岡山市中区の中古マンション売却相場｜エリア別

「うちのマンション、今売ったらいくらになるんだろう」——岡山市中区でお住まいのマンションを売ろうかと考え始めたとき、まず気になるのはやはり価格ではないでしょうか。

ポータルサイトの売り出し価格を眺めていても、それは「売主の希望価格」であって、実際に成約した金額とは違います。

だからこそ、いくら調べてもピンとこないまま時間が過ぎてしまう、という声は少なくありません。

結論から言えば、岡山市中区の中古マンションは、2021〜2025年の成約価格の中央値で約1,700万円（参考㎡単価 約23.0万円/㎡、面積の中央値 約75㎡）です。

この数字は国土交通省「不動産情報ライブラリ」に登録された実際の取引データがもとになっているので、広告価格よりも手取りの目安に近い水準として使えます。

この記事では、岡山市中区の中古マンション売却相場を、①全体の中央値と物件種別の比較、②2021〜2025年の価格推移、③区内のエリア別の傾向、④自分の部屋に相場を当てはめる計算のしかた、⑤価格を左右する要素と費用・税金、の順に整理します。

読み終えたときに「自分の部屋はだいたいこのあたり」という数字の当たりがつく状態を目指します。

岡山市中区の中古マンション売却相場は約1,700万円（成約価格の中央値）

まず全体像です。

岡山市中区で2021〜2025年に取引された中古マンションの価格は、中央値で約1,700万円。

面積の中央値が約75㎡なので、3LDKクラスのファミリータイプが売買の中心になっている区だと読み取れます。

㎡単価は約23.0万円/㎡です。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約1,700万円	約23.0万円/㎡	約75㎡
一戸建て（土地建物）	約2,500万円	—	約170㎡
土地（宅地）	約1,500万円	約6.6万円/㎡	約230㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで2つ、数字の読み方を補足します。

1つは「成約価格」を見ているという点です。

ポータルサイトに並ぶのは売り出し価格（広告価格）で、値引き交渉の余地を含んで相場より高めに設定されることが一般的です。

手取りの見当をつけたいなら、実際に契約が成立した成約ベースの数字のほうが現実的です。

2つめは「中央値」を使っている点です。

平均値は、たまたま出た高額な取引や極端に安い取引に引っ張られます。

件数を価格順に並べたちょうど真ん中の値である中央値のほうが、「よくある取引」の実感に近くなります。

あわせて表の一戸建て・土地と比べると、中区では一戸建ての中央値が約2,500万円、土地が約1,500万円。

同じ予算帯で戸建てと比較検討する買主も多いエリアなので、マンション側は「駅や生活動線への近さ」「管理状態」で選ばれる、という構図になりやすい点は意識しておくと売り出し戦略が立てやすくなります。

物件種別ごとの詳細は岡山市中区の一戸建て売却相場｜築年数別の目安、岡山市中区の土地売却相場｜路線価・公示地価もあわせてご確認ください。

岡山市中区の中古マンション価格の推移（2021〜2025年）

「今が売り時なのか」を判断するには、単年の数字ではなく推移で見る必要があります。

岡山市中区の中古マンションの中央値は次のように動いてきました。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約1,800万円	約22.7万円/㎡
2022年	約1,700万円	約21.4万円/㎡
2023年	約1,800万円	約24.6万円/㎡
2024年	約1,750万円	約22.7万円/㎡
2025年	約1,700万円	約23.8万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

価格の中央値は約1,700万〜1,800万円のレンジで推移しており、大きく崩れた年も、急騰した年もありません。

一方で㎡単価は2022年の約21.4万円/㎡から2023年の約24.6万円/㎡まで動いており、2025年も約23.8万円/㎡です。

価格の中央値が横ばいでも㎡単価が上がっているのは、その年に取引された部屋の面積構成が変わった影響も含まれるため、両方を並べて見るのが安全です。

売り時の判断としては、「大きく下がるのを待つ理由も、急いで投げ売る理由も見当たらない」というのが、この5年のデータから言えるところです。

ただし、住宅ローン金利や築年数の進行は価格に影響します。

とくに築年数は毎年しっかり1年ずつ加算されていくので、「迷っている間に条件が一段落ちる」ことは起こり得ます。

売り時の考え方は岡山市中区の不動産、今が売り時？相場推移で判断でも整理しています。

岡山市中区のエリア別に見る中古マンション相場の傾向

同じ岡山市中区でも、場所によって値の付き方は変わります。

国土交通省の取引データでは、平井、湊、浜、原尾島、国富、関、円山、山崎、海吉、四御神といったエリアで取引が確認できます（件数の順位までは本記事の集計では確認していません）。

取引事例が集まりやすいエリアは、それだけ買主の検討対象になりやすく、比較材料も得やすい、という意味を持ちます。

市街地寄り（岡山市中区西側）はマンション需要が中心

浜、門田屋敷、原尾島、国富、西川原など、岡山市中心部に近い側は、鉄道・バス・幹線道路のいずれからもアクセスしやすく、共同住宅の集積があるエリアです。

東山も岡山電気軌道東山線の沿線で、軌道系交通で中心部に出やすい市街地寄りのエリアに位置づけられます。

単身・DINKSからファミリーまで検討層の幅が広く、専有面積が中庸でも一定の引き合いが期待できます。

区全体の㎡単価（約23.0万円/㎡）に対して、この帯は上振れしやすい位置づけと考えられます。

幹線沿い・住宅地（平井・湊・海吉ほか）は住環境と駐車場が評価軸

平井、湊、海吉、円山といったエリアは、車移動が生活の前提になる住宅地の性格が強くなります。

マンションでも「駐車場が確保できるか」「1住戸で2台分とれるか」が価格・売れ行きの分かれ目になりやすいのが、岡山市中区らしい特徴です。

同じ予算で一戸建て（中央値 約2,500万円）も検討する層とぶつかるため、専有面積と管理費・修繕積立金のバランスが問われます。

周辺部（四御神・関・国府市場ほか）は事例数がカギ

四御神、関、国府市場、高屋、藤崎などの周辺部では、マンションそのものの供給が市街地側より限られるため、比較できる成約事例が少なくなりがちです。

事例が少ないと相場のレンジが広がり、価格設定の精度も落ちます。

この帯では、区全体の中央値だけで判断せず、同一物件内や近隣の直近成約を個別に拾う作業が欠かせません。

エリアごとのより細かい傾向は、岡山市中区平井の不動産売却相場｜取引事例と価格動向、岡山市中区東山・原尾島の不動産売却相場、岡山市中区門田・国富の不動産売却相場、岡山市中区の人気エリアは高く売れる？相場傾向で扱っています。

岡山市中区の相場を自分のマンションに当てはめて査定する方法

中央値をそのまま自分の部屋の価格と考える必要はありません。

㎡単価を使えば、ざっくりした当たりはご自身でつけられます。

計算のしかた：専有面積（㎡）× 参考㎡単価 約23.0万円/㎡ ＝ 概算価格

たとえば専有面積70㎡なら、70 × 23.0万円 ＝ 約1,610万円。

85㎡なら 85 × 23.0万円 ＝ 約1,955万円が出発点になります。

ここから、次の要素で上下に振れます。

築年数

新しいほど有利。旧耐震か新耐震かは買主の住宅ローン審査にも関わります

階数・向き・眺望

低層階・北向きは下振れしやすく、上層階・角部屋は上振れ要因

管理状態と修繕積立金

長期修繕計画があり積立金が十分に貯まっている物件は評価が上がりやすい

• 駐車場：確保できるか、空きがあるか、月額はいくらか
• 室内の状態：水回りの更新やリフォーム履歴

管理費・修繕積立金の合計額

高すぎると買主の月々の負担が増え、価格に跳ね返ります

この概算はあくまで「話を始めるための数字」です。

実務では、同じマンション内の過去の成約、近隣の類似物件の成約を並べて調整します。

その意味で、机上査定（訪問なしで資料とデータから算出する査定）は、まだ売ると決めていない段階でも取り組みやすい方法です。

区全体の取引事例は岡山市中区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向でも確認できます。

岡山市中区の中古マンション売却で価格を左右する要素

相場の中で、上に振れるか下に振れるかを決めるのは、物件の条件だけではありません。

売り方の設計も価格に影響します。

売り出し価格の設定。

相場より大きく高い価格で出すと、内見が入らず「売れ残り感」がつきます。

結果として、時間が経ってから値下げしても、当初の相場より下で決まってしまうことがあります。

逆に安すぎれば、本来得られたはずの金額を取りこぼします。

中央値と㎡単価を踏まえたうえで、上限と下限のラインを決めておくのが実務的です。

売り出しの時期。

転勤・進学に伴う住み替えが動く時期は、買主の動きも活発になります。

ただし同時に、同じマンション内や近隣で競合が並ぶ可能性もあります。

「近所に同じ間取りが出ていないか」の確認は、価格を決める前にしておきたい作業です。

管理組合の資料が揃っているか。

管理費・修繕積立金の額、滞納の有無、長期修繕計画、大規模修繕の実施履歴は、買主がしっかり確認する情報です。

ここが不明瞭だと、慎重な買主が離れます。

逆に整っていれば、価格の説明がしやすくなります。

写真と情報の出し方。

マンションは間取り・階数から物件を特定されやすい種別です。

近所に知られたくないという方は少なくありませんが、写真の掲載範囲・広告の出し方は相談の上で調整できます。

ただし、掲載を絞れば買主に届く範囲も狭くなるため、「知られなさ」と「価格・スピード」は完全には両立しません。

どこを優先するかを最初に決めておくと、後の判断が楽になります。

岡山市中区の中古マンション売却にかかる費用・税金

相場の次に確認したいのが、手取りです。

中央値の約1,700万円で売れたとしても、そのまま全額が残るわけではありません。

仲介手数料。

宅地建物取引業法に基づく報酬の上限は、売買価格が400万円を超える場合、売買価格の全体 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）です。

売買価格1,700万円なら、1,700万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 57万円（＋消費税）が上限の計算になります。

なお2024年7月1日以降は、売買価格800万円以下の宅地建物について、上限33万円（税込）まで受領できる「低廉な空家等の特例」があります。

その他の費用。

抵当権抹消の登記費用、司法書士報酬、契約書に貼る印紙税、住宅ローンの一括繰上返済手数料、引越し費用などがかかります。

金額は物件と条件によって変わるため、見積もりの段階で内訳を確認してください。

譲渡所得税・住民税。

譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。

課税されるのは、この譲渡所得が出た場合です。

税は所得税・復興特別所得税・住民税の3本立てで、税率は譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判定されます。

• 長期譲渡（1月1日時点で所有5年超）：20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
• 短期譲渡（同5年以下）：39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

ただし取得費が小さくなるほど譲渡所得は大きくなるため、まずは契約書・領収書を探すことをおすすめします。

ご自宅として住んでいたマンションであれば、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える場合があります。

適用には細かい要件があり、確定申告も必要です。

なお、相続した空き家に係る3,000万円特別控除は、区分所有建物（マンション等）は原則として対象外とされています。

いずれも判断は個別事情によりますので、国税庁タックスアンサー等で要確認のうえ、税務署や税理士にご相談ください。

岡山市中区の中古マンション売却に関するよくある質問

岡山市中区の中古マンション売却で押さえるべきポイント

要点を絞ると3つです。

第一に、岡山市中区の中古マンションの成約価格の中央値は約1,700万円、参考㎡単価は約23.0万円/㎡（2021〜2025年）。

第二に、この5年の中央値は約1,700万〜1,800万円のレンジで大きく崩れておらず、市況を理由に急いだり待ち続けたりする根拠は、データ上は見当たりません。

第三に、区内でも市街地寄りと周辺部で事例数・評価軸が異なるため、区全体の数字に自分の部屋の条件（面積・築年数・階数・駐車場・管理状態）を重ねる作業が必要です。

次の一歩としては、①専有面積 × 約23.0万円/㎡で概算を出す、②同じマンション内・近隣の成約事例を確認する、③管理費・修繕積立金や修繕履歴の資料を手元にまとめる、の3つから始めると、査定を受けたときに数字の妥当性をご自身で判断できるようになります。

売ると決める前でも、机上査定で目安を確認しておくだけで選択肢は広がります。

さらに詳しく調べたい方は、岡山市中区の不動産売却相場｜取引事例と価格動向、岡山市中区の不動産、今が売り時？相場推移で判断、岡山市中区の人気エリアは高く売れる？相場傾向もあわせてご覧ください。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区、2,169件）
• 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
• 国土交通省 宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬額（報酬告示）
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」