世田谷区でマンションを無料査定｜相場と流れ

「世田谷区のマンション、いま売ったらいくらくらいになるんだろう」。

住み替えや相続、転勤をきっかけにそう考え始めても、ポータルサイトに並ぶ売り出し価格を眺めるだけでは、自分の部屋の値段がどのあたりに落ち着くのかは見えてきません。

結論から言えば、無料査定は「売ると決めた人」だけのものではありません。

まだ家族と相談中の段階でも受けられますし、その前に公的な成約データを見て自分でおおよその見当をつけておくことができます。

売却を検討していること自体を周囲に知られたくないという方も少なくありませんが、価格の目安を調べる段階では、それが表に出ることはありません。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約データをもとに、世田谷区の中古マンションの相場（中央値）と2021〜2025年の推移、査定額を左右する要素、エリア・沿線ごとの傾向、そして無料査定の仕組み・流れ・費用面の基本までを順に整理します。

世田谷区のマンション無料査定でしっかり押さえたい相場（中央値）

世田谷区の中古マンションの成約価格は、中央値で約5,600万円、参考㎡単価は約93.8万円/㎡、面積の中央値は約60㎡です。

2021〜2025年の取引18,253件をもとにした数字で、実際に売買が成立した価格（成約ベース）である点が重要です。

ポータルサイトに掲載されている価格は「売り出し価格」で、値引き交渉の余地を含んでいることが多く、成約価格より高めに出やすい傾向があります。

手取りの目安を考えるなら、成約ベースで見るほうが実感に近くなります。

また、ここで使っているのは平均値ではなく中央値です。

世田谷区は数億円規模の取引も含む一方、コンパクトな単身向け住戸の取引も多いため、平均値は高額な取引に引っ張られやすくなります。

「ちょうど真ん中の価格」を示す中央値のほうが、自分の物件と比べる基準として扱いやすいと考えられます。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約5,600万円	約93.8万円/㎡	約60㎡
一戸建て（土地建物）	約8,900万円	—	約100㎡
土地（宅地）	約9,200万円	約80.0万円/㎡	約120㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／世田谷区、18,253件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

同じ世田谷区内でも、一戸建ては中央値で約8,900万円、土地は約9,200万円と、マンションとは価格帯が異なります。

マンションは面積の中央値が約60㎡と土地・戸建てより小さいため、総額が抑えられやすい

一方、㎡単価では約93.8万円/㎡と土地の約80.0万円/㎡を上回っています。

区全体の相場や他の種別も含めて確認したい場合は世田谷区の不動産無料査定｜相場に基づく査定、戸建てをお持ちの方は世田谷区で一戸建てを無料査定｜築年数別の目安もあわせてご覧ください。

世田谷区の中古マンション価格の推移（2021〜2025年）

査定額を考えるとき、相場の水準と同じくらい大事なのが「どう動いてきたか」です。

世田谷区の中古マンションの成約価格（中央値）は、2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へ、㎡単価では約85.0万円/㎡から約103.7万円/㎡へと推移しています。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約5,200万円	約85.0万円/㎡
2022年	約5,400万円	約90.0万円/㎡
2023年	約5,700万円	約96.8万円/㎡
2024年	約5,800万円	約100.0万円/㎡
2025年	約6,000万円	約103.7万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／世田谷区・中古マンション）をもとに作成。

この推移から読み取れるのは、直近数年の世田谷区の中古マンション市場では、成約価格の中央値が上向きに動いてきたという事実です。

今後も同じ方向に動き続けるかどうかは、金利や新築マンションの供給状況などにも左右されるため、判断を控えるべきです。

実務上で気をつけたいのは、「数年前に受けた査定額」や「近所で売れたと聞いた価格」をそのまま基準にしてしまうことです。

相場が動いている局面では、古い情報を前提にすると売り出し価格の設定を誤り、売れ残りや値下げの繰り返しにつながることがあります。

新しい時点のデータで確認し直すのが安全です。

世田谷区のマンション査定額を左右する要素（駅距離・築年数・管理状態）

同じ世田谷区・同じ広さのマンションでも、査定額には差が出ます。

査定の実務では、次のような要素を積み上げて価格を組み立てていきます。

駅からの距離と沿線

世田谷区は東急田園都市線・小田急小田原線・京王線・東急大井町線・東急世田谷線などが走り、渋谷・新宿方面へのアクセスが評価されるエリアです。

徒歩何分か、坂道や高低差があるか、バス便に頼る立地かどうかは、査定額に直結しやすい要素です。

同じ町名でも駅の反対側で評価が変わることは珍しくありません。

専有面積・間取り・階数・方位

世田谷区の中古マンションの面積中央値は約60㎡で、ファミリー向けの3LDK前後が中心的な層になります。

上層階・南向き・角住戸・眺望や採光の良さは加点要素、1階や北向き・前面建物による日照の制約はマイナスに働きやすい要素です。

築年数と管理・修繕の状況

築年数は価格を大きく左右しますが、それ以上に見られるのが管理の質です。

長期修繕計画があるか、修繕積立金が適切に積み上がっているか、大規模修繕の実施履歴があるか、共用部が清潔に保たれているか。

旧耐震基準の物件は、住宅ローンの利用条件や買主層の広さに影響することがあります。

管理組合の議事録や修繕積立金の残高は、査定時に確認されることが多い資料です。

室内の状態とリフォーム履歴

水まわりの更新やフルリフォーム済みかどうかは評価に反映されますが、かけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。

売る前に大きな工事をするかどうかは、査定を受けてから相談したほうが判断しやすくなります。

これらのうち、書類とデータだけで判断できるものと、実際に部屋を見ないと評価できないものがあります。

その違いは机上査定と訪問査定の違い｜世田谷区での選び方で整理しています。

世田谷区のエリア・沿線別に見るマンション査定の傾向

世田谷区は面積が広く、区内でも街の性格がかなり違います。

区全体の中央値（約5,600万円）から上下に幅が出るのは、この地域差が大きな理由です。

二子玉川・用賀・桜新町といった東急田園都市線沿いは、商業施設や多摩川沿いの環境が評価され、ファミリー層からの需要が安定しやすいエリアです。

三軒茶屋・池尻大橋は渋谷に近く、単身・DINKS向けのコンパクト住戸も含めて動きが出やすい立地といえます。

小田急小田原線沿いでは、下北沢・梅ヶ丘・豪徳寺・経堂は都心アクセスと生活利便のバランス、成城学園前・祖師ヶ谷大蔵は住宅地としての落ち着きや学校環境が評価される傾向があります。

京王線沿いの千歳烏山・芦花公園・八幡山は、新宿方面へのアクセスと価格帯のバランスを重視する層に検討されやすいエリアです。

東急大井町線・目黒線寄りの上野毛・等々力・尾山台・奥沢は、落ち着いた住宅街としての評価が価格に表れやすい

一方、駅から離れると坂道や徒歩距離の影響を受けます。

東急世田谷線沿線（上町・松陰神社前など）は、区内の他エリアと比べて価格帯が抑えられやすい面がありますが、駅近・築浅・管理良好といった条件がそろえば評価は変わります。

つまり「世田谷区だからこの価格」ではなく、「どの駅の、どの距離の、どんな管理状態のマンションか」で査定額は決まります。

区内のデータを扱い慣れた会社かどうかを見るポイントは不動産査定はどこがいい？世田谷区での選び方で解説しています。

マンションの無料査定はなぜ無料？世田谷区で受けるときの注意点

不動産会社の査定が無料なのは、売却の依頼（媒介契約）につながることを期待した営業活動の一部として行われているからです。

不動産会社の報酬は、宅地建物取引業法にもとづき、売買が成立したときの仲介手数料として受け取る仕組みになっています。

査定そのものに費用が発生しないのは、この報酬構造によるものです。

一方、不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は有料で、相続や裁判、法人の会計目的などで用いられます。

売却価格の目安を知る目的であれば、通常は不動産会社の無料査定で足ります。

注意したいのは、査定額は「この価格で売れる保証」ではないという点です。

査定額は、近隣の成約事例や現在の売り出し状況をもとにした見込み価格であり、実際の成約価格は買主が現れて交渉が成立するまで確定しません。

媒介契約を取りたいために相場から離れた高い査定額が提示されることもあり、根拠となる事例が示されているかを確認する姿勢が大切です。

「査定を頼むと営業の連絡が続くのでは」「個人情報をどこまで出す必要があるのか」という不安については、査定後の営業がしつこい？世田谷区の査定の実態と不動産査定で個人情報は必要？世田谷区での受け方で具体的に整理しています。

世田谷区でマンションを無料査定する流れと必要書類

無料査定から引き渡しまでは、おおむね次の順序で進みます。

机上（簡易）査定

マンション名・所在地・面積・階数・築年数などの情報から、近隣の成約事例をもとに価格帯を算出します。現地訪問なしで進められるため、まだ売ると決めていない段階や、遠方にお住まいの方でも利用しやすい方法です。

訪問査定

室内の状態、眺望・採光、共用部や管理状況を確認して価格を精緻化します。売り出し価格を決める段階では、こちらが前提になります。

媒介契約

依頼する会社と契約形態（一般・専任・専属専任）を決めます。

販売活動

広告・ポータル掲載・内見対応。掲載範囲をどこまで広げるかは相談できます。

売買契約・引き渡し

条件合意後に契約、住宅ローンの手続きを経て決済・引き渡しとなります。

販売開始から引き渡しまでにかかる期間は物件と価格設定によって大きく変わるため、一律には言えません。

住み替えの場合は、購入側の資金計画とスケジュールを並行して考えておくと動きやすくなります。

査定時に手元にあると精度が上がる書類は、登記事項証明書（登記簿謄本）、購入時の売買契約書・重要事項説明書、管理規約、直近の管理費・修繕積立金がわかる書面、間取り図、リフォームの記録などです。

すべてそろっていなくても査定は可能で、不足分は後から確認できます。

依頼先を1社にするか複数にするかで迷う場合は世田谷区で複数社に査定を頼むべき？1社でいい？、売る前提ではなく価格だけ知りたい場合は世田谷区で査定だけしたい｜売らずに価格を知るが参考になります。

世田谷区のマンション売却にかかる費用・税金の基本

査定額がそのまま手元に残るわけではありません。

売却時には主に次の費用・税金が関わります。

仲介手数料

宅地建物取引業法にもとづき、国土交通省の告示で上限が定められています（売買価格が400万円を超える場合は「取引価格の3％＋6万円」＋消費税が上限）。

• 印紙税：売買契約書に課税されます。
• 抵当権抹消・住所変更などの登記費用：住宅ローンが残っている場合は抹消登記が必要です。
• 住宅ローンの繰上返済手数料：金融機関により取り扱いが異なります。

譲渡所得税・住民税

売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。マイホームの売却では「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」などの特例が使える場合があり、所有期間によって税率も変わります。適用条件は国税庁の情報で確認し、判断に迷う場合は税務署や税理士に相談してください。

世田谷区の中古マンションのように価格帯が高いエリアでは、購入時の価格と売却価格の差によって譲渡所得が出るケースもあります。

購入時の売買契約書や当時の諸費用の領収書は取得費の計算に使うため、査定の段階から探しておくと後の手続きがスムーズです。

世田谷区のマンション無料査定に関するよくある質問

世田谷区のマンション無料査定で押さえるべきポイント

世田谷区の中古マンションの成約価格は、中央値で約5,600万円、㎡単価で約93.8万円/㎡（面積中央値は約60㎡）。

年別では2021年の約5,200万円から2025年の約6,000万円へと動いてきました。

まずはこの水準を軸に、自分の部屋が最寄り駅・徒歩分数・築年数・管理状態でどちらへ振れるかを考えるのが出発点になります。

次の一歩としては、売却を決める前でも机上査定で価格帯を確認しておくことをおすすめします。

そのうえで、査定書に根拠事例が示されているか、販売の進め方まで説明があるかを見て依頼先を判断すれば、価格設定でつまずきにくくなります。

あわせて読みたい記事：世田谷区の不動産無料査定｜相場に基づく査定／机上査定と訪問査定の違い｜世田谷区での選び方／不動産査定はどこがいい？世田谷区での選び方

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・世田谷区）
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」
• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）（報酬の額に関する規定）
• 世田谷区公式ホームページ