岡山市中区で不動産査定書を無料でもらう方法
「岡山市中区の家や土地、実際にいくらで売れるのか、まずは書面で見ておきたい。
でも査定書をもらうのに費用がかかるのでは……」——売却をまだ決めていない段階で、こう考えて手が止まってしまう方は少なくありません。
結論から言うと、不動産会社に依頼する「価格査定書」は無料で作成してもらえるのが一般的です。
売却を前提にしなくても依頼できますし、費用が発生するのは不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」など、目的が異なる書面のときです。
まずはこの2つの違いを知っておくと、余計な出費も遠回りも避けられます。
この記事では、岡山市中区で不動産査定書を無料でもらう手順、査定書に何が書かれているか、査定額の根拠になる中区の成約相場（国土交通省のデータ）、そして依頼前に用意しておくとよい書類と注意点までを、順番に整理します。
記事監修者情報
アーキ不動産
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。不動産の『売却』『購入』は多くのお客様にとりまして、一生に一度か二度の大きな経験です。また、世の中に同条件の不動産は存在しません。お客様が安心安全なお取引が出来るよう、出来る限りのサポートをさせて頂きます。不動産の事でお困りのことがありましたら、何なりとお申し付けください。
岡山市中区で不動産査定書を無料でもらう手順
査定書を手に入れるまでの流れは、大きく4ステップです。
特別な資格や事前準備は必要なく、電話・メール・Webフォームのいずれからでも依頼できます。
依頼先を決める
岡山市中区の取引実績がある不動産会社（宅地建物取引業者）を選びます。
中区は平井・原尾島・国富・湊といった市街地寄りのエリアと、雄町・四御神・高屋など郊外寄りのエリアで価格の考え方が変わるため、その地域の成約事例を持っている会社が有利です。
物件情報を伝える
所在地、種別（マンション・一戸建て・土地）、面積、築年数、間取り、現況（居住中／空き家）などを伝えます。
机上査定または訪問査定を受ける
資料だけで算出する机上査定なら数日、現地を見る訪問査定なら日程調整を含めて1〜2週間程度が目安です（会社により異なります）。
査定書を受け取る
紙またはPDFで、査定価格とその根拠が記載された書面を受け取ります。
「近所に知られたくないので、まだ現地には来てほしくない」という場合は、机上査定で書面だけ先に受け取る形も選べます。
査定を受けたからといって、その会社と契約する義務はありません。
詳しくは岡山市中区で査定だけしたい｜売らずに価格を知るもあわせてご覧ください。
「売ると決めてから」でなくて大丈夫です。
まず書面で数字を見て、ご家族と相談してから判断される方が多いですよ。
無料の「価格査定書」と有料の「不動産鑑定評価書」の違い
混同されやすいのですが、この2つは作成者も目的も法的な位置づけも別です。
| 価格査定書 | 不動産鑑定評価書 | |
|---|---|---|
| 作成者 | 不動産会社（宅地建物取引業者） | 不動産鑑定士 |
| 費用 | 無料が一般的 | 有料（依頼内容により変動） |
| 目的 | 売却時の価格の目安・媒介契約の判断材料 | 相続・裁判・財産評価など公的な証明 |
| 性格 | 市場で売れると見込まれる価格の意見 | 法律に基づく鑑定評価 |
出典：宅地建物取引業法（e-Gov）および国土交通省の不動産鑑定評価に関する公表資料をもとに整理。
売却の検討・比較が目的なら、無料の価格査定書で十分に用が足ります。
一方、遺産分割で兄弟間の合意形成に客観性が必要な場合や、裁判・税務で証明力を求められる場面では、鑑定評価書が必要になることがあります。
どちらが必要かは目的次第なので、迷うときは依頼前に「何に使う書面か」を伝えると、案内が正確になります。
使う目的を最初に教えていただけると助かります。
売却の検討なら無料の査定書、税務や調停向けなら鑑定士のご案内になります。
岡山市中区の査定書に反映される売却相場（2021〜2025年）
査定書の価格は、担当者の感覚だけで決まるものではありません。
土台になるのは、その地域で実際に成約した価格です。
岡山市中区の直近の成約相場は次のとおりです。
| 物件種別 | 価格の中央値 | 参考㎡単価 | 面積の中央値 |
|---|---|---|---|
| 中古マンション | 約1,700万円 | 約23.0万円/㎡ | 約75㎡ |
| 一戸建て（土地建物） | 約2,500万円 | — | 約170㎡ |
| 土地（宅地） | 約1,500万円 | 約6.6万円/㎡ | 約230㎡ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。
個別価格は立地・築年数・状態により変動します。
ここで使っているのは広告に出ている売り出し価格ではなく、実際に取引が成立した成約価格です。
売り出し価格は相場より高めに設定されることが多いため、手取りの目安を考えるなら成約ベースのほうが現実的です。
また、平均値ではなく中央値を採用しています。
平均値は一部の高額・低額な取引に引っ張られるため、中央値のほうが「よくある取引」の実感に近いという考え方です。
価格の動きも見ておきましょう。
中古マンションの推移は次のようになっています。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。
| 年 | 価格の中央値 | 参考㎡単価 |
|---|---|---|
| 2021年 | 約1,800万円 | 約22.7万円/㎡ |
| 2022年 | 約1,700万円 | 約21.4万円/㎡ |
| 2023年 | 約1,800万円 | 約24.6万円/㎡ |
| 2024年 | 約1,750万円 | 約22.7万円/㎡ |
| 2025年 | 約1,700万円 | 約23.8万円/㎡ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。
価格の中央値は約1,700万〜1,800万円の幅で行き来していますが、㎡単価は2021年の約22.7万円/㎡から2025年の約23.8万円/㎡へとやや上向いています。
これは、成約する物件の面積構成によって「総額の中央値」が上下するためと考えられます。
査定書を読むときも、総額だけでなく単価を確認しておくと、比較の精度が上がります。
中央値はあくまで中区全体の目安です。
同じ区内でも駅寄りと郊外で単価は変わるので、ご自宅周辺の事例と見比べてください。
机上査定と訪問査定で査定書の中身はどう変わる？
同じ「査定書」でも、机上査定と訪問査定では精度と記載内容が違います。
机上査定（簡易査定）は、登記情報や間取り、面積、築年数といった資料と、周辺の成約事例をもとに価格帯を算出します。
現地に人が来ないため、周囲に知られる心配がほとんどなく、スピードも早い。
ただし室内の劣化や日当たり、越境や高低差などは反映されないため、幅を持たせた価格レンジで示されるのが通常です。
訪問査定では、建物の状態、リフォーム歴、境界の状況、接道や前面道路の幅、越境物などを現地で確認します。
そのため査定書にも「なぜこの価格なのか」の加減算要素が具体的に書かれ、売り出し価格を決める段階の判断材料になります。
まずは机上査定で数字を掴み、売却の可能性が高まったら訪問査定に進むという二段構えが現実的です。
違いの詳細は机上査定と訪問査定の違い｜岡山市中区での選び方で整理しています。
机上査定の数字は幅で出ます。
「上限だけ」を見て期待が膨らむと後で苦しくなるので、下限側も一緒に確認しておきましょう。
岡山市中区で査定書を依頼する前に準備する書類
手元にそろっているほど、査定書の精度は上がります。
すべて必須ではありませんが、以下があると話が早く進みます。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）または権利証
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 土地の測量図・境界確認書（土地・一戸建て）
- 建物の図面、間取り図、建築確認書類
- マンションの場合：管理費・修繕積立金の金額、管理規約
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- リフォーム・修繕の履歴、不具合の記録
相続した不動産で「そもそも名義がどうなっているか分からない」というケースもあります。
2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要とされています（施行日より前に発生した相続も対象）。
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となるため、査定と並行して名義の確認も進めておくと安心です。
書類が全部そろっていなくても査定は始められます。
まずは固定資産税の課税明細だけでも見つけていただけると助かります。
岡山市中区の査定書の見方｜査定額の根拠をチェックする4点
受け取った査定書は、金額の大きさだけで判断しないことが大切です。
次の4点を確認してください。
1. 比較に使われた事例：どこの、いつの、どんな物件の事例が使われているか。
中区内でも平井・原尾島など市街地寄りの事例と、高屋・雄町など郊外寄りの事例では単価が変わります。
物件から離れた事例だけを根拠にしている場合は、理由を聞いてみるとよいでしょう。
2. 成約価格ベースかどうか：売り出し価格の事例だけを並べていると、査定額が実勢より高く出ることがあります。
3. 加減算の理由：築年数、方位、間口、接道、管理状態など、プラス・マイナスの根拠が言葉で説明されているか。
4. 想定売却期間：「3か月で売る想定の価格」なのか「時間をかけて高値を狙う価格」なのか。
同じ物件でも前提が違えば金額は変わります。
複数社に依頼して見比べると、根拠の書き方の差がはっきり見えてきます。
何社に頼むべきかは岡山市中区で複数社に査定を頼むべき？1社でいい？、会社選びの視点は不動産査定はどこがいい？岡山市中区での選び方を参考にしてください。
いちばん高い査定額が、いちばん高く売れる価格とは限りません。
根拠の説明がていねいな査定書を軸に考えるのがおすすめです。
査定書を無料でもらうときの注意点と、有料になるケース
不動産会社が査定を無料で行えるのは、売却が成立したときの仲介手数料が収益になるからです。
仲介手数料の上限は法令（宅地建物取引業法に基づく報酬告示）で定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格の全体×3％＋6万円（＋消費税）」が上限です。
なお2024年（令和6年）7月1日以降は、売買価格800万円以下の宅地建物について、上限33万円（税込）まで受領できる「低廉な空家等の特例」も設けられています。
注意点は次のとおりです。
査定は義務を生じさせない
査定を受けても媒介契約を結ぶ義務はありません。
断って構いません。
有料になるのは目的が違う場合
相続税の申告や調停・裁判で使う評価は、不動産鑑定士の鑑定評価書（有料）が必要になることがあります。
税務上の取り扱いは国税庁タックスアンサー等で要確認です。
連絡方法を先に指定しておく
「連絡はメールのみ」「郵送物は不可」など、依頼時に伝えておくと後のやり取りが楽になります。
査定後の連絡の実態は査定後の営業がしつこい？岡山市中区の査定の実態で解説しています。
ご連絡の方法や時間帯は、遠慮なく最初に指定してください。
ご家族に知られたくない事情があるお客様も少なくありません。
岡山市中区の不動産査定書に関するよくある質問
Q 査定書は本当に無料でもらえますか？
A 不動産会社が作成する価格査定書は、無料で対応しているのが一般的です。
売却が成立したときの仲介手数料が収益になる仕組みのためです。
ただし会社ごとに方針は異なるので、依頼時に費用の有無を確認しておくと確実です。
Q 売る気がまだなくても査定書だけもらえますか？
A 可能です。
「相場を知りたい」「相続の話し合いに使いたい」という理由でも依頼できます。
査定を受けても契約の義務は生じません。
Q 査定書はどのくらいで届きますか？
A 机上査定なら数日、訪問査定は日程調整を含めて1〜2週間程度が目安です。
書類がそろっているほど早くなります。
Q 査定書の金額でそのまま売れるのですか？
A 査定額は「この価格帯なら売れると見込まれる」という不動産会社の意見です。
売り出し価格は査定額を参考に売主が決め、最終的な成約価格は買主との交渉で決まります。
岡山市中区の中古マンションの成約価格の中央値は約1,700万円（2025年）ですが、個別の価格は立地・築年数・状態で変動します。
Q 相続税の申告に査定書は使えますか？
A 相続税の土地評価は原則として路線価等によります。
査定書は参考資料にとどまり、鑑定評価書が必要になる場面もあります。
取り扱いは税務署・税理士、国税庁タックスアンサー等で要確認です。
Q 訪問査定を受けると近所に知られませんか？
A 訪問時に社名の入った車や資料を避けてもらう、私服で伺ってもらうといった配慮を依頼できます。
まだ知られたくない段階なら、机上査定で書面だけ受け取る方法もあります。
Q 一戸建てや土地でも査定書はもらえますか？
A もらえます。
岡山市中区の成約価格の中央値は一戸建てが約2,500万円、土地（宅地）が約1,500万円（2021〜2025年）です。
一戸建ての目安は岡山市中区で一戸建てを無料査定｜築年数別の目安もご覧ください。
岡山市中区で不動産査定書をもらうときに押さえるポイント
整理すると、売却の検討段階で必要なのは無料の価格査定書であり、有料の鑑定評価書が必要になるのは税務・裁判など目的が限られた場面です。
査定書の土台になるのは岡山市中区の成約価格で、中央値は中古マンション約1,700万円、一戸建て約2,500万円、土地（宅地）約1,500万円（2021〜2025年／2,169件）。
中古マンションの㎡単価は約22.7万円/㎡から約23.8万円/㎡へと緩やかに動いており、総額だけでなく単価で比べる視点が役立ちます。
次の一歩は、まず机上査定で価格帯を書面で確認することです。
売却を決める前でも問題ありません。
そのうえで根拠の書き方を見比べ、必要なら訪問査定に進めば、判断の材料は十分にそろいます。
関連記事：岡山市中区の不動産無料査定｜相場に基づく査定／岡山市中区平井の不動産査定｜相場と査定額の目安／岡山市中区で査定だけしたい｜売らずに価格を知る
査定書は「売る合図」ではなく判断材料です。
数字を手元に置いてから、ゆっくり考えていただければ十分だと思います。
出典・参考
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区）
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
- 国土交通省 土地・不動産・建設業（不動産鑑定評価・報酬告示等の公表資料）
- 国税庁 タックスアンサー（譲渡所得・財産評価）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
