岡山市中区の旧耐震の家を売却するには｜地震対策

「昭和56年より前に建った家だから、たぶん買い手なんてつかない」「地震で倒れる家を売るのは、なんだか申し訳ない」。

岡山市中区で旧耐震の家をどうするか考え始めた方から、こうした声を聞くことは少なくありません。

親から受け継いだ家であればなおさら、売ることに気が引ける方もいらっしゃいます。

ただ、旧耐震だから売れないという単純な話ではありません。

岡山市中区は住宅需要のあるエリアで、建物の価値が乏しくても土地として評価される取引が多くあります。

むしろ、旧耐震の家を空き家のまま放置するほうが、倒壊・火災・管理責任といったリスクを増やしていきます。

手放すことは、後ろめたい選択ではなく、リスクを整理する現実的な判断です。

この記事では、旧耐震かどうかの見分け方、岡山市中区の売却相場（国土交通省の成約データ）、現況のまま売る・耐震改修する・解体して土地で売るという3つの選択肢の損得、買主側が気にする地震対策の説明の仕方、そして使える可能性のある税制の特例までを、順を追って整理します。

岡山市中区で旧耐震の家を売るのは後ろめたいことではない

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた基準を指します。

同年6月1日以降の建築確認が、いわゆる新耐震基準です。

この境目より前の建物は、大地震時に想定する構造の考え方が現行と異なるため、売買の場面でも「旧耐震」として区別されます。

ここで大切なのは、旧耐震であること自体は違法でも隠すべきことでもない、という点です。

当時の法令に沿って建てられた建物であり、日本の住宅ストックには相当数含まれています。

岡山市中区でも、平井や原尾島、国富、門田屋敷といった古くからの住宅地には、築年数の経った戸建てが今も多く残っています。

それでも売主の気持ちが重くなるのは、「危ない家を人に渡すことになるのでは」という引け目があるからだと思います。

ここは考え方を切り替えていただきたいところです。

売買では、建物の状態や築年を買主に正しく伝え、価格に反映させたうえで取引します。

隠して売るのが問題なのであって、事実を開示して売ることは何ら後ろめたいことではありません。

買主の側も、耐震改修する前提の人、更地にして建て替える人、事業として買い取る会社など、目的はさまざまです。

むしろ避けたいのは、決めきれないまま空き家として置き続けることです。

倒壊や外壁の落下、雨漏りからの急速な劣化は、所有者の管理責任の問題になり得ます。

雨漏りが出ている段階なら岡山市中区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却も併せてご覧ください。

自分の家が旧耐震かどうかを確認する方法（建築確認の日付が基準）

判断の軸は「いつ建ったか」ではなく「いつ建築確認を受けたか」です。

昭和56年5月31日までに建築確認を受けていれば旧耐震、6月1日以降なら新耐震という区分になります。

確認申請から完成まで数か月かかるため、竣工が昭和56年の後半でも建築確認は旧耐震という家は珍しくありません。

手元の書類と登記事項証明書で確かめる

まず探していただきたいのは、建築確認通知書（確認済証）と検査済証です。

ここに確認年月日が記載されています。

見つからない場合は、登記事項証明書（登記簿）に記載された建物の新築年月を手がかりにします。

ただし登記上の日付は完成の時期なので、境目にかかる年の建物は確認申請の時期を別途調べる必要があります。

市区町村の建築関係の窓口で建築計画概要書などが確認できる場合もありますので、不明なときは相談してみてください。

増築・リフォームの履歴も一緒に整理する

旧耐震の家でも、後年に耐震補強や大規模なリフォームを行っているケースがあります。

その記録があると、買主に対して説明できる情報が増え、価格の交渉材料にもなります。

逆に、未登記の増築部分があると引き渡し前に整理が必要になることもあるため、図面や工事の領収書は捨てずにまとめておくのが安心です。

築年数の影響全般については築40年・50年の古い家は岡山市中区で売れる？で詳しく整理しています。

岡山市中区の旧耐震の家はいくらで売れる？成約価格の相場

「旧耐震だから二束三文」と思い込む前に、区内で実際にいくらで取引されているかを見てください。

以下は国土交通省が公表する成約価格をもとにした、岡山市中区の物件種別ごとの中央値です。

売り出し価格（広告に出る希望価格）ではなく、実際に成立した価格なので、手取りを考える目安として現実的です。

極端な取引に引っ張られないよう、平均ではなく中央値を使っています。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約1,700万円	約23.0万円/㎡	約75㎡
一戸建て（土地建物）	約2,500万円	—	約170㎡
土地（宅地）	約1,500万円	約6.6万円/㎡	約230㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

注目したいのは、土地（宅地）の中央値が約1,500万円、参考㎡単価が約6.6万円/㎡という水準です。

旧耐震の建物は評価がほとんど残らないことが多く、価格の大半は土地で決まります。

つまり「建物が古いこと」より「その土地がいくらか」が結論を左右します。

区内の一戸建て（土地建物）の中央値が約2,500万円、面積の中央値が約170㎡というデータからも、土地の広さと立地が価格の柱になっていることが読み取れます。

市場全体の温度感も参考になります。

中古マンションの中央値の推移は次のとおりで、この5年間で大きく崩れる動きは見られません。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約1,800万円	約22.7万円/㎡
2022年	約1,700万円	約21.4万円/㎡
2023年	約1,800万円	約24.6万円/㎡
2024年	約1,750万円	約22.7万円/㎡
2025年	約1,700万円	約23.8万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

もちろん個別の価格は、湊や浜、西川原、四御神といったエリアごとの需要、前面道路の幅、敷地の形、接道の状況などで変わります。

上の数字はあくまで区全体の目安として捉えてください。

旧耐震の家を売る3つの選択肢｜現況・耐震改修・解体して土地

旧耐震の家の出口は、大きく3つに分かれます。

どれが正解かは物件と売主の事情によって変わるため、メリットとデメリットを並べて比べるのが現実的です。

1. 現況のまま売る（古家付き土地として）

手を入れず、現状のまま買主に引き渡す方法です。

売主の出費が最小で済み、片付けや修繕の負担も抑えられます。

岡山市中区のように土地需要のあるエリアでは、「解体は買主側で行う前提の古家付き土地」として検討する買主も一定数います。

一方で、建物の状態を織り込んだ価格になるため、金額は高くなりにくいと考えておくべきです。

建物の不具合はしっかり開示し、契約内容（引き渡し後の責任の範囲）を明確にしておくことが欠かせません。

2. 耐震診断・耐震改修をしてから売る

耐震診断を受け、必要な補強をしてから売る方法です。

買主にとって安心材料になり、住宅ローンや税制上の要件が絡む場面で有利になる可能性があります。

ただし工事費は先に売主が負担することになり、かけた費用がそのまま価格に上乗せできるとは限りません。

工期の間は売却も止まります。

自治体によって耐震診断・改修の補助制度が用意されている場合があるため、実施を検討するなら岡山市の公式情報で最新の要件を確認してください。

3. 解体して更地（土地）として売る

建物を取り壊し、土地として売る方法です。

買い手の幅が広がりやすく、更地を探している層に届きます。

ただし解体費は売主負担で、いったん壊せば戻せません。

売れるまで期間が延びれば、建物がないぶん固定資産税の負担が変わる可能性もあります。

「解体すればしっかり早く売れる」とは言えませんので、解体前に土地としての引き合いを確かめてから判断するほうが安全です。

4. 事情によっては買取という選択も

不動産会社が直接買い取る方法は、広告を出さずに進めやすく、時期の見通しも立てやすい反面、価格は仲介より低くなるのが一般的です。

「知られなさ・早さ」と「価格」は完全には両立しません。

ここは正直にお伝えしておきたい点です。

片付けが進まない、遠方から動きづらいといった事情がある場合は、ゴミ屋敷を岡山市中区で売却｜片付けずに売る方法や遠方に住みながら岡山市中区の実家を売却する方法も参考になります。

買主が気にする地震対策と、売主が伝えるべき情報

旧耐震の家を検討する買主が知りたいのは、「どこがどう弱いのか」「直せるのか」「災害リスクはどうか」という具体的な中身です。

ここを曖昧にすると、不安が値引き交渉に直結します。

逆に情報が揃っていれば、価格の根拠を示しやすくなります。

準備しておきたい情報は次のようなものです。

建築確認・検査済証の有無、増改築や補強工事の履歴、雨漏り・シロアリ・傾きなど不具合の状況、屋根や外壁など重い部分の状態、そして地盤や水害のリスクです。

岡山市中区は河川沿いの低地を含むため、洪水浸水想定などのハザード情報は、岡山市の公式ハザードマップや国土交通省の情報でしっかり確認し、把握している内容は隠さずに伝えてください。

また、買主が住宅ローンや税制上の優遇を使う場合、建物が新耐震か旧耐震かによって、耐震基準適合証明書などの書類が求められることがあります。

要件は制度ごとに細かく、改正もあるため、断定はできません。

買主側の金融機関や国税庁タックスアンサー等で確認してもらう前提で進めるのが安全です。

売主としては「証明書が必要になる可能性がある物件」と理解し、診断を受けるかどうかを早めに検討材料に入れておくとよいでしょう。

なお、不具合を知りながら伝えないと、引き渡し後にトラブルとなり得ます。

開示は売主を守るための手続きでもあります。

事情のある物件の伝え方については事故物件を岡山市中区で売却したい｜告知義務と価格の考え方も参考になります。

旧耐震の家の売却で関わる税金・特例と相続登記

旧耐震の家は相続をきっかけに売却を考える方が多く、税制の話が絡みやすいテーマです。

要点だけ整理します。

相続した空き家なら「空き家の3,000万円特別控除」を検討

被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

旧耐震と関係が深いのは、対象家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものとされている点で、旧耐震の家がまさに射程に入ります。

ただし無条件ではなく、主な要件として、譲渡対価が1億円以下であること、区分所有建物（マンション等）は原則対象外であること、一定の耐震基準を満たすか除却（更地）して譲渡すること、などが定められています。

令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円に縮減されます。

適用期限は現行で2027年（令和9年）12月31日までの譲渡です。

要件は細かいため、国税庁タックスアンサーNo.3306等でしっかり確認し、税理士に相談することをおすすめします。

譲渡所得税の基本と、取得費が分からないとき

譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税は所得税・復興特別所得税・住民税の3本立てです。

税率は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期なら20.315％、5年以下の短期なら39.63％です。

古い家は購入時の資料が残っていないことも多く、その場合は収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

仲介手数料と、低価格帯の特例

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合、売買価格の全体に3％を掛けて6万円を加えた額（＋消費税）です。

加えて2024年（令和6年）7月1日以降は「低廉な空家等の特例」により、売買価格800万円以下の宅地建物では上限33万円（税込）まで受領できる扱いになっています。

地方の古家・空き家では、この範囲に入るケースもあります。

相続登記は義務。3年以内に

2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が必要です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

施行日より前に発生した相続も対象で、施行日から3年、または取得を知った日から3年の、いずれか遅い方が期限です。

名義が亡くなった方のままでは売却手続きが進みませんので、早めに整えてください。

岡山市中区で旧耐震の家を売るときの注意点と、知られたくない場合の進め方

最後に、実務で気をつけたい点をまとめます。

ひとつは、費用をかける順番です。

耐震改修も解体も相応の出費で、しかも回収できるかは保証されません。

まずは土地の相場と現況での引き合いを確認し、そのうえで「手を入れる価値があるか」を判断する順序が安全です。

もうひとつは、周囲に知られたくないという気持ちへの対応です。

地元では家を売るという話が伝わりやすく、「何かあったのか」と勘繰られたくない方が多いのは自然なことです。

看板やのぼりを出さない、掲載する写真や情報の範囲を調整する、内見の時間帯を配慮する、といった進め方は相談できます。

ただし、露出を絞れば買主に届く機会も減ります。

「知られにくさ」と「価格・スピード」は完全には両立しないため、どちらを優先するかを最初に決めておくと迷いが減ります。

そして、ローンや家族の事情が絡む場合は、耐震の話だけで判断しないことです。

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岡山市中区の旧耐震の家の売却に関するよくある質問

岡山市中区で旧耐震の家を売るために押さえるポイント

旧耐震の家は「売れない家」ではありません。

岡山市中区の土地（宅地）の成約価格の中央値は約1,500万円、参考㎡単価は約6.6万円/㎡（2021〜2025年）で、価格の中心は建物ではなく土地にあります。

まずはご自身の土地の面積と接道条件から、どのくらいの水準になりそうかを把握するところから始めてください。

次の一歩としては、①建築確認通知書・検査済証・登記事項証明書で旧耐震かどうかを確定させる、②区内の成約事例をもとに土地としての価格帯を確認する（現地に行かなくてもできる机上の査定から可）、③そのうえで現況・耐震改修・解体・買取のどれで進めるかを比べる、という順序が無理がありません。

相続がからむ場合は、相続登記が済んでいるかの確認も忘れずに。

築年数の影響をもう少し詳しく知りたい方は築40年・50年の古い家は岡山市中区で売れる？、雨漏りなど不具合がある場合は岡山市中区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却、遠方から進める場合は遠方に住みながら岡山市中区の実家を売却する方法を併せてご覧ください。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
• 法務省「相続登記の申請義務化」
• 岡山市 公式ホームページ（耐震診断・改修に関する制度、ハザードマップ等）