岡山市中区で使える譲渡損失の特例｜売却で損したら

「せっかく売れたのに、買ったときより安い。

損が出ただけで、税金の面でも何もしてもらえないのだろうか」——岡山市中区で自宅を売った方から、こうした声を聞くことは少なくありません。

ローンが残ったまま手放したケースでは、なおさら気持ちが重くなります。

結論から言えば、不動産の売却で損（譲渡損失）が出た場合、原則として給与などほかの所得と相殺することはできません。

ただしマイホーム（居住用財産）に限っては、一定の要件を満たせば損失を他の所得と損益通算し、さらに翌年以後3年間まで繰り越せる特例が用意されています。

使えれば、その年と翌年以降の所得税・住民税の負担が軽くなる可能性があります。

この記事では、岡山市中区で不動産を売って損が出たときに使える2つの特例（居住用財産の買換え等の場合／特定居住用財産の場合）の要件、損失の計算の考え方、使えないケース、確定申告の流れまでを、国税庁と国土交通省の公的情報にもとづいて整理します。

「損が出た＝何もできない」と決めつける前に、確認しておきたい内容です。

岡山市中区の不動産売却で損が出たときに使える譲渡損失の特例とは

不動産を売って利益（譲渡所得）が出れば、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。

逆に、売却価額が取得費と譲渡費用の合計を下回れば「譲渡損失」となり、そもそも譲渡所得税は発生しません。

ここまではシンプルです。

問題は「その損失を給与所得などと相殺できるか」です。

土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得や事業所得と損益通算できません。

同じ年に別の土地・建物を売って譲渡益が出ていれば、その譲渡益との内部通算はできますが、それ以上は切り捨てられます。

この原則の例外が、マイホームを売ったときの2つの特例です。

• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（住み替えで新しい家を買う場合／国税庁タックスアンサーNo.3370）
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買い換えず、住宅ローンが残っている状態で売る場合／同No.3390）

いずれも、譲渡損失をその年の給与所得などと損益通算でき、それでも控除しきれない金額は翌年以後3年内に繰り越して控除できます。

どちらも確定申告が必須で、繰越控除を受ける年は連続して申告する必要があります。

なお、これらの特例には適用期限が設けられており、これまで延長が繰り返されてきました。

売却した年に適用できるかどうかは、国税庁タックスアンサーで最新の期限を確認してください。

岡山市中区の売却相場から見る、譲渡損失が出やすいケース

自分の売却で損が出るのかどうかを考えるには、まず岡山市中区の成約価格の水準を知るのが出発点です。

以下は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）から、物件種別ごとの中央値を整理したものです。

広告に出ている売り出し価格ではなく、実際に取引が成立した価格をもとにしているため、手取りを考えるうえで現実的な目安になります。

中央値を使うのは、平均値だと一部の高額・低額な取引に引っ張られやすいためです。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約1,700万円	約23.0万円/㎡	約75㎡
一戸建て（土地建物）	約2,500万円	—	約170㎡
土地（宅地）	約1,500万円	約6.6万円/㎡	約230㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

譲渡損失が出やすいのは、購入時の価格がこの水準を大きく上回っているケースです。

典型的には、①新築で購入した分譲マンションや建売住宅を、建物の価値が下がった段階で売る場合、②地価が高い時期に購入した土地・建物を売る場合、③住宅ローンの返済が進む前に住み替えや事情変更で売る場合、などです。

とくに新築購入の物件は、建物部分の減価が大きいため、数年で売ると取得費が売却価額を上回りやすくなります。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約1,800万円	約22.7万円/㎡
2022年	約1,700万円	約21.4万円/㎡
2023年	約1,800万円	約24.6万円/㎡
2024年	約1,750万円	約22.7万円/㎡
2025年	約1,700万円	約23.8万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

中古マンションの中央値は2021年の約1,800万円から2025年の約1,700万円まで、大きく崩れることなく推移しています。

㎡単価で見ても約21.4万円/㎡〜約24.6万円/㎡の範囲で動いており、市況の急落によって一律に損失が出ている状況とは言えません。

つまり岡山市中区で譲渡損失が生じるかどうかは、市況よりも購入時の価格・築年数・ローン残高といった個別事情によって決まる、と考えられます。

まずは自宅の売却見込み額を確認したうえで、購入時の契約書と突き合わせるのが現実的な手順です。

関連記事の岡山市中区でマンション売却、手元に残る金額はもあわせてご覧ください。

譲渡損失の計算方法と繰越控除のしくみ

譲渡損失の金額は、譲渡所得と同じ式から求めます。

譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得（マイナスなら譲渡損失）

取得費は購入代金や購入時の仲介手数料・登記費用などの合計ですが、建物については保有期間に応じた減価償却相当額を差し引きます。

ここを忘れると損失を過大に見積もってしまうため注意が必要です。

譲渡費用は、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用などが該当します。

仲介手数料の水準は岡山市中区の不動産売却、仲介手数料はいくら？で整理しています。

なお、購入時の契約書が見つからず取得費が不明な場合は、収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

ただしこの方法では取得費が小さくなるため、譲渡損失は出にくくなり、むしろ譲渡益が出る計算になりやすい点は押さえておきましょう。

繰越控除の考え方は次のとおりです。

• 売却した年：譲渡損失を給与所得など他の所得と損益通算する
• 控除しきれない金額：翌年以後3年内の各年の所得から順次控除する
• 繰越控除を受ける年は、合計所得金額が3,000万円以下の年に限られる

損益通算・繰越控除により課税所得が下がれば、給与から源泉徴収されていた所得税が確定申告で還付されたり、翌年度の住民税が軽くなったりする可能性があります。

どれだけ軽くなるかは所得水準によって変わるため、具体的な金額は税務署や税理士に確認してください。

マイホームの買換えで損が出たときの特例（買換え等の場合の繰越控除）

岡山市中区の自宅を売って、新たに住まいを買う「住み替え」で損が出たケースで使えるのが、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。

主な要件は次のとおりです。

• 自分が住んでいた（または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る）マイホームの譲渡であること
• 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること（単純な経過年数ではなく1月1日基準で判定します）
• 売った年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に、買換資産となるマイホームを取得すること
• 買換資産の家屋の床面積が50㎡以上であること
• 買換資産について、償還期間10年以上の住宅ローンなどがあること
• 買換資産を取得した年の翌年12月31日までに居住を始める（見込みである）こと
• 親子や夫婦など特別の関係がある人への譲渡でないこと

この特例は、新居について住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と併用できる点が実務上のメリットです。

一方で、売った年やその前年・前々年に居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例など他のマイホーム特例を受けている場合は適用できません。

判断が微妙なケースが多いため、国税庁タックスアンサーNo.3370や税務署で個別に確認することをおすすめします。

住宅ローンが残る家を売って損が出たときの特例（特定居住用財産の譲渡損失）

買い換える予定はないけれど、住宅ローンが残っている自宅を売らざるを得ない——このケースで使えるのが、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。

主な要件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日時点で所有期間が5年超のマイホームの譲渡であること
• 譲渡契約を締結した日の前日に、そのマイホームに係る住宅ローン残高（償還期間10年以上のもの）があり、その残高が譲渡価額を超えていること
• 親子や夫婦など特別の関係がある人への譲渡でないこと

この特例で損益通算できる金額には上限があり、「住宅ローン残高 − 譲渡価額」と「譲渡損失の額」のうち、少ない方が限度になります。

売却してもローンが返しきれない、いわゆるオーバーローンの状態を救済する趣旨の制度だからです。

繰越控除は買換えの場合と同じく翌年以後3年内で、合計所得金額3,000万円以下の年に限られます。

ローン残高が売却額を上回っている状況は、周囲に相談しづらいと感じる方も少なくありません。

ただ、金融機関の同意が必要な売却（任意売却）になるかどうかも含めて、早めに数字を確認するほど選べる手段は多くなります。

要件の詳細は国税庁タックスアンサーNo.3390で、申告手続や添付書類はNo.3393で確認してください。

譲渡損失の特例が使えないケース（相続した空き家・投資用・所有5年以下）

この2つの特例は「マイホームの売却」に限定されています。

次のようなケースは対象外です。

相続した親の家・空き家

売主自身が居住していなければ居住用財産に当たらず、損失の損益通算・繰越控除はできません（空き家の売却では別枠の特例が論点になります。岡山市中区の空き家売却で使える補助金・控除を参照）

• 投資用マンション・貸家・事業用不動産：居住用ではないため対象外です
• 売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下：どちらの特例も5年超が要件です

別荘・セカンドハウス

主として居住の用に供していた家屋でなければ対象外です

• 親族間の売買：特別の関係がある人への譲渡は除かれます
• 買換えの特例で、新居の床面積が50㎡未満／住宅ローンを使わない場合

また、対象外であっても「損が出たから何も申告しなくてよい」とは限りません。

同じ年に別の不動産を売って譲渡益が出ている場合は内部通算の処理が必要になりますし、譲渡益が出ていれば申告が必要です。

判断に迷う場合は岡山市中区で家を売ると税金は？譲渡所得税の計算や岡山市中区の不動産売却でかかる税金・費用も確認しておくと整理しやすくなります。

譲渡損失の特例を使うための確定申告と必要書類

譲渡損失の特例は、確定申告をしなければ適用されません。

売却した年の翌年2月16日から3月15日ごろまでの申告期間に、岡山市中区を管轄する税務署へ申告します（還付申告は期間前でも受け付けられます）。

申告に一般に必要となる書類は次のようなものです。

• 確定申告書、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 特例に応じた明細書・計算書（居住用財産の譲渡損失の金額の明細書、通算後譲渡損失の金額の明細書など）
• 売却した不動産の登記事項証明書（所有期間の確認）
• 購入時・売却時の売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書
• 特定居住用財産の場合：譲渡契約締結日の前日における住宅ローン残高証明書
• 買換えの場合：新居の登記事項証明書、売買契約書、住宅ローンの残高証明書、住民票など

重要なのは、繰越控除を受ける年も毎年連続して確定申告をする点です。

初年度だけ申告して翌年に申告を忘れると、繰り越した損失を使えなくなります。

年末調整だけで済ませないよう気をつけてください。

申告書の作成手順は岡山市中区で不動産を売った後の確定申告のやり方で解説しています。

細かい要件・書類は改正されることがあるため、最終的には国税庁タックスアンサーや税務署で確認するのが確実です。

岡山市中区の譲渡損失の特例に関するよくある質問

岡山市中区で譲渡損失が出たときに押さえるべきポイント

岡山市中区の中古マンションの成約価格の中央値は2021〜2025年で約1,700万円〜約1,800万円のレンジで推移しており、市況の急落によって一律に損が出ている状況とは言えません。

譲渡損失が生じるかどうかは、購入価格・築年数・ローン残高といった個別の事情次第です。

だからこそ、まず自分の物件の売却見込み額と購入時の取得費を突き合わせて、損失が出るのかを数字で確認することが第一歩になります。

そのうえで、マイホームの売却であれば「買換え等の場合」または「特定居住用財産の場合」の譲渡損失の損益通算・繰越控除が使える可能性があります。

いずれも1月1日時点で所有期間5年超、確定申告が必須、繰越控除は翌年以後3年内・合計所得3,000万円以下という共通点があり、要件を一つでも外すと使えません。

相続した空き家や投資用不動産は対象外である点も押さえておきましょう。

次の一歩としては、①購入時の売買契約書と住宅ローン残高証明書を手元に集める、②岡山市中区の成約事例をもとに売却見込み額を確認する（机上の査定でも目安はつかめます）、③特例の適用可否を国税庁タックスアンサーや税務署で確認する、という順で進めると迷いにくくなります。

売却後の手取りイメージは岡山市中区でマンション売却、手元に残る金額は、税金の全体像は岡山市中区の不動産売却でかかる税金・費用、申告実務は岡山市中区で不動産を売った後の確定申告のやり方で確認できます。

参考・出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区）
• 国税庁 タックスアンサー No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
• 国税庁 タックスアンサー No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
• 国税庁 タックスアンサー No.3252 取得費となるもの
• 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からない場合
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）