査定額と売却価格は違う？岡山市中区の成約事例

「査定額が2,000万円と言われたのに、実際に売れたのは1,800万円だった」——不動産の売却では、こうしたギャップが起こります。

査定書に書かれた金額は、そのまま手元に入る金額ではありません。

これは担当者が嘘をついたわけでも、あなたの物件が特別に不利だったわけでもなく、査定額と売却価格（成約価格）がそもそも別の性質を持つ数字だからです。

査定額は「この価格なら売れそう」という予測、売却価格は「実際に買主と合意した」結果。

予測と結果がずれるのは、性質上あたりまえのことです。

この記事では、岡山市中区の実際の成約データ（国土交通省「不動産情報ライブラリ」／2021〜2025年・2,169件）をもとに、査定額と売却価格が違う理由、どのくらいの幅で考えておけばよいか、そして査定額を売却価格に近づけるための現実的な進め方を整理します。

査定を受ける前に読んでおくと、提示された数字の読み方が変わるはずです。

査定額と売却価格の違い｜岡山市中区で「予測」と「結果」がずれる理由

結論から言うと、査定額は不動産会社が算出した「売れる見込み価格」であり、売却価格は買主が実際に支払った「合意価格」です。

前者は売主側だけで決まりますが、後者は買主が現れて初めて決まります。

ここが決定的な違いです。

査定額の算出根拠は、多くの場合「取引事例比較法」です。

岡山市中区内の似た条件の物件（同じような築年数・面積・立地）の成約事例を集め、あなたの物件との差を加減して価格を出します。

つまり査定額は過去の取引の集計から導いた推計値で、未来の買主の意思は含まれていません。

一方の売却価格は、①その時期に岡山市中区で家を探している人が何人いるか、②その人たちの予算と希望条件、③競合として売り出されている物件の数と価格、④売主がいつまでに売りたいか——といった要素が絡んで決まります。

査定時点では読みきれない変動要因です。

もうひとつ押さえておきたいのが、査定額には「売り出し価格の提案」という側面もあることです。

売り出し価格は査定額どおりに設定するとは限らず、値引き交渉の余地を見て少し上に設定するケースもあります。

この場合、売り出し価格 ＞ 査定額 ＞ 成約価格という並びになることも珍しくありません。

広告に出ている価格を相場だと思って自分の物件を当てはめると、期待値が上振れしやすいのはこのためです。

成約価格ベースで相場を把握しておくことが、ギャップに驚かないための一番の対策になります。

詳しくは岡山市中区の不動産無料査定｜相場に基づく査定でも触れています。

岡山市中区の成約価格の実データ｜物件種別ごとの中央値

査定額を評価するには、比較対象となる「実際に売れた価格」を知っておく必要があります。

岡山市中区で2021〜2025年に成立した取引（2,169件）を物件種別ごとに整理したのが下の表です。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約1,700万円	約23.0万円/㎡	約75㎡
一戸建て（土地建物）	約2,500万円	—	約170㎡
土地（宅地）	約1,500万円	約6.6万円/㎡	約230㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

ここで平均値ではなく中央値を使っているのは、平均値が極端に高い（または安い）取引に引っ張られてしまうからです。

中央値は「ちょうど真ん中の取引」を示すので、多くの方の実感に近くなります。

この表の読み方として大事なのは、面積の中央値も一緒に見ることです。

たとえば中古マンションは約75㎡・約1,700万円ですから、ご自身の物件が60㎡なら単純計算でこれより下、90㎡なら上に振れる可能性があります。

土地は約230㎡・約1,500万円（㎡単価で約6.6万円）が真ん中ですが、平井・原尾島・国富といった住宅需要のあるエリアと、市街化調整の影響を受ける郊外側では単価が大きく変わるため、㎡単価をそのまま全域に当てはめるのは避けたほうが安全です。

なお一戸建ての㎡単価が「—」になっているのは、土地と建物が一体で取引されるため、単純な単価換算になじまないからです。

一戸建ての目安は岡山市中区で一戸建てを無料査定｜築年数別の目安で築年数別に整理しています。

岡山市中区の中古マンション価格の推移（2021〜2025年）と査定額のずれ

査定額と売却価格がずれる理由のひとつに「市場が動くこと」があります。

査定は依頼した時点の相場をもとに出しますが、売却活動には数か月かかるため、その間に相場や競合状況が変わることがあります。

岡山市中区の中古マンションの推移を見てみましょう。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約1,800万円	約22.7万円/㎡
2022年	約1,700万円	約21.4万円/㎡
2023年	約1,800万円	約24.6万円/㎡
2024年	約1,750万円	約22.7万円/㎡
2025年	約1,700万円	約23.8万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

約1,700万〜1,800万円の帯を行き来しており、この5年で相場が崩れたり急騰したりはしていない、と読めます。

一方で㎡単価は約21.4万円/㎡〜約24.6万円/㎡と、価格の中央値以上に振れています。

これは年ごとに取引された住戸の面積構成が違うためと考えられ、「価格の中央値が下がった＝単価も下がった」とは限らないことを示しています。

査定額との関係で言えば、こうした年ごとの上下は数十万〜百万円単位で起こりうるということです。

査定を受けた時期と実際に売り出す時期がずれるほど、査定額の前提も変わります。

半年以上前の査定書を根拠に売り出し価格を決めるのは避け、動き出す段階で最新の成約事例を確認し直すのが安全です。

査定額より売却価格が下がる主な原因｜値引き交渉・売却期間・物件状態

査定額を下回って成約する典型的な原因は、大きく3つに整理できます。

1. 買主からの値引き交渉

中古不動産の取引では、買主が購入申込書に希望価格を書いて交渉してくるのが一般的です。

売り出し価格をそのまま受け入れてもらえるケースもありますが、端数や一定額の値引きを求められることは少なくありません。

売主側が「この金額までなら応じる」という下限をあらかじめ決めておくと、交渉の場で判断がぶれずに済みます。

2. 売却期間の長期化による価格見直し

売り出してから反響がないまま数か月が経つと、価格を下げる判断を求められる場面が出てきます。

この段階で下げると、当初の査定額との差は開きます。

逆に言えば、最初から成約価格ベースの現実的な価格で出せば、下げ幅は小さく抑えやすくなります。

3. 物件の状態・条件が査定の前提と違った

机上査定（簡易査定）は、面積・築年数・所在地といった机の上でわかる情報だけで算出します。

実際に現地を見ると、雨漏りの跡、給湯器やクロスの劣化、隣地との境界が不明確、越境物がある、私道の持分がない——といった減額要素が見つかることがあります。

逆に、リフォーム済み・南向き・角地・駐車場2台可などは加点になります。

机上と訪問の違いは机上査定と訪問査定の違い｜岡山市中区での選び方で詳しく整理しています。

なお、査定額より高く売れることもあります。

同じ物件を複数の買主が同時に検討した場合や、隣地所有者が「どうしても欲しい」と手を挙げた場合などです。

査定額は上下どちらにも動きうる目安、と捉えておくのが実務的です。

査定額から手元に残る金額の計算｜仲介手数料と譲渡所得税

もうひとつ見落としがちなのが、「売却価格＝手取り」ではないことです。

査定額が2,500万円でも、そこから諸費用と税金が引かれます。

仲介手数料の上限（速算式）

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は売買価格の全体 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）です。

「400万円を超える部分に3％」と誤解されがちですが、正しくは価格全体に3％をかけて6万円を足す形です（＋6万円は段階計算の差額を一括調整する数字）。

400万円以下の場合は、200万円以下の部分5％＋200万円超の部分4％（＋消費税）が上限です。

また2024年7月1日以降、売買価格800万円以下の宅地建物には「低廉な空家等の特例」が適用され、上限33万円（税込）まで受領できることになっています。

低価格帯の土地や空き家を売る場合は、この点も確認しておくとよいでしょう。

そのほかの費用

売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登記費用、住所変更登記が必要な場合の費用、境界確定測量が必要なケースの測量費、残置物の処分費などが状況に応じてかかります。

土地の売却では測量費が数十万円規模になることもあるため、査定の段階で「必要になりそうか」を確認しておくと計画が立てやすくなります。

譲渡所得税・住民税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は課税されます。

譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）で計算し、税は所得税・復興特別所得税・住民税の3本立てです。

税率は譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判定され、5年超の長期なら20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）、5年以下の短期なら39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）です。

単純な経過年数ではなく「その年の1月1日時点」で見る点に注意してください。

取得費がわからない場合は、収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

マイホームの売却なら要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除が使え、相続した空き家の場合は被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除（譲渡対価1億円以下、昭和56年5月31日以前建築、区分所有建物は原則対象外などの要件あり）が検討対象になります。

いずれも要件が細かく確定申告が必要なので、適用の可否は国税庁タックスアンサー等で要確認、あるいは税理士にご相談ください。

岡山市中区で査定額を売却価格に近づける進め方

査定額と成約価格の差を小さくするために、売主側でできることを順に整理します。

成約価格ベースの相場を先に把握する

ポータルサイトに出ている価格は「売り出し価格」であり、成約価格より高いことが多いです。

まずは前掲の中央値（中古マンション約1,700万円／一戸建て約2,500万円／土地約1,500万円）を基準に、自分の物件がどのあたりに位置するかを見立てておくと、査定額を冷静に評価できます。

複数社の査定を比べ、根拠を聞く

1社だけだと、その金額が高いのか安いのか判断材料がありません。

複数社に依頼したうえで、大切なのは金額の高さではなく根拠の妥当性です。

「どの成約事例を比較対象にしたか」「築年数と面積の補正をどう入れたか」「想定する売却期間はどれくらいか」を聞き、説明できる会社を選ぶのが実務的です。

根拠を示さずいちばん高い金額を出す提案は、結果として値下げ前提になりやすい点に注意してください。

依頼社数の考え方は岡山市中区で複数社に査定を頼むべき？1社でいい？で整理しています。

減額要素を先に潰しておく

境界標の有無、隣地との越境、私道の通行・掘削承諾、建築確認や検査済証の書類、リフォーム履歴——こうした情報が揃っていると、買主側の不安が減り、値引き交渉の材料も減ります。

書類は事前に探しておくとスムーズです。

売り急がない期間設計にする

「◯月までに現金化」という制約が強いほど、値引きに応じざるを得ない場面が増えます。

岡山市中区の中古住宅・土地は、都市部の人気エリアのように数日で決まるとは限りません。

余裕をもった期間設計が、結果的に価格を守ることにつながります。

なお「まだ売ると決めていないので相談しづらい」という方は少なくありません。

価格を知るだけの依頼も可能ですので、岡山市中区で査定だけしたい｜売らずに価格を知るや査定後の営業がしつこい？岡山市中区の査定の実態もあわせてご覧ください。

岡山市中区の査定額と売却価格に関するよくある質問

岡山市中区の査定額と売却価格の差で押さえるべきポイント

査定額は不動産会社が過去の成約事例から導いた予測値、売却価格は買主と合意した結果——この違いを理解しておけば、提示された数字に振り回されずに済みます。

岡山市中区の成約データ（2021〜2025年・2,169件）では、中古マンションの中央値が約1,700万円、一戸建てが約2,500万円、土地が約1,500万円。

まずはこの水準を基準に、自分の物件が上か下かを見立てるところから始めるのが確実です。

そのうえで、①複数社の査定を「金額」ではなく「根拠」で比べる、②境界や書類などの減額要素を先に整えておく、③手取りベースで資金計画を立てる、この3点を押さえれば、査定額と成約価格のギャップは小さくできます。

次の一歩としては、売ると決める前でも構いませんので、まず現在の価格帯を確認してみてください。

岡山市中区の不動産無料査定｜相場に基づく査定で成約事例に基づく目安を、机上査定と訪問査定の違い｜岡山市中区での選び方で依頼方法の選び方を、岡山市中区で査定だけしたい｜売らずに価格を知るで価格だけ知りたい場合の進め方を確認できます。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区）
• 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）／国土交通省 報酬告示（低廉な空家等の特例を含む）
• 法務省「相続登記の申請義務化」