円 × 3.3058 の換算値。

公表値は㎡単価であり、坪単価は本記事での単位換算です）。

同じく面積の中央値である約120㎡は、約36坪にあたります。

この換算を知っておくと、「近所は坪○百万円らしい」という話を聞いたときに、公的データの水準と比べて高いのか低いのかを自分で確かめられます。

ただし注意点があります。

世田谷区は面積が広く、成城・二子玉川・下北沢のような人気エリアと、区の外周部にあたる住宅地とでは単価の水準が異なります。

区全体の㎡単価をそのまま自分の土地に掛けるだけでは、上下どちらにもずれます。

あくまで「出発点の目安」として使い、そこから個別条件で調整していく流れが現実的です。

売る前提でなくても、金額の目安だけ知っておきたいという場合は世田谷区で査定だけしたい｜売らずに価格を知るも参考にしてください。

世田谷区の不動産価格の推移（2021〜2025年）からみる市場の方向感

査定額の妥当性を判断するには、水準だけでなく「どちらに動いているか」も押さえておきたいところです。

ここでは、年ごとの推移が取れている世田谷区の中古マンションのデータを、市場全体の温度感の参考として掲載します。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

中古マンションの中央値は2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと、この5年間は上向きに推移してきました。

㎡単価でも約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと動いています。

これは中古マンションのデータであり、土地の年別推移をそのまま示すものではありません。

ただ、同じ区内の住宅需要を反映する数字である以上、世田谷区の住宅地に対する需要が弱含んでいるわけではない、という方向感の参考にはなります。

逆に言えば、数年前に聞いた金額感がそのまま今も通用するとは限らないため、古い記憶や親族から聞いた昔の単価を基準に判断しないほうが安全です。

土地に古家が残っているケースでは、建物を含めた価格の考え方も関わってきます。

その場合は世田谷区で一戸建てを無料査定｜築年数別の目安もあわせてご覧ください。

世田谷区で土地の査定額を左右するポイント

土地の査定は、単価に面積を掛けたあと、その土地固有の条件で上下の調整をかけていきます。

世田谷区の住宅地でとくに影響が出やすいのは次のような点です。

接道の状況と間口

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法）。

前面道路の幅が4m未満の場合は、道路中心線から後退して建てる「セットバック」が必要になり、その分だけ有効に使える敷地が減ります。

世田谷区には昔からの区画が残る住宅地も多く、ここが査定額に直結する場面は珍しくありません。

間口が狭く駐車スペースが取りづらい土地も、買い手の層が絞られます。

敷地の形状

整形地に比べ、旗竿地・三角地・極端に細長い土地は建物の設計に制約が出るため、評価は下がりやすくなります。

逆に角地は日照や間取りの自由度で有利に働くことがあります。

用途地域・建ぺい率・容積率

同じ面積でも、建てられる建物の規模が違えば価格は変わります。

低層住居専用地域では高さや容積の制限が厳しく、逆に幹線道路沿いや駅近の商業系エリアでは活用の幅が広がります。

世田谷区の都市計画情報は区の公開情報で確認できます。

高低差・擁壁・地中の状況

道路と敷地に高低差がある土地や、古い擁壁がある土地は、造成・補強の費用が買い手側の負担として見込まれ、その分が価格に反映されます。

古い建物の基礎やガラなど地中埋設物が想定される場合も同様です。

境界の確定と越境の有無

隣地との境界が確定していない、境界標が見当たらない、塀や樹木が越境しているといった状態は、買い手から見て不確実性を伴うものです。

測量や境界確認が必要になると、時間も費用もかかります。

査定の段階で正直に伝えておくほうが、あとで金額が下がる展開を避けやすくなります。

土地の無料査定は机上査定と訪問査定のどちらを選ぶ？

無料査定には、現地を見ずにデータで算出する机上査定と、担当者が現地を確認する訪問査定があります。

机上査定は、住所・面積・接道などの情報から近隣の成約事例をもとに幅で金額を出す方法です。

現地に立ち会う必要がなく、短期間で目安がつかめます。

世田谷区の土地を相続したものの遠方に住んでいて動きづらい、まだ家族と方針が固まっておらず近所に知られたくない、という段階の方には向いた入口です。

売却を決める前に情報だけ集めたい、というのは後ろめたいことではありません。

一方で土地は、前述のとおり接道・高低差・境界といった現地条件で評価が大きく動きます。

実際に売り出す価格を決める段になれば、訪問査定で条件を確認したうえで金額を出してもらうほうが精度は上がります。

机上査定で幅を把握し、進める意思が固まったら訪問査定へ、という二段構えが現実的です。

詳しい違いは機上査定と訪問査定の違い｜世田谷区での選び方で、査定依頼時に伝える情報の範囲は不動産査定で個人情報は必要？世田谷区での受け方で整理しています。

世田谷区で土地の無料査定を受ける前に準備しておく書類

手元の資料が揃っているほど、査定額の幅は狭くなります。

全部なくても査定は受けられますが、あるものは先に出しておくのが得策です。

• 登記事項証明書（登記簿）…所有者・地番・地目・地積、抵当権の有無を確認
• 公図・地積測量図…形状と隣地との関係。法務局で取得できます
• 境界確認書・確定測量図…境界が確定しているかどうかの根拠
• 固定資産税の納税通知書・課税明細…地番と評価額の確認に使えます
• 建物がある場合は建築確認関係書類…解体前提かどうかの判断材料
• 私道の通行・掘削承諾書…私道に接する土地では重要になります

相続した土地の場合は、相続登記が済んでいるかもあわせて確認しておきましょう。

相続登記は2024年4月から義務化されており、名義が被相続人のままだと売買契約の段階で手続きが必要になります。

共有名義になっているケースでは、共有者全員の意向確認も早めに始めておくほうが進めやすくなります。

土地の無料査定はなぜ無料？費用・税金で押さえること

不動産会社の査定が無料で受けられるのは、売却を任せてもらえた場合の仲介手数料が収益になるためです。

査定を受けたからといって媒介契約を結ぶ義務はなく、その場で決める必要もありません。

仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづき上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です（国土交通省告示）。

世田谷区の土地は価格帯が大きいため、この手数料も金額として大きくなります。

査定額と同時に、諸費用を差し引いた手取りの見通しまで確認しておくとブレが少なくなります。

売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間に応じて課税されます。

国税庁の区分では、譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超が長期譲渡所得（所得税・住民税あわせて20.315％）、5年以下が短期譲渡所得（39.63％）です。

取得費が不明な場合は収入金額の5％を概算取得費とする扱いもあります。

マイホームや相続した空き家に関する特別控除が使えるケースもあるため、税額の判断はしっかり国税庁の情報や税理士に確認してください。

査定を依頼する会社の選び方や、依頼後の連絡がどの程度来るのかが気になる場合は、不動産査定はどこがいい？世田谷区での選び方、査定後の営業がしつこい？世田谷区の査定の実態、世田谷区で複数社に査定を頼むべき？1社でいい？もあわせて参考にしてください。

世田谷区の土地の無料査定に関するよくある質問

世田谷区の土地の無料査定で押さえるポイント

世田谷区の土地（宅地）は、2021〜2025年の成約データで価格の中央値が約9,200万円、参考㎡単価が約80.0万円/㎡（坪換算でおおよそ264万円/坪）、面積の中央値が約120㎡という水準でした。

まずはこの単価に自分の土地の面積を当てはめて出発点をつくり、そこから接道・形状・用途地域・高低差・境界といった条件で調整していく——これが査定額を読み解く順番です。

次の一歩としては、手元の登記事項証明書や測量図、固定資産税の課税明細を探し、そのうえで机上査定で幅を確認するのが負担の少ない進め方です。

売る意思が固まってから訪問査定に進めば十分に間に合います。

あわせて、世田谷区の不動産無料査定｜相場に基づく査定で区全体の相場の考え方を、機上査定と訪問査定の違いで査定方法の選び方を、不動産査定はどこがいい？世田谷区での選び方で依頼先の見極め方を確認しておくと、金額の根拠を自分で判断しやすくなります。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」／「譲渡所得の取得費と譲渡費用」
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（報酬額の制限）
• 建築基準法（e-Gov 法令検索）（接道義務・道路の定義）
• 法務省「相続登記の申請義務化」
• 世田谷区（都市計画・用途地域等の公開情報）