岡山市中区でマンション売却、手元に残る金額は

「岡山市中区のマンション、1,700万円くらいで売れそうと言われたけれど、実際に手元に残るのはいくらなのか」——売却を考え始めた方から、いちばん多く挙がるのがこの疑問です。

売却価格がそのまま入ってくるわけではなく、仲介手数料やローンの残債、場合によっては税金が差し引かれるため、成約価格だけを見ていても資金計画は立てられません。

ただ、差し引かれるものの種類はある程度決まっています。

順番に整理していけば「おおよそいくら残るのか」は売る前に計算できますし、住み替え先の予算や、相続した部屋を売った後の分け方も見通せるようになります。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データ（2021〜2025年／岡山市中区）を使って、岡山市中区の中古マンションの実勢価格を確認したうえで、売却価格から差し引かれる費用の内訳、ローン残債の扱い、税金がかかるケースとかからないケースまでを順に整理します。

岡山市中区の中古マンション売却で手元に残る金額の目安

手元に残る金額は、次の式で考えます。

手元に残る金額 ＝ 売却価格 −（仲介手数料などの諸費用）− 住宅ローン残債 − 税金（かかる場合）

まず出発点となる売却価格の目安を、岡山市中区の実際の成約データで確認します。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約1,700万円	約23.0万円/㎡	約75㎡
一戸建て（土地建物）	約2,500万円	—	約170㎡
土地（宅地）	約1,500万円	約6.6万円/㎡	約230㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

岡山市中区の中古マンションの成約価格は中央値で約1,700万円、面積の中央値は約75㎡、㎡単価は約23.0万円という水準です。

ここで使っているのは広告に出ている売り出し価格ではなく、実際に取引が成立した成約価格です。

売り出し価格は値引き交渉の余地を含んで設定されることが多いため、手取りを試算するときは成約ベースで見たほうが現実に近くなります。

また、平均値ではなく中央値を採用しているのは、一部の高額取引や極端に安い取引に引っ張られにくく、実感に近い数字になるためです。

仮に売却価格を中央値の約1,700万円とすると、ここから差し引かれるものは大きく3つ——(1)仲介手数料をはじめとする売却諸費用、(2)住宅ローンの残債、(3)譲渡益が出た場合の税金です。

ローンを完済済みで、購入時より高くは売れていない（譲渡益が出ない）ケースでは、差し引かれるのは実質(1)だけになり、売却価格の大部分が手元に残る計算になります。

岡山市中区の中古マンション価格の推移（2021〜2025年）

手取りを試算するうえで、売却価格の前提が上向きか下向きかは気になるところです。

岡山市中区の中古マンションの成約価格の中央値を年ごとに並べると、次のようになります。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約1,800万円	約22.7万円/㎡
2022年	約1,700万円	約21.4万円/㎡
2023年	約1,800万円	約24.6万円/㎡
2024年	約1,750万円	約22.7万円/㎡
2025年	約1,700万円	約23.8万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

価格の中央値は約1,700万〜1,800万円のレンジで推移しており、大きく崩れた年も、急騰した年もありません。

一方で㎡単価は2021年の約22.7万円/㎡から2025年の約23.8万円/㎡へと、緩やかに上向いています。

価格の中央値が横ばいでも単価が上がっているということは、取引された住戸の面積構成が年によって違う（コンパクトな住戸の取引が増えた年がある）可能性が考えられます。

つまり「岡山市中区のマンションは1,700万円で売れる」と一律に読むのではなく、自分の部屋の専有面積に㎡単価を掛けて考えるほうが精度が上がるということです。

たとえば専有面積が中央値と同じ約75㎡なら、約23.0万円/㎡を掛けて1,700万円台という水準に近づきます。

実際の査定額は築年数・階数・向き・管理状態・リフォーム履歴、そして立地で上下します。

岡山市中区内でも平井、原尾島、国富、門田屋敷、西川原など地区によって需要の厚みは異なるため、最終的にはマンション単位・住戸単位の確認が必要です。

岡山市中区のマンション売却でかかる費用の内訳

売却価格から最初に差し引かれるのが諸費用です。

金額の大きい順に見ていきます。

仲介手数料（諸費用のなかで最も大きい）

宅地建物取引業法にもとづく報酬の上限は、売買価格が400万円を超える場合、売買価格の全体 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）です。

「400万円を超える部分だけに3％」ではなく、価格全体に3％をかけたうえで6万円を足す速算式である点に注意してください。

岡山市中区の中古マンションの中央値である1,700万円で計算すると、1,700万円 × 3％ ＝ 51万円、これに6万円を足して57万円。

消費税10％を加えると62万7,000円が上限です。

これは法律上の上限額であり、金額や条件によって取り扱いが変わることもあります。

詳しくは岡山市中区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で整理しています。

なお2024年7月1日からは「低廉な空家等の特例」により、売買価格800万円以下の宅地建物については上限33万円（税込）まで受領できる扱いになっています。

築年数の古い低価格帯の住戸を売るときは、この点も確認しておくと想定外を避けられます。

抵当権抹消の登記費用・司法書士報酬

住宅ローンを使って購入した部屋には抵当権が設定されています。

売却時にはこれを抹消する必要があり、登録免許税と、手続きを依頼する場合の司法書士報酬がかかります。

仲介手数料に比べれば小さい金額ですが、決済日に現金で精算するものなので、資金計画に入れておきます。

印紙税・その他

売買契約書には印紙税がかかります（税額は契約金額の区分により異なるため、国税庁の資料で確認してください）。

このほか、住所変更登記が必要な場合の費用、引っ越し費用、残置物の処分費、必要に応じたハウスクリーニング費用などが発生します。

管理費・修繕積立金や固定資産税は、決済日を境に買主と精算するのが一般的です。

費用全体の考え方は岡山市中区の不動産売却でかかる税金・費用にまとめています。

住宅ローン残債があるとき、手元に残る金額はどう変わるか

住み替えや転勤に伴う売却で、手取りを大きく左右するのが住宅ローンの残債です。

マンションを引き渡すには抵当権を外す必要があり、そのためには原則としてローンを完済しなければなりません。

順番としては、決済日に買主から受け取った代金でローンを一括返済し、同時に抵当権抹消の登記を行う流れになります。

したがって手元に残る金額は、売却価格 − 諸費用 − ローン残債です。

売却価格が残債を上回る状態（アンダーローン）なら差額が手元に残りますが、残債が売却価格を上回る状態（オーバーローン）では、差額を自己資金で埋めるか、住み替えローンなど金融機関との相談が必要になります。

まず確認したいのは次の3点です。

• 直近の残高証明書、または返済予定表で現時点のローン残債を確認する
• 金融機関に繰上返済（一括返済）手数料の有無と金額を確認する
• ペアローンや連帯債務の場合、名義人全員の合意が取れているかを確認する

残債が分かれば、査定額の幅（たとえば下限〜上限）に対して手取りがどう動くかを事前に試算できます。

売り出す前にこの計算をしておくと、値下げ交渉が入ったときにも「ここまでなら応じられる」という線を落ち着いて判断できます。

岡山市中区のマンション売却で税金がかかるケース・かからないケース

「売ったら税金でごっそり持っていかれるのでは」と心配される方は少なくありませんが、税金がかかるのは譲渡益（もうけ）が出たときだけです。

計算は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は購入代金から建物の減価償却相当額を差し引いた金額、譲渡費用は仲介手数料など売るためにかかった費用です。

この計算がマイナスなら譲渡所得は生じず、譲渡所得税・住民税はかかりません。

購入時より安く売るケースでは、税金が発生しないことも多くあります。

税率は「譲渡した年の1月1日時点」の所有期間で決まる

譲渡益が出た場合の税は、所得税・復興特別所得税・住民税の3本立てです。

税率は所有期間で変わり、判定基準は譲渡した年の1月1日時点の所有期間です（単純な経過年数ではないため、年末年始の引き渡しでは差が出ます）。

• 長期譲渡所得（1月1日時点で所有5年超）… 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
• 短期譲渡所得（同5年以下）… 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

マイホームなら3,000万円特別控除の対象になりうる

自分が住んでいたマンション（居住用財産）を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

岡山市中区の中古マンションの成約価格の中央値は約1,700万円ですから、この特例が使える状況であれば、譲渡益が出ても課税されないケースは十分に考えられます。

ただし要件は細かく、適用を受けるには確定申告が必要です。

国税庁タックスアンサー等で要件を確認してください。

取得費が分からないときの扱い

相続した部屋などで購入時の契約書が見つからない場合、収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

1,700万円で売った場合は85万円が取得費という計算になり、実額に比べて取得費が小さくなりがちで、結果として譲渡所得が大きく出やすい点に注意が必要です。

売買契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の記録など、購入額を示す資料を先に探してください。

計算の詳細は岡山市中区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算、損失が出た場合の取り扱いは岡山市中区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したら、申告手続きは岡山市中区で不動産を売った後の確定申告のやり方で解説しています。

相続した空き家に関する特例や補助制度は岡山市中区の空き家売却で使える補助金・控除もあわせてご確認ください。

岡山市中区で手元に残る金額を増やすために確認したいこと

手取りを増やす方法は、大きく「価格を落とさない」と「差し引かれるものを減らす（把握する）」の2方向です。

1. 成約価格ベースで値付けする。売り出し価格を相場から離して高く設定すると、内見が入らず時間が経ち、結果的に何度も値下げして相場を下回るという流れになりがちです。

岡山市中区の中古マンションの成約中央値は約1,700万円、㎡単価は約23.0万円/㎡という実勢を出発点に、同じマンション・近隣の成約事例と照らして設定するほうが、結果として手取りを守れます。

2. 引き渡し時期と所有期間の関係を確認する。譲渡益が出る見込みがあり、所有期間が5年前後という場合は、「譲渡した年の1月1日時点で5年超か」を大切です。

判定は経過年数ではないため、引き渡し時期の設計が税額に影響します。

3. 修繕・リフォームは費用対効果で判断する。費用をかけた分がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。

水回りの目立つ不具合や設備の故障は説明・是正を検討する価値がありますが、大規模なリフォームは回収できるかを慎重に見極めるべきところです（不具合を抱えた住宅の売り方は岡山市中区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却、築40年・50年の古い家は岡山市中区で売れる？も参考になります）。

4. 仲介と買取のちがいを理解する。買取は買主を探す期間が不要で、周囲に売却を知られにくいという利点があります。

一方で価格は仲介より低くなるのが通常です。

「知られなさ・スピード」と「価格」は完全には両立しないため、どちらを優先するかを先に決めておくと判断がぶれません。

5. 手取りの試算表を最初に作る。査定額の幅、諸費用、ローン残債、税金の有無を1枚にまとめておくと、住み替え先の予算や、相続人間での分け方の話し合いもスムーズになります。

遠方にお住まいで頻繁に岡山市中区へ来られない方でも、書類の確認と試算だけなら手元で進められます。

岡山市中区のマンション売却と手取りに関するよくある質問

岡山市中区のマンション売却で手元に残る金額を見通すために

岡山市中区の中古マンションの成約価格は、2021〜2025年の中央値で約1,700万円、㎡単価は約23.0万円/㎡（面積中央値約75㎡）という水準です。

ここから差し引かれるのは、上限62万7,000円（1,700万円の場合）の仲介手数料を中心とした諸費用、住宅ローンの残債、そして譲渡益が出たときの税金——この3つです。

逆に言えば、残債が分かり、購入時の契約書が手元にあれば、手取りの見通しは売り出す前にかなりの精度で立てられます。

次の一歩としておすすめしたいのは、①金融機関でローン残債を確認する、②購入時の売買契約書を探す、③同じマンション・近隣の成約事例を確認して価格帯を絞る、の3点です。

この3つが揃った時点で、机上査定を受ければ「手元にいくら残るか」の試算表が作れます。

費用面をさらに詰めたい方は岡山市中区の不動産売却でかかる税金・費用と岡山市中区の不動産売却、仲介手数料はいくら？、税額の計算まで確認したい方は岡山市中区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算をご覧ください。

参照した公的データ・法令

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区）
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）／国土交通省告示による報酬額の上限・低廉な空家等の特例
• 国税庁タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
• 国税庁タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき
• 国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁タックスアンサー No.7108 不動産の譲渡・建設工事の請負に関する契約書の印紙税