岡山市中区の借地権・底地を売りたい｜交渉と相場

「亡くなった親の家が建っているのは借地で、自分の土地ではない」「先代から貸している土地の地代が安いまま。

この底地はいくらで売れるのか」——岡山市中区で借地権や底地の相談を受ける場面では、こうした声が少なくありません。

所有権の土地と違い、権利が地主と借地人に分かれているため、自分ひとりの判断で売り切れないのが借地・底地の難しさです。

ただ、売れないわけではありません。

借地権も底地も財産として取引の対象になり、売り方の選択肢は複数あります。

地主と借地人が話し合えるかどうか、建物の登記や契約書がそろっているかどうかで、取れる手が変わってくるだけです。

この記事では、岡山市中区の土地・戸建ての成約価格（国土交通省の公的データ）を出発点に、借地権と底地それぞれの価格の考え方、地主・借地人との交渉と承諾のしくみ、売却の流れ・費用・税金、つまずきやすい注意点までを整理します。

岡山市中区で借地権・底地を売る前に押さえる権利の基本

まず言葉を整理します。

借地権は、他人の土地を借りて自分の建物を建てて使う権利です。

売主になるのは建物の所有者（借地人）で、売るのは「建物＋その土地を使う権利」です。

一方の底地は、借地権が付いた状態の土地の所有権です。

売主は地主で、売るのは「地代をもらう権利が付いた土地」です。

同じ一区画の不動産でも、立場によって売る対象が異なります。

次に、契約がいつ始まったかを確認します。

1992年（平成4年）8月1日に借地借家法が施行され、それ以前からの契約は旧借地法の考え方が引き継がれています。

岡山市中区の借地は、先代・先々代から続く古い契約が少なくなく、旧法下の借地権であることが多い印象です。

旧法由来の借地権は更新が前提で、借地人の立場が比較的強く保護されます。

逆に、1992年8月1日以降に設定された定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権など）は期間満了で終了する類型があり、残存期間が価格に直結します。

確認しておきたい書類は、①土地賃貸借契約書（更新契約書・覚書を含む）、②建物の登記事項証明書、③地代の支払い記録、④固定資産税の課税明細です。

契約書が見つからないケースもありますが、地代の授受の実績や建物の登記から借地関係を裏づけていく方法があります。

まずは「何が残っているか」を棚卸しするところからです。

岡山市中区の土地相場から借地権・底地の価格を考える

借地権も底地も、出発点は「その土地が所有権だったらいくらか」です。

まず岡山市中区の成約価格の水準を押さえます。

物件種別	価格の中央値	参考㎡単価	面積の中央値
中古マンション	約1,700万円	約23.0万円/㎡	約75㎡
一戸建て（土地建物）	約2,500万円	—	約170㎡
土地（宅地）	約1,500万円	約6.6万円/㎡	約230㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（2021〜2025年／岡山市中区、2,169件）をもとに作成。

個別価格は立地・築年数・状態により変動します。

この数字は売り出し価格（広告価格）ではなく、実際に取引が成立した価格です。

売り出し価格は相場より高めに出ることが多いため、手取りの目安を考えるなら成約ベースのほうが現実的です。

また、平均値は極端な取引に引っ張られるので、中央値を基本に見ています。

岡山市中区の土地（宅地）は中央値で約1,500万円、㎡単価は約6.6万円/㎡という水準です。

借地権・底地の価格は、この所有権としての水準に、権利の配分と個別事情を反映させて考えます。

目安として使われるのが、国税庁が公表する相続税路線価図の借地権割合です。

路線価図には路線ごとに記号A〜Gで借地権割合（30〜90％の範囲）が示されており、借地権と底地の価値配分を考える出発点になります。

自分の土地に付された記号は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で住所から確認できます。

ただし、これは相続税評価のための割合であり、実際の売買価格がそのとおりになるわけではありません。

実務では次の要素で上下します。

地代の水準

底地は「地代が入る土地」なので、地代が低いままだと投資商品としての魅力が薄く、価格は伸びにくい

• 残存期間と契約類型：定期借地権で残りが短ければ借地権の価値は下がる

建物の状態

借地上の建物が老朽化していると、買主は建て替え費用を織り込む

地主・借地人との関係

合意が取りやすいかどうかで、買主が見るリスクが変わる

土地の形・接道

旗竿地や間口の狭い土地は評価が下がりやすい（旗竿地・変形地は売れる？岡山市中区の売却のコツ）

参考として、区内の中古マンションの推移も載せておきます。

岡山市中区の不動産市況が急落も急騰もしていない、横ばい圏で推移してきたことが読み取れます。

年	価格の中央値	参考㎡単価
2021年	約1,800万円	約22.7万円/㎡
2022年	約1,700万円	約21.4万円/㎡
2023年	約1,800万円	約24.6万円/㎡
2024年	約1,750万円	約22.7万円/㎡
2025年	約1,700万円	約23.8万円/㎡

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2021〜2025年／岡山市中区・中古マンション）をもとに作成。

岡山市中区で借地権を売る4つの方法（借地人側）

建物を持つ借地人側の選択肢は、大きく4つに整理できます。

1. 地主に買い取ってもらう

地主が借地権を買い戻せば、地主の土地は完全な所有権に戻ります。

地主にとってメリットのある形なので、話がまとまれば手続きは比較的シンプルです。

第三者への譲渡承諾の問題も生じません。

ただし価格は当事者間の交渉次第で、相場より低い提示になることもあります。

2. 第三者に売る（地主の承諾が必要）

借地権の譲渡には、原則として地主の承諾が必要です（民法612条）。

承諾を得ずに譲渡すると契約解除の理由になり得るため、事前に相談することが大切です。

承諾の際には名義書換料（譲渡承諾料）を求められるのが一般的で、金額は契約内容や地域の慣行を踏まえた協議で決まります。

地主が承諾しない場合でも、道が閉ざされるわけではありません。

借地借家法第19条により、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可（借地非訟）を申し立てる制度があります。

手続きには時間と費用がかかるため、弁護士への相談が前提になります。

3. 地主と同時に売る（借地権＋底地をまとめて売却）

借地人と地主が協力し、借地権と底地を同時に第三者へ売る方法です。

買主は完全な所有権を取得できるため、権利が分かれたままの売却よりも売りやすく、総額も伸びやすい傾向があります。

売却代金を借地権割合などを踏まえて配分します。

関係が良好なら、これが有力な選択肢です。

4. 買取業者に売る

借地権や権利関係が複雑な不動産を扱う業者に直接売る方法です。

承諾交渉や測量、建物解体の段取りまで業者側が引き受けるケースがあり、時間と手間は大幅に減ります。

一方で、業者はリスクとコストを織り込むため、価格は仲介より低くなるのが通例です。

スピードや確実性を優先するかどうかで判断が変わります（仲介と買取どっちがいい？岡山市中区で現金化する）。

岡山市中区で底地を売る方法と地代の見直し（地主側）

底地を持つ地主側の選択肢も整理します。

借地人に売るのが最もまとまりやすい形です。

借地人は土地を買えば所有権の一体物件になり、地代の負担もなくなるため、動機があります。

借地人に資金の目処があるかを確認したうえで打診します。

底地を専門に扱う業者・投資家に売る方法もあります。

底地は地代収入がある資産なので買い手はいますが、価格は地代の水準と契約の残存期間、借地人の属性（地代の支払いが安定しているか）に強く左右されます。

長年据え置きの地代のままだと、収益性が低く評価されがちです。

借地人と同時に第三者へ売るのは、前章3と同じ形です。

買主にとって最も扱いやすい状態にできるため、総額の面で有利になりやすい方法です。

そのほか、借地権と底地の一部を交換して、それぞれが所有権の土地を持つ形にする等価交換（借地権と底地の交換）という整理方法もあります。

土地の面積や形状に余裕があるかどうかで実現性が変わるため、測量と設計の検討が前提になります。

境界が確定していない土地では、まず境界確認から必要になることも珍しくありません（岡山市中区で境界未確定の土地を売る｜測量の要否）。

借地権・底地の売却にかかる費用と税金

お金の面を整理します。

数字が絡む部分なので、要件は国税庁のタックスアンサー等で事前に確認してください。

仲介手数料

宅地建物取引業法の報酬告示による上限は、売買価格が400万円を超える場合、売買価格の全体×3％＋6万円（＋消費税）です。

400万円以下の場合は、200万円以下の部分5％＋200万円超の部分4％（＋消費税）となります。

なお2024年7月1日から「低廉な空家等の特例」が設けられ、売買価格800万円以下の宅地建物については上限33万円（税込）まで受領できる扱いになっています。

借地権や小ぶりな土地は価格が低くなることがあるため、手数料の考え方を事前に確認しておくと安心です。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。

税は所得税・復興特別所得税・住民税の3本立てです。

税率は譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判定します。

区分	判定	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で所有5年超	20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
短期譲渡所得	同時点で所有5年以下	39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

出典：国税庁タックスアンサー（No.3202 等）。

単純な経過年数ではなく「譲渡した年の1月1日時点」で判定します。

借地権は取得の経緯が古く、権利金の額が分からないことがあります。

取得費が不明な場合は、収入金額（譲渡価額）の5％を概算取得費として計算する方法があります。

ただし取得費が小さくなると課税対象が増えるため、古い契約書・権利金の領収書・地代改定の覚書などが残っていないか、まず探してみてください。

自分が住んでいた家（借地上の建物でも）を売る場合は、要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除の対象になり得ます。

相続した空き家については被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除がありますが、譲渡対価が1億円以下、家屋が昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物は原則対象外、一定の耐震基準を満たすか除却して譲渡、といった要件があり、2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮減されます。

適用期限は現行で2027年12月31日までの譲渡です。

要件が細かいので、国税庁タックスアンサーNo.3306等で事前に確認し、適用の可否は税理士に相談してください。

そのほか、名義書換料（譲渡承諾料）、測量費、建物解体費、印紙税、建物の登記費用などがかかります。

借地権付き建物の解体を伴う場合は、費用負担を誰が持つかを契約前に決めておくことが大切です。

岡山市中区の借地権・底地でつまずきやすい注意点

実務で問題になりやすい論点を挙げます。

契約書がない・内容が古い。

先代からの借地では、契約書が失われていたり、地代の額が現在と合わなかったりします。

売却の前に、地主・借地人の双方で現状を書面化しておくと、買主への説明が通りやすくなります。

地代の滞納・値上げ交渉の未決着。

滞納があると契約解除リスクとして買主に警戒されます。

値上げ交渉が途中の状態も、条件が固まらないため売りにくくなります。

売却前に清算・整理しておくのが基本です。

建物の登記が未了、または相続登記が済んでいない。

借地権は建物の登記によって第三者に対抗できるのが原則です。

建物が未登記だったり、名義が亡くなった親のままだと、そのままでは売却手続きが進みません。

なお相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

施行日より前に発生した相続も対象で、施行日から3年または取得を知った日から3年のいずれか遅い日が期限です。

建物の老朽化・再建築のハードル。

借地上の建物が古い場合、買主は建て替えを前提に考えます。

ところが再建築には地主の承諾（増改築承諾）が必要な契約が多く、さらに接道条件によっては建て替え自体が難しいこともあります。

該当しそうな場合は、再建築不可の物件を岡山市中区で売る｜買取の選択や築40年・50年の古い家は岡山市中区で売れる？もあわせてご覧ください。

相続人が複数いる。

借地権も底地も相続財産です。

共有のままでは全員の合意がないと売却できません。

持分だけの売却は可能ですが買い手が限られます（共有名義の岡山市中区の不動産、持分だけ売れる？）。

市街化調整区域にある土地。

岡山市中区は市街化区域と市街化調整区域が混在しています。

調整区域内では建築の制限がかかるため、借地権の価値評価も所有権の土地とは別の見方が必要です（岡山市中区の市街化調整区域の土地を売る・活用）。

なお、借地・底地の話は地主と借地人という近い関係の中の話になるため、「相談していることが相手に伝わらないか」を気にされる方は少なくありません。

相場を調べる段階では相手方に通知が行くことはありませんので、まずは情報を集めることから進めていただいて構いません。

岡山市中区で借地権・底地を売るときの進め方

順序を整理すると、次のようになります。

書類の棚卸し

土地賃貸借契約書、建物の登記事項証明書、地代の支払い記録、固定資産税課税明細を集める

権利内容の確認

旧法か新法か、定期借地権か、残存期間、増改築や譲渡に関する特約の有無

価格の目安を把握

岡山市中区の土地の成約水準（中央値約1,500万円、約6.6万円/㎡）と、路線価図の借地権割合を確認

相手方の意向を確認

借地人が買う意思があるか、地主が買い戻すか、同時売却に応じるか

売り方を決める

仲介で第三者へ／同時売却／買取。承諾が難しければ弁護士も含めて検討

条件の書面化と決済

承諾料・費用負担・引渡し条件を明確にし、契約・引渡しへ

借地権・底地は、価格の交渉より前に「権利の整理」が結果を決めます。

区内でも平井、原尾島、国富、門田屋敷、西川原、湊といった地区名で登記や契約が残っているケースがありますが、地番と現況が一致していないことも珍しくありません。

図面と現地を照らし合わせる作業から始めるのが確実です。

岡山市中区の借地権・底地の売却に関するよくある質問

岡山市中区の借地権・底地売却で押さえるべきポイント

岡山市中区の土地（宅地）の成約価格は中央値で約1,500万円、㎡単価は約6.6万円/㎡という水準です（国土交通省・不動産情報ライブラリ／2021〜2025年・2,169件）。

借地権も底地も、この所有権としての水準を出発点に、路線価図の借地権割合と個別事情を反映させて価格を考えます。

そして借地権・底地でいちばん効くのは、価格交渉よりも権利の整理です。

契約書・建物の登記・地代の記録を確認し、相手方（地主または借地人）の意向を早めにつかむこと。

ここが整えば、借地人に売る・地主に売る・同時に第三者へ売る・買取に出すという選択肢の中から、現実的な着地点が見えてきます。

次の一歩としては、①路線価図で借地権割合を確認する、②建物の登記事項証明書を取得して名義を確認する、③現地に出向かずできる机上の価格試算を依頼する、の3つが動きやすいところです。

境界や共有名義、市街化調整区域といった論点が絡む場合は、それぞれの記事もあわせてご確認ください（境界未確定の土地を売る｜測量の要否／共有名義の不動産、持分だけ売れる？／市街化調整区域の土地を売る・活用）。

建物の傷みが気になる場合は岡山市中区で雨漏りする家は売れる？修繕せず売却も参考になります。

出典・参考

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報／2021〜2025年・岡山市中区）
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（借地権割合の確認）
• 国税庁タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 借地借家法（e-Gov法令検索）（第19条 土地の賃借権の譲渡または転貸の許可 等）
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）／国土交通省告示（報酬額の上限・低廉な空家等の特例）
• 法務省「相続登記の申請義務化」（2024年4月1日施行）